2일 부동산업계에 따르면 이스트센트럴타워의 펀드 수탁사인 호주계 인마크자산운용은 최근 책임임대차 계약을 해지하는 내용으로 매각 조건을 변경한 것으로 알려졌다.

이스트센트럴타워는 지난 2017년 준공한 강동권 프라임급 오피스빌딩이다. 같은 해 호주계 인마크자산운용이 인마크전문투자형사모부동산투자신탁제10호 펀드를 조성해 매입했다. 주요 재무적투자자(FI)로는 미래에셋증권이 자리하고 있는 것으로 전해졌다. 에스엘디엔씨가 시행을 맡고 교보자산신탁(구 생보부동산신탁)이 관리형 토지신탁, 삼성물산이 시공을 맡아 준공했다.

이런 가운데 시공사이자 지급보증사인 삼성물산은 지난 2018년 2월 펀드 수탁사인 NH농협은행과 우선매수권 행사를 골자로 한 신용파생상품 계약을 체결했다. 만기 시 우선매수권을 행사하고 이를 통해 발생한 수익의 80%는 삼성물산, 20%는 펀드 재무적투자자(FI)인 미래에셋대우에게 지급하는 내용이다.

계약액은 2550억원에서 3602억원으로 설정하고 3개월마다 약정 금액을 차감하는 방식이다. 계약 만기는 계약 시작 시점인 2018년부터 20년 후인 2028년 2월 27일까지다.

삼성물산은 이와 함께 우선매수권 만기 하루 전인 2월 26일을 만기로 책임임대차 계약도 체결했다. 이 계약은 시공사이자 지급보증인인 삼성물산이 2017년 매각 성사를 위해 일정 면적을 통으로 임대한 후 관계사들에게 재임대하는 내용이다. 임차 계약 종료시점까지 이스트센트럴타워를 매각하지 않을 경우 이 계약은 10년 연장된다.

자산운용업계 관계자는 "책임임대차 계약은 기업들이 강동권역을 입주 대상지로 선호하지 않기 때문에 이스트센트럴타워 인수자에게 일정 수준의 수익성을 보장해 주는 안전장치"라며 "강동권은 이웃한 잠실송파권역 대비 오피스 권역이 형성돼 있지 않다"고 말했다. 그는 "다만 비교적 노후한 오피스인 송파권역보다 순점유비용(NOC)이 낮은 것은 강점으로 꼽힌다"고 덧붙였다.

삼성물산은 책임임대차 계약을 수행하기 위해 자사 대신, 삼우건축사사무소와 삼성메디슨 등을 유치한 것으로 알려졌다. 이밖에 현재 이 빌딩에 입주한 기업으로는 휠라코리아, 맘스터치앤컴퍼니 등이 있다. 모두 우량 임차인으로 일정 기간 임대 수익 보장이 가능한 기업이라는 평가다.

삼성물산의 책임임대차 계약 해지 추진은 삼성그룹의 부동산 리스크 축소 움직임과 연관돼 있다는 분석이다. 일례로 삼성생명의 경우 그동안 서울 도심에 위치한 빌딩 등 다수의 부동산을 꾸준히 매각해왔다. 

업계에서는 책임임대차 계약 해지가 이스트센트럴타워 매각 추진에 걸림돌로 작용할 것이라는 분석이 나온다. 일각에서는 이를 감안해 매각가를 일정 수준 할인할 것이란 예상도 이어지고 있다.

부동산 운용업계 관계자는 "이스트센트럴타워의 공실이 아직 완전히 해소되지 않은 상황에서 책임임대차 계약 해지가 악수로 이어질 수 있다는 반응도 나온다"면서도 "매각 과정에서 책임임대차계약 해지와 공실률을 감안해 가격 조정에 들어갈 가능성도 충분하다"고 설명했다.