[딜사이트 공도윤 기자] 코로나19 유행으로 부동산펀드 투자 포트폴리오가 바뀌었다. 대부분 사모 형태로 투자되고 있어 공개적으로 드러나는 데이터는 없지만, 개별 자산운용사의 부동산 투자 포트폴리오와 리츠 투자자산 비중을 토대로 확인한 결과 호텔 투자가 줄고 물류센터 투자가 늘었다.

코로나19로 전자상거래 시장이 급성장하고 1인 택배 이용 횟수가 증가하며 물류센터의 수가 급증했다. 쿠팡, 마켓컬리 등 신흥 전자상거래 업체의 등장, 신선식품·농축산물 이용 증가로 도시 인근에 물류센터를 두고자 하는 기업의 니즈가 늘며 이를 부동산 펀드의 편입자산으로 넣으려는 자산운용사도 늘었다.

부동산114가 지방행정인허가데이터 자료를 분석한 결과 2016년에서 2020년까지 물류창고(물류센터)업체 인허가 수는 869건이었다. 특히 2020년 물류창고 업체의 인허가 건수는 2019년 159건에 비해 60% 늘어난 255건으로 2016년 이후 가장 많았다.

물류센터의 매매 거래도 늘었다. 이지스자산운용(IGIS) 리서치센터의 분석에 따르면 지난해 국내 상업용부동산은 약 21조원 규모의 거래가 이루어졌으며 이중 리테일과 호텔의 거래비중은 전년대비 각각 7.0%p, 1.7%p 감소한 반면 물류는 8.3%p 증가했다.

리츠도 물류센터 투자비중을 늘렸다. 국토교통부 리츠정보시스템의 유형별 리츠 자산비율(기준 2월28일)을 보면 3년전인 2018년 2월과 비교해 리테일(114.3%), 물류(100%), 복합형(100%), 주택(90.6%), 오피스(49%)는 자산이 상승했지만 호텔은 유일하게 33.3% 감소했다. 자산비중으로 살펴보면 3년전 사이 오피스(-4.77%p), 호텔(-1.16%p)은 비중이 줄고 리테일(2.09%p), 주택(3.6%p), 물류(0.1%p), 복합형(0.14%p)이 늘었다.

전체 리츠수는 3년 사이 219개에서 282개로 70개가 늘었으며 이중 물류리츠는 15개에서 23개로 증가하며 8개의 리츠가 새롭게 만들어졌다. 신탁사를 제외하면 이지스자산운용, 에이치농협리츠운용, 신한리츠운용, 켄달스퀘어리츠운용 등이 신규로 리츠를 조성했다. 다만 이중 유일하게 상장한 물류리츠는 이에스알켄달스퀘어리츠(켄달스퀘어리츠운용) 하나다.

이에스알켄달스퀘어리츠는 모(母)리츠인 이에스알켄달스퀘어 위탁관리부동산투자회사주식회사와 자(子)리츠인 이에스알켄달스퀘어 에셋1호 위탁관리부동산투자회사를 운용하고 있다. 편입 자산은 ▲부천물류센터(저온) ▲고양물류센터 ▲용인물류센터 ▲용인물류센터1 ▲이천물류센터2 ▲이천물류센터3 ▲이천물류센터4 ▲김해물류센터 ▲안성물류센터 ▲평택물류센터 등이다. 오는 6월에는 안성켄달스퀘어 물류센터를 추가 편입할 예정이다.

국내 부동산펀드 1위 운용사인 이지스자산운용도 국내 투자자산 29조7500억원을 오피스(28%), 호텔(4%), 물류(3%), 리테일(15%), 주거(8%), 복합(34%) 기타(8%)에 투자하고 있다. 코로나19로 부동산거래 시장이 침체되자 복합, 오피스, 물류분야의 비중을 늘리고 있다. 물류센터 투자와 관련해서는 신한금융그룹 GIB컨소시엄과 함께 미국 뉴멕시코주에 들어설 아마존 물류센터 매입을 추진, 하나금융투자와는 약 2000억원 규모의 부동산 펀드를 결성해 미국 델라웨어 아마존 물류센터 매입에 나섰다. 2건 모두 선매매 거래로 각각 준공예정일은 내년 9월, 7월이다.