상장리츠 모범생
ESR켄달스퀘어, 거침없는 '우상향' 지속
우량 기초자산 덕분 공모가比 30%↑…쿠팡 등 이커머스 수혜·외형 성장 더해져
이 기사는 2021년 05월 04일 14시 42분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
국내 공모리츠 시장은 지난해 잇단 리츠(REITs·부동산투자회사)의 상장에 힘입어 급격히 확대됐다. 6곳이던 상장 리츠는 13곳으로 늘었다. 하지만 공모주 시장에서의 외면 속에 기대만큼의 성과를 거두진 못했다. 올해 대규모 리츠의 상장과 리츠 상장지수펀드(ETF)의 도입을 앞두고 성과를 보인 주요 상장 리츠의 성공 포인트를 짚어보고자 한다.


[팍스넷뉴스 김민아 기자] ESR켄달스퀘어리츠는 13개 상장리츠 중 가장 마지막으로 증시에 입성했다. 후발주자지만 상승세는 꾸준하다. 신종 코로나바이러스감염증(코로나19)으로 기초자산인 물류 센터에 대한 투자 선호가 높아진 데다 주요 임차인인 쿠팡 상장 수혜가 겹친 덕분이다. 


금융투자업계에 따르면 켄달스퀘어리츠는지난해 상장이후 줄곧 공모가(6460원)을 상회하고 있다. 지난 3일 종가는 6500원으로 전 거래일(6460원) 대비 0.62% 올랐다. 공모가와 비교하면 30% 가량 주가가 상승한 것이다. 


켄달스퀘어리츠의 우상향 행보는 쿠팡의 수혜주로 주목 받은 덕분이다. 기초자산인 물류센터 중 절반가량(49%)를 쿠팡에 임대한 켄달스퀘어리츠는 쿠팡의 상장과 함께 높은 성장 기대감을 받았다. 



작년 12월 23일 상장한 켄달스퀘어리츠는 고양, 용인, 부천 등 경기도 권역을 중심으로 하는 물류센터 11곳(안성 물류센터 포함)을 기초자산으로 삼는 국내 최초의 물류센터 리츠다. 총 68만4094㎡의 규모의 물류센터를 담고 있으며 전체 자산가치는 1조4000억원 수준이다.


본격적 수혜는 쿠팡이 뉴욕 증시 상장을 공식화한 지난 2월부터 이어졌다. 2월 한 달 동안 켄달스퀘어리츠의 주가는 전달대비 3.81% 오르며 자기관리 리츠를 제외한 상장리츠 중 가장 큰 성장폭을 기록했다. 같은 기간 9개 리츠의 평균 주가 상승률이 0.75%에 그친 것을 감안하면 성장세는 큰 폭의 차이를 보였다. 


켄달스퀘어리츠의 경쟁력은 기초자산인 물류센터가 수도권 8곳, 도심 2곳, 부산지역 1곳 등 대부분 핵심 물류거점 지역에 위치하고 있는 점이다. 센터 대부분은 수도권으로 올라가는 고속도로 인근에 위치하고 있어 접근성도 높다는 평가다. 임차인의 80% 이상이 코로나19 이후 각광받는 이커머스와 3자 물류 사업군이라는 것도 투자자들의 관심을 끌었다. 쿠팡, 휠라, LF로지스틱스, CJ대한통운, JDX, GS리테일 등은 켄달스퀘어리츠 물류센터의 주요 임차인이다.


높은 기대속에 켄달스퀘어리츠는 지난해 하반기까지 이어지던 상장리츠 흥행 부진의 끊고 성공인 청약을 마무리했다. 지난해 12월 진행된 일반 청약에서는 예상을 뛰어넘는 경쟁률 3.37대 1을 기록했다. 


켄달스퀘어리츠의 선전은 직전까지 공모 흥행 부진을 기록했던 리츠의 흐름을 반전시켰다는 평가로 이어졌다. 켄달스퀘어리츠에 앞서 지난해 7~8월 청약을 진행한 해외 오피스 기반 제이알글로벌리츠는 경쟁률이 0.23대 1에 그쳤다. 주유소를 기초자산으로 한 코람코에너지플러스리츠도 1.54대 1로 예상보다 낮은 경쟁률을 나타낸 바 있다.


라진성 KTB투자증권 연구원은 "켄달스퀘어리츠는 이커머스·제3자물류 등 우량한 임차인과 98% 수준의 임대율, 5년의 임대 기간을 기반으로 하는 견조한 현금 흐름이 강점"이라며 "풍부한 파이프 라인을 보유한 대형 스폰서와 글로벌 피어 대비 양호한 배당수 익률 등을 감안하면 높은 투자 매력도를 보유하고 있다"고 말했다. 


관련 업계에서는 켄달스퀘어리츠가 당분간 성장 우선 전략을 펼칠 것으로 내다보고 있다. 스폰서인 ESR켄달스퀘어의 개발 자산 중 준공된 지 1년이 넘은 자산을 지속적으로 편입할 것이라는 전망이다. 


켄달스퀘어가 개발한 자산은 연면적 기준 70만평에 달한다. 2020년 이전에 준공돼 하반기 편입 검토 대상은 20만평, 2020~2021년 준공 자산은 13만명, 16만평으로 당분간 매년 편입이 이뤄지며 켄달스퀘어리츠의 가파른 외형 성장이 예고된다. 


켄달스퀘어리츠 관계자는 "준공한 지 1년 이내의 자산을 편입한다면 보수공사 비용이 발생하거나 자산 자체가 문제가 있다면 모두 투자자들이 부담해야 하는 비용이 된다"며 "투자자들의 손실을 방지하고 이익을 극대화하기 위해 안정화된 자산을 편입하는 것이 원칙"이라고 설명했다.


상장 당시부터 계획하던 안성물류센터가 6월 중 편입을 예고하고 있어 배당 수익률이 더욱 늘어날 수 있다는 점도 지속적인 상승세를 견인하고 있다. 앞선 관계자는 "8~9월에 첫 배당을 실시할 것으로 배당수익률은 5.38%"라며 "내년에는 5.71%로 높아질 것으로 기대하고 있다"고 덧붙였다.

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