[딜사이트 공도윤 기자] 자산운용사가 적극적으로 물류센터를 사들이기 시작한 것은 코로나19가 유행하면서다. 코로나19로 해외부동산 투자에 장애가 생기고 상업용 부동산의 수익률이 감소하던 차에 물류센터를 주목하기 시작했다.

로켓배송, 새벽배송, 쓱배송 등 신선배송발 전자상거래 시장이 폭증하며 물류센터의 매입 경쟁도 치열해 졌다. 물류센터 가격이 점점 오르자 지난해부터 자산운용사들은 물류센터가 준공되기 전부터 물류센터를 사들이는 '선매입'에 나서고 있다. 부동산서비스기업 CBRE에 따르면 물류센터 자산 거래의 수익지표라 할 수 있는 캡레이트(Cap rate)가 2019년 6%에서 올해 4%로 떨어지며 오피스 수익률과 큰 차이가 나지 않는 것으로 분석됐다. 

불과 몇 년전만해도 물류센터 매입은 프로젝트 펀드로 자금을 조달하고, 이미 지어진 건물을 매입하는 방식이었다. 그러나 경쟁이 치열해지고 매입가가 높아지다보니 이제는 우량 임차인과 임차 확약을 맺고, 부지를 물색하는 '선매입' 투자나 먼저 토지를 확보하고 임차인을 찾는 '직접투자'로 바뀌었다. 선매입으로 가격 협상력을 높이고 시장을 선점해 보다 유연한 투자전략을 세울 수 있다. 관련 업계에서는 선매입과 직접투자로 낮아진 수익률을 2~3%p 가량 높일 수 있다고 보고 있다.

마스턴투자운용은 이달 유럽으로 나가 직접 실사를 하고 프랑스 도심에 지어지는 라스트마일(주요 소비자가 거주하는 도시 가까이에 물류센터를 두고 초고속으로 배송 서비스를 제공하는 시스템) 물류센터 6곳을 선별, 준공시점에 맞춰 투자하기로 했다. 마스턴투자운용이 해당 자산을 담을 부동산펀드를 설립하면 키움증권이 인수단으로 참여하는 방식이다. 총 투자규모는 2500억원 정도다. 앞서 마스턴투자운용은 지난 3월 경기도 안성 소재의 720억원 규모 쿠팡물류센터 매입을 위해 부동산전문투자형사모부동산투자신탁 제121호를 설정한 바 있다.

물류매입 자금 마련 방법도 프로젝트 펀드가 아닌 블라인드 펀드로 바뀌었다. 조성 규모도 점점 커져 1500억원에서 3000억원 규모로 늘더니, 최근 미래에셋자산운용은 미래에셋그룹과 함께 1조원 규모 블라인드 펀드를 조성했다. 미래에셋그룹은 1조원 규모의 부동산 펀드를 조성해 미국 등 국내외 물류센터에 집중 투자한다는 계획이다. 앞서 미래에셋자산운용은 ▲2016년 미국 일리노이, 뉴저지, 캘리포니아 등 6개 물류센터를 1700억원 ▲2017년 미국 플로리다·마이애미 페덱스 물류센터 2곳을 500억원 ▲2019년 폴란드 아마존 물류센터를 1700억원 ▲2020년 미국 오하이오 등 3곳 아마존 물류센터를 2000억원에 인수한데 이어 같은해 인디애나의 페덱스 물류센터도 2200억원에 인수했다.

코로나19 백신의 등장으로 올해 하반기부터는 온라인에 집중되던 시장이 오프라인으로 이동할 것이라는 분석도 나오지만 여전히 자산운용업계는 물류센터의 투자가치는 한동안 이어질 것이라고 보고 있다. 

국내의 경우 코로나19 종식 이후에도 신석식품 배달시장이 지속적으로 성장할 것으로 전망하고 있으며, 해외에서는 이제 막 신선식품 배달시장이 확대되고 있어 국내외 물류센터에 대한 투자는 이어질 것이라는 분석이다. 또한 삼성증권 이경자 연구원은 보고서를 통해 국내 저온 물류센터의 주요 처리 품목이 현재는 신선식품에 국한됐지만, 점차 의약품, 반도체, 화학제품 등으로 확산하고 있다는 점에서 저온 기능을 내재한 복합물류센터 위주의 개발 수요는 크다고 분석했다.

국내 물류센터를 다수 확보하고 있는 자산운용업계 한 관계자는 "물류센터 투자에 오랜 경험을 가진 운용사들은 경기 사이클에 따라 수익률이나 건물가격, 임대가의 움직임에 따라 발생하는 리스크에 대한 대안을 가지고 있다"며 "선매입과 직접투자 역시 대안 중 하나이며 당사의 경우 신뢰할 수 있는 임차인과 장기간 계약을 통해 안정된 임대수익이 발생하도록 계약하고 있다"고 설명했다.

또다른 전문가는 "공급과잉의 문제, 수익 가치 하락 등과 관련한 부동산 시장 수요예측은 늘 쉽지 않은 부분"이라며 "특히 상업용 부동산은 케이스별로 투자 성과가 크게 엇갈리는 시장으로 운용사의 노하우가 최종 성과를 좌우할 것"이라고 말했다.