빅 물류센터
자기자본 1위 운용사의 과감한 투자
⑥미래에셋자산운용, 아마존·페덱스 등 우량 임차인 둔 해외물류센터 다수 확보
이 기사는 2021년 04월 29일 15시 39분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
코로나19 유행으로 전자상거래 시장이 급격히 성장하며 물류센터의 몸값이 오르기 시작했다. 이를 감지한 자산운용사들이 서둘러 펀드를 조성하며 공모펀드, 사모펀드, 리츠도 물류센터 투자에 합류했다. 치솟는 인기에 우려의 목소리도 나온다. 비대면 소비패턴 정착으로 물류센터의 투자가치가 계속 상승할 것이라는 전망과 함께 과잉투자로 운용 부담이 높다는 지적이다. 빅 트렌드 '물류센터' 투자에 나선 자산운용사들의 행보를 살펴봤다.



[팍스넷뉴스 공도윤 기자] 미래에셋자산운용이 압도적인 자기자본으로 물류센터 투자에서도 거침없는 행보를 보이고 있다. 1조원에 가까운 블라인드펀드를 조성해 우량한 해외 물류센터 확보에 나섰다.


미래에셋자산운용은 지난해말 기준 자기자본 1조8175억원으로 운용업계 1위다. 2위인 삼성자산운용(5407억원)과 비교해 3.3배 가량 차이가 나며, 2~4위 규모 운용사의 자기자본을 합한 크기보다 많다.



자기자본이 많으면 우량자산을 선점하기에 유리하다. 미래에셋자산운용은 자기자본을 고유자산에 투자해 그동안 중국 상하이 미래에셋타워, 호텔 포시즌스(시드니, 한국), 페어몬트(하와이, 샌프란시스코), 미국 텍사스주 댈러스 소재 오피스 등 굵직한 상업용 부동산 투자를 주도했다. 다른 운용사가 이익의 대부분을 배당하는 것과 달리 미래에셋자산운용은 이익잉여금을 계속 쌓아 투자를 지속하고 있다.


올해는 물류센터(물류시설) 투자에서 과감한 결단을 내렸다. 해외 물류센터에 집중 투자하기 위해 블라인드 펀드인 '미래에셋맵스글로벌2호(미래에셋맵스글로벌전문투자형사모부동산투자신탁2호)'를 약 9000억원 규모로 결성했다. 펀드조성에는 미래에셋계열사도 합류해 절반을 선투자하고 나머지는 기관투자자가 추가 출자하기로 했다. 전세계적으로 전자상거래 시장이 팽창해 뛰어난 입지에 위치한 물류시설에 대한 매입경쟁이 치열한 만큼, 대규모 블라인드 펀드를 이용해 우량 자산을 빠르게 확보하겠다는 전략이다. 


초기 투자자산으로는 ▲코네티컷주 하드포드 인근(5000평) ▲메사추세츠 보스턴 인근(4000평) ▲버지니아 워싱턴DC 인근(4000평) ▲네바다 레노 인근(1만3000평) ▲캘리포니아 샌프란시스코 인근(8000평) 총 5곳에 위치한 물류센터를 확보했다. 각각의 시설 임차인은 아마존, 왓슨말로우, 풋로커, 페덱스로 임대기간은 최소 10년에서 최대 20년이다. 


향후 2년간 2조~2조5000억원에 달하는 우량 물류센터 포트폴리오를 구축할 예정이며 2022년까지 대부분의 투자금을 소진할 것으로 예상된다. 


앞서 미래에셋자산운용은 미국에 위치한 물류센터 투자로 높은 수익률을 올렸다. 2016년 10월 약 4500억원 규모의 블라인드 펀드인 '미래에셋맵스글로벌 1호'를 출시, 페덱스를 임차인으로 둔 미국 주요지역 6곳의 물류시설을 1700억원에 사들였다. 


이후 3년 만에 연배당과 매각차익을 통해 투자금을 회수, 총수익률 약 35%와 투자수익률 약 15%를 달성했다. 이때 참여한 기관투자가들이 이번 '미래에셋맵스글로벌2호' 투자에도 나설 전망이다. 내부적으로 '맵스글로벌2호'는 약 7%의 분배수익률과 10% 이상의 내부수익률(IRR)을 목표로 하고 있는 것으로 알려졌다.


미래에셋맵스미국 16호 월간보고서 내용 일부 발췌


2017년 이후에도 미래에셋자산운용은 '맵스미국12호'를 통해 페덱스가 사용하는 물류센터 2개를 500억원에 매입, 2019년 '맵스폴란드1호'를 통해 아마존과 유로캐시가 사용하는 물류센터 2개를 1700억원에 매입했다. 지난해에는 '맵스미국16·17호'를 통해 각각 아마존이 사용하는 물류센터 3개를 2000억원에, 페덱스가 사용하는 물류센터 1개를 2200억원에 사들였다. 자산운용업계에서는 미래에셋자산운용이 그동안 여러 차례 물류센터 매입과 펀드 조성으로 탄탄한 트랙레코드를 쌓은 만큼 이번 '맵스글로벌2호' 역시 기대수익률을 충족할 수 있을 것으로 보고 있다.


자산운용업계 관계자는 "미래에셋자산운용처럼 대규모 블라인드 펀드를 조성해 우량 물건을 선매입하려는 움직임은 여러 곳에서 포착되고 있다"며 "다수의 자산운용사들이 물류센터 투자에 나서며 일종의 기대수익률인 캡레이트(Cap rate)가 4% 초반까지 떨어졌으나 다시 몇몇 물건의 경우 5%대로 다시 올라가며 여전히 물류센터에 대한 높은 수요를 확인할 수 있다"고 말했다. 이어 "일부지역에서 공급과잉으로 인허가 문제가 발생하고 있는데 이는 다른 한편으로 우량 물건을 점점 확보하기 어려워지고 있다는 의미이기도 하다"며 "국내는 물론 해외에서도 신뢰할 수 있는 우량 임차인을 확보한 대형물류센터 선매입이 운용 성과를 좌우할 것"이라고 전했다.


이 외에도 미래에셋자산운용은 일본 물류센터 리츠에 투자하는 인컴형 ETF인 '글로벌X 로지스틱스 J리츠 상장지수펀드(ETF)'를 일본 도쿄증권거래소에 상장해 운영하고 있다. 국내에 상장한 미래에셋맵스리츠도 향후 물류센터 자산을 편입할 예정이다. 

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