◆신용등급 AA-, 자금조달도 우위

이마트 가양점은 1999년 4월 착공해 2000년 2월 사용승인을 받은 곳이다. 토지면적은 2만2871.3㎡, 연면적은 5만3092.79㎡로 지하 1층~지상 6층 규모다. 건폐율은 60.23%. 용적률은 114.45%다. 이곳의 용도는 준공업지역이다. 공시지가는 2020년 1월 기준 3.3㎡당 2343만원이다.

택지난이 극심한 서울에 위치했다는 점 때문에 이마트 가양점은 매각 추진 초기인 올해 1월부터 4000억원 초반대의 가격이 거론됐다. 이후 업체간 경쟁이 점차 치열해지면서 입찰을 앞두고 5000억원 중반대 가격이 언급됐다. 

결과적으로 가장 높은 가격을 써낸 곳은 6000억원 이상을 제안한 현대건설 컨소시엄이었다. 4개월만에 2000억원 이상 상승한 것이다. 이어 6000억원 안팎을 제시한 마스턴자산운용과 DS네트웍스가 그 뒤를 이은 것으로 전해졌다.

가격뿐만 아니라 보유현금 측면에서도 현대건설은 타사를 압도한다. 지난해 12월말 기준 현대건설의 현금 및 현금성자산은 3조1868억원으로 건설업계 최대 규모를 자랑한다. 여기에 단기금융상품(2조3487억원)과 상각 후 원가 측정 금융자산(33억원)을 더할 경우 가용현금은 5조5389억원에 달한다. 차입금을 제외해도 순현금이 3조원이 넘는다. 

보유현금이 아닌 자금조달 측면에서도 현대건설에게 유리하다. 현대건설의 신용등급은 AA-급으로 업계 최고 수준이다. 낮은 금리로 자금조달이 가능한 구조다.

부동산 개발업체 대표는 "최근 서울 시내에 위치한 호텔 매각 경쟁에서도 가격 순위는 4위에 불과했던 곳이 자금조달 증빙에서 우위를 점한 끝에 우선협상대상자로 선정된 사례가 있다"며 "매도자 입장에서는 아무리 높은 가격을 제안 받아도 자금조달 실패로 매각이 지연되는 상황을 최대한 피하려고 하기 때문"이라고 말했다. 

투자은행 업계 관계자는 "외부 투자 유치에 의존해야 하는 마스턴자산운용과 최근 목포 유달경기장 인수를 확정한 DS네트웍스에 비해 현대건설의 자금동원력이 월등했다"고 평가했다.

◆현대건설 전면에 나서, 이전과 달라

이마트 가양점 인수전에 현대건설이 이전과 달리 전면에 나섰다는 점도 눈여겨볼만한 관전 포인트다. 현대건설은 르메르디앙서울 인수 당시 자사가 아닌 시행사 웰스어드바이저스를 전면에 내세웠다. 현재 인수 협상을 진행 중인 이태원 크라운호텔 역시 하나대체투자운용과 공동으로 컨소시엄을 꾸렸다. 

부동산업계 관계자는 "현대건설 컨소시엄에 시행사가 참여하긴 했지만 현대건설에 비해 지분율이 현저히 낮다"며 "사실상 현대건설 주도의 컨소시엄이라고 봐야 한다"고 말했다.

최근 서울 내 택지를 공격적으로 사들이고 있는 현대건설이 이번 이마트 가양점 인수 과정에서 어느 정도 규모의 현금을 투입할지도 관심사다. 현대건설의 올해 예상 자본적지출(CAPEX)은 4200억원으로 토지매입 3400억원, 지분투자 400억원, 연구개발(R&D) 400억원 등으로 구성됐다. 

올해 1분기에는 CAPEX를 5000억원으로 상향 조정했고 이중 4000억원 가량을 토지매입에 배분할 것으로 예상된다. 만약 현대건설이 이마트 가양점 인수에 이중 절반(2000억원)을 투입하고 나머지를 외부에서 조달할 경우 여전히 2000억원이라는 실탄이 남게 된다. 이번처럼 레버리지 효과를 고려하면 5000억원 이상의 토지매입도 가능하다.

건설업계 관계자는 "대형 건설사는 사업이익에 개발이익까지 가져갈 수 있기 때문에 시행사에 비해 토지매입 입찰가를 더 공격적으로 제시할 수 있는 여지가 있다"며 "이마트 가양점 인수전은 현대건설의 자금동원력을 입증한 사례"라고 말했다.