미래인, 라군인테라스 PF 5700억 조성
주관사 한투·헤리티지, 공사비 63.2% PF 조달…나머지는 분양대금으로 충당
이 기사는 2021년 05월 20일 16시 47분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.

[팍스넷뉴스 권녕찬 기자] 경기도 안산시 반달섬에 국내 최대 규모의 생활형 숙박시설(생숙) '힐스테이트 라군인테라스'를 공급하는 사업을 추진하기 위해 5700억원 규모의 프로젝트 파이낸싱(PF)을 조성한 것으로 확인됐다. 다만 라군인테라스 공사비가 9000억원이 넘는 것을 감안하면 PF 조성 규모가 상대적으로 작은 것 아니냐는 지적이 나온다. 이는 분양이 순조롭지 못할 경우 공사비를 비롯한 전체 사업비가 부족해질 수 있다는 것을 의미한다.    


안산 반달섬 인근 '힐스테이트 라군인테라스' 조성 부지 (노란색 동그라미).


20일 투자은행(IB) 업계에 따르면 MTV반달섬씨원개발PFV는 이달 초 라군인테라스 사업에 대한 5700억원 규모의 PF 대출 약정을 체결했다. PF는 크게 타인자본 5500억원과 자기자본(equity) 200억원으로 나눠 조성한다. 타인자본의 경우 선순위·중순위대출이 5100억원, 후순위 대출 400억원으로 구성했다.


라군인테라스 사업 주체는 MTV반달섬씨원개발PFV다. 이 PFV에는 부동산 시행사인 미래인이 90% 이상의 지분을 출자한 것으로 알려졌다. 이밖에 금융주관사를 맡은 한국투자증권과 헤리티지자산운용, 미래에셋증권 등이 주요 주주로 참여했다. PF 대주단에는 새마을금고 등 제2 금융기관 등이 이름을 올린 것으로 전해졌다. 



시공은 현대건설이 맡는다. 현대건설은 앞서 지난달 15일 라군인테라스 사업의 공사계약을 공시했다. 국내 최초 인공섬인 반달섬 일대에 지하 2층~지상 최고 49층, 8개 동 총 2554실의 생활숙박시설을 짓는 공사다. 공사비 규모만 9015억원에 달한다. 입주는 2025년 상반기 예정이다.


업계에서는 공사비만 9000억원이 넘는 상황에서 전체 PF 조달규모가 5700억원으로 상대적으로 너무 작다는 반응이 지배적이다. 공사비의 63.2%를 PF로 조달하고 나머지는 분양대금으로 충당하는 구조다. 분양에 차질이 발생할 경우 시공사에게 지급해야 할 공사비가 부족해지는 상황이 발생할 수 있다. 이 같은 상황에서 책임준공 계약을 체결한 현대건설은 일단 자기자본으로 공사를 진행한 뒤 나중에 공사비를 지급받게 된다. 


건설업계 관계자는 "리스크 관리에 철저한 현대건설은 PF를 통해 공사비를 확실히 조달한 프로젝트가 아니면 착공조차 하지 않는 건설사"라며 "현대건설의 이 같은 성향을 감안하면 이번 도급계약은 일반적이지 않다"고 지적했다. 


내달 정식 계약을 앞둔 라군인테라스는 현재 90%의 가계약률을 기록한 것으로 알려졌다. 공격적인 깜깜이 분양을 통해 분양률을 끌어올린 것으로 분석된다. 깜깜이 분양은 노출을 최소화한 후 청약기간이 지나 선착순 동호수 지정으로 진행하는 방식을 일컫는다. 통상 분양률을 높이기 위해 사용한다. 현대건설은 일정 수준의 사전청약률에 도달하지 못할 경우 계약을 취소할 수 있다는 조항을 달았다. 


라군인테라스는 지난 3월 말부터 사전의향서 제출을 받은 가운데 바다 전망이 좋은 앞동과 고층 중심으로 물량이 소진됐다. 현재 10층 이하의 저층 일부만 남아 있다. 전방의 시화호와 가장 인접해 프리미엄실로 꼽히는 A타입(전용 43.06평, 분양가 9억원대)의 경우 현재 5000만원가량의 웃돈이 붙은 것으로 알려졌다.


일반분양 정식 계약 일정은 계속해서 미뤄지고 있다. 당초 20일부터 계약을 진행할 예정이었지만 내달 4일로 연기했다. 입주자 모집 공고 시기와 방식 등을 놓고 막판 조율 중인 것으로 알려졌다. 


인근 부동산 업계는 라군인테라스의 투자 전망에 대해 회의적인 분위기다. 주변 부동산 업계 관계자는 "라군인테라스 가격대가 워낙 비싼데다 실거주 규제 위험이 있어 투자 리스크가 있다"고 말했다. 라군인테라스는 총 11개 타입(전용 30~40평대, 전 호실 테라스 채용)으로 구성됐으며 분양가는 5억~9억원대다. 3.3㎡당 1859만원 이상으로 다소 비싸다는 평이 주를 이룬다.


생활형 숙박시설은 관련법상 숙박시설이지만 그간 장기숙박 형태로 실거주하는 관행이 팽배했다. 이에 국토교통부는 올초 실거주 적발시 이행강제금을 부과하는 등 규제 예고에 나섰으나 입주민들의 강력 반발에 부딪혀 최근 2년 유예 조치를 내렸다. 


'힐스테이트 라군인테라스' 동 타입별 배치도


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