[딜사이트 심두보 기자] 물류센터 투자가 봇물터지듯 이뤄지고 있다. 네이버와 쿠팡 등 전략적 투자자(SI)의 물류 투자는 끊임없이 이어지고 있고 비대면(언택트) 산업의 성장과 풍부한 금융시장의 유동성을 배경으로 재무적 투자자(FI)의 물류센터에 대한 관심도 매우 높다.

황점상 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 대표는 7일 팍스넷뉴스와의 인터뷰에서 "코로나 19로 촉발된 폭발적인 이커머스의 성장은 물류창고 임차수요뿐만 아니라 자본력을 갖춘 대기업의 대규모 투자를 통한 직접건설 참여를 이끌어냈다"면서 "자본시장의 풍부한 유동성을 바탕으로 수요와 공급의 불균형에 대한 정확한 판단을 할 겨를도 없이 가장 빠른 성장을 하는 역동적인 시장"이라고 물류센터 산업을 설명했다. 

황 대표는 이러한 추세가 이어질 것으로 내다봤다. 그는 "이 같은 현상은 한국뿐만 아니라 해외 게이트웨이 도시들에서 전반적으로 발생하는 현상"이라면서 "물류 경쟁에서 열위로 판가름 나는 업체의 다운사이징의 뚜렷한 징후가 발생하는 시점까지 시장의 성장과 투자자의 높은 관심은 지속될 것"이라고 말했다. 그는 "단기간 배송이 화두인 만큼 도심형 물류기능의 확대는 기존 도심과 도심외각의 부동산 시장에도 상당한 영향을 줄 것"이라며 "기존 영세공장과 카센터 혹은 저평가된 자산 등에도 물류 기능이 가치 증대(value add)의 관점에서 시장의 한 흐름이 될 가능성이 있다"고 설명했다.

◆거대한 물결을 주도하는 쿠팡과 네이버

쿠시먼앤드웨이크필드코리아에 따르면 네이버와 쿠팡은 국내 대형 임차인(Tenant)로 물류 부동산의 약 50% 이상을 차지하고 있다.

미국 상장을 통해 5조원의 실탄을 마련한 쿠팡은 물류 경쟁력을 확보하기 위해 적극적으로 나서고 있다. 쿠팡은 기업공개(IPO) 2주 만에 전라북도 완주군에 물류센터를 설립하기로 한 데 이어 경상남도에도 물류센터 세 곳을 신규 설립하기로 했다. 쿠팡은 이 같은 물류센터 건설에 수천억원을 투자할 계획이다.

이미 쿠팡은 인천과 고양, 덕평 등에 10여곳의 대형 물류센터를 운영하고 있다. 또 대구와 광주, 대전 등에 총 7곳의 첨단물류센터도 추가로 건립하고 있다. 여기에 투입된 자금만 8만7000달러(약 9760억원)에 이른다.

네이버는 협력을 통한 물류 경쟁력 강화에 나서고 있다. 지분 스왑(교환)으로 신세계와 이어진 네이버는 신세계그룹의 7300여개 오프라인 매장과 SSG닷컴의 물류센터를 활용해 오프라인 인프라를 보완할 수 있게 됐다. 신세계는 대형 매장에서 인공지능 상품 추천과 자율주행 카트 개발 등에서 네이버의 기술력의 도움을 받을 수 있게 됐다. 네이버와 신세계는 당일 혹은 익일 등 빠른 배송 역량을 키우기 위해 물류 관련 공동 신규 투자까지 검토할 방침으로 알려졌다.

또 다른 네이버의 동맹기업인 CJ대한통운은 네이버 전담 물류를 위해 수도권에 4만5000평의 물류센터를 확보할 예정이다. 황 대표는 "네이버는 특히 CJ대한통운의 인프라를 활용하기 위해 곤지암 허브터미널 중심으로 물류센터를 확보할 예정"이라고 전했다.

◆물류센터 트렌드는?

황점상 대표는 "과거 물류센터 투자 생태계가 기관 투자자와 외국인 투자자 중심으로 이뤄졌다면, 최근에는 법인과 고액 자산가들로 범위가 확장됐다"고 밝혔다. 그는 "국내외 공통적으로 오피스-물류센터 캡레이트 스프레드(Cap.Rate Spread)가 줄어드는 추세"라고 전했다. 오피스 투자에 기대되는 수익률과 물류센터 요구 수익률 간 차이가 좁혀지고 있다는 의미다. 

그는 "과거 투자자들은 높은 요구 수익률을 기대하고 물류센터 자산에 투자했지만, 최근 물류센터의 급격한 요구 수익률 하락으로 같은 요구 수익률을 기대할 수 없게 되자 개발형 물류자산에 투자가 증가하는 추세"라고 설명했다. 해외의 경우, 아마존이나 DHL 등 임차인의 신용도가 우수하고 핵심 권역에 위치한 물류 관련 자산들의 캡레이트가 오피스 자산의 캡레이트를 역전한 사례도 나오고 있다.

현재 물류센터 투자 시장은 매도자 우위 시장이다. 황 대표는 "투자 수요는 증가했지만 핵심권역 내 물류센터 개발 인허가 제한과 신규 개발 가능한 대형 필지 부족 등의 이유로 공급이 제한되어 있다"며 "이런 매도자 우위 시장에서 투자자들 간의 매입 경쟁이 심화되고 있으며, 물류센터 매매 가격도 동반 상승하고 있다"고 말했다.

쿠시먼앤드웨이크필드코리아는 부동산 매매, 컨설팅, 프로젝트 관리 등 다양한 부동산 서비스를 제공하고 있다.