빅 물류센터
부동산펀드 강자도 탐낸다
⑤이지스자산운용, 밸류리츠에 쿠팡 물류센터 편입
이 기사는 2021년 04월 28일 13시 39분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
코로나19 유행으로 전자상거래 시장이 급격히 성장하며 물류센터의 몸값이 오르기 시작했다. 이를 감지한 자산운용사들이 서둘러 펀드를 조성하며 공모펀드, 사모펀드, 리츠도 물류센터 투자에 합류했다. 치솟는 인기에 우려의 목소리도 나온다. 비대면 소비패턴 정착으로 물류센터의 투자가치가 계속 상승할 것이라는 전망과 함께 과잉투자로 운용 부담이 높다는 지적이다. 빅 트렌드 '물류센터' 투자에 나선 자산운용사들의 행보를 살펴봤다.


이지스자산운용이 투자한 유럽 물류센터


[팍스넷뉴스 공도윤 기자] 부동산펀드 강자 이지스자산운용가 물류센터 투자에 나섰다. 아직 투자비중은 3%에 불과하지만 해외 부동산 투자비중을 늘려가며 성장성이 높은 현지 물류센터 투자에 나서고 있다.


이지스자산운용(이지스운용)은 국내 운용사중 부동산펀드 설정액이 가장 많은 곳이다. 지난해말 기준 누적 운용자산은 39조5000억원으로 전년대비 23.5% 늘었다. 부동산펀드 규모는 설정원본 15조7000억원, 순자산총액 17조8000억원, 설정펀드수 221개로 국내 1위다.



이지스운용은 오피스·복합·리테일 등 다양한 투자 포트폴리오를 구축, 별도 기준 2018년 765억원, 2019년 982억원, 2020년 1349억원의 영업수익을 시현하며 견고한 성장세를 보이고 있다. 부동산 매입에 따른 수수료 수익이 늘며 이뤄낸 성과다. 장기계약 중심의 수탁잔고, 폐쇄형 펀드 구성, 신규펀드 증가 등을 고려할 때 운용 규모는 안정적으로 늘어날 전망이다.


주요 투자 전략은 리스크(위험)와 리턴(수익)에 따라 코어, 밸류애드, 오퍼튜니스틱으로 나누고 해당 전략에 맞는 부동산을 편입해 운용하고 있다. 대표 펀드로는 리테일부동산투자신탁, 코어리테일부동산투자신탁, 글로벌공모부동산투자신탁 등이 있다. 펀드의 편입 자산으로는 서울 을지로 시그니처타워, 여의도 씨티플라자, 테헤란 르네상스 등이 있다.


이지스운용의 투자는 ▲국내투자 ▲개발투자 ▲글로벌투자 ▲프로젝트금융투자 ▲캐피탈마켓 ▲리츠 ▲AM(Asset management) ▲AI(Alternative Investments)전사 부문에서 개별적으로 이뤄진다. 물류센터 투자 역시 개별 부서의 투자 전략에 따라 이뤄진다. 이지스운용이 투자한 아마존 물류센터와 여주 물류센터는 각각 글로벌 투자와 리츠 부문에서 이뤄졌다.


글로벌 투자부문에서는 지난 2019년 프랑스 파리, 영국 브리스톨, 스페인 바르셀로나 소재 3곳에 위치한 아마존 물류센터에 투자하는 부동산공모펀드(이지스글로벌공모부동산투자신탁 281호)를 출시, 지난해 말에는 신한금융과 컨소시엄을 구성해 아마존이 뉴멕시코주에 건설 중인 2억8000만달러 규모 물류센터를 매입했다. 


메이플트리 한국법인과는 5개 물류센터의 자산관리 용역계약을 맺었다. 메이플트리는 싱가포르 국부펀드 '테마섹'의 자회사로 상장 물류리츠 '메이플트리 로지스틱스 트러스트(MLT)'를 통해 지난달 국내 물류센터 5개에 2800억원을 투자했다.


리츠부문에서는 오피스에 투자하는 이지스밸류플러스리츠와 주거 부동산에 투자하는 이지스레지던스리츠를 운용하고 있다. 


밸류플러스리츠는 우량 오피스 자산에 투자하는 상장리츠로 서울 중심업무지구 중 핵심권역인 시청권(중구 세종대로 73)에 위치한 태평로빌딩에 투자한다. 임차인은 삼성생명, CJ대한통운, ICBC(중국공산은행) 등이다.


밸류플러스리츠는 최근 종속회사 이지로지스틱스위탁관리부동산투자회사를 통해 쿠팡 여주물류센터를 870억원에 취득, 여주물류센터를 리츠에 편입하는 작업을 진행중이다. 이지스운용 관계자는 "유상증자 없이 태평로빌딩의 자산가치 증가로 추가 차입을 통해 물류센터를 편입하게 됐다"고 설명했다. 


이지스운용은 특정 부동산에 투자하는 사모부동산펀드를 설정한 후 이를 공모로 사는 방식으로 재간접리츠인 밸류플러스리츠를 운용하고 있다. 이 외에도 이지스운용은 영정도 항공물류센터, 양지복합물류센터 등을 가지고 있다. 


동시에 현재 이지스글로벌고배당리츠플러스부동산투자신탁(리츠-재간접형)도 모집 중이다. 이지스글로벌고배당리츠플러스는 미국, 캐나다, 아시아, 유럽 등 글로벌 선진국에 상장된 리츠 및 부동산에 투자하는 재간접 상품이다.


싱가포르 리츠 상장도 준비하고 있다. 이지스운용은 지난해 6월 싱가포르에 법인과 리츠 AMC를 각각 설립했다. 싱가포르를 시작으로 호주, 일본, 동남아 등 아시아 전역으로 투자 범위를 확대한다는 계획이다.


회사 관계자는 "물류센터 수요를 감안하면 2025년까지 현재 예정된 공급량 외에도 추가 공급이 필요한 상황으로 긍정적인 시각으로 물류센터 투자를 보고 있다"고 전했다.

ⓒ새로운 눈으로 시장을 바라봅니다. 팍스넷뉴스 무단전재 배포금지

관련기사
빅 물류센터 6건의 기사 전체보기