공평 제15·16지구 도시정비형 재개발사업은 서울시 종로구 인사동 87번지 일대 1만2854㎡를 개발하는 사업이다. 과거 종로2가 피맛골 일대다. 사업시행자는 공평십오십육피에프브이(이하 공평피에프브이)로 우리자산신탁이 사업을 수탁한 상태다.

공평피에프브이는 9227㎡ 면적에 업무시설과 판매시설 총 4만7793㎡를 공급할 계획이다. 건축물은 각각 연면적 3만4139㎡, 1만3653㎡의 두 동으로 이뤄진다. 건물 높이는 지하 8층부터 지상 13층과 17층이다.

최근 이곳에서 세계 최고(最古)로 추정되는 금속활자 실물이 출토되면서 사업은 새 국면을 맞았다. 당초 이 지역은 1978년 재개발구역으로 지정됐지만 문화재 훼손과 사업자 자금 부족 등을 이유로 30년 간 진척이 없던 곳이었다. 지난 2018년 공평피에프브이를 설립하고 2019년 건축심의를 통과하면서 사업이 빛을 보는 듯 했지만 '역대급' 유물 출토로 사업 추진에 차질이 불가피해졌다. 

서울시 도시개발과 관계자는 "출토 작업과 문화재 심의를 어느 정도 마무리해야 착공에 들어갈 수 있을 것"이라며 "해당 문화재 외에도 조선 초기 주거지 등의 보존을 위해 유적전시관을 만들 예정이기 때문에 정비계획을 변경 중"이라고 말했다. 그는 "이후로도 사업시행 인사, 관리처분 인가 등이 남아있어 올해 안에 착공에 들어갈 수 있을지 불투명한 상황"이라고 설명했다.

공평피에프브이는 지난 2018년 세워졌다. 이듬해인 2019년 11월 8300억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 약정을 맺었고 이중 올해까지 4680억원의 대출을 받았다.

공평피에프브이의 주주는 ▲인사자산관리(보통주 36.6%) ▲비알프로퍼티(보통주 30.7%) ▲제이와이디앤아이(보통주 13.2%) ▲메리츠증권(보통주 9.8%, 제1우선주 50%) ▲메리츠화재해상보험(보통주 5.9%, 제1우선주 30%) ▲메리츠캐피탈(보통주 3.9%, 제1우선주 20%) ▲신한금융투자(제2우선주 100%) 등으로 구성돼 있다. 여기에 시공권을 획득한 현대엔지니어링이 5순위로 2256억원의 공사도급금액을 담보하는 등 총 1조2216억원 규모의 대출약정금 담보가 잡혀 있다.

PF는 총 네 개의 트렌치로 구성됐다. 트렌치별 대출실행액과 이자율은 ▲트렌치A-1 3270억원(연 3.4%) ▲트렌치A-2 282억원(연 4%) ▲트렌치B 733억원(연 5.6%) ▲트렌치C 395억원(연 8%)이다. 각각의 트렌치에서 발생하는 연 금융비용은 ▲트렌치A-1 약 111억원 ▲트렌치A-2 약 11억원 ▲트렌치B 약 41억원 ▲트렌치C 약 32억원이다. 총 195억원으로 한 달에 약 16억원의 금융비용이 발생한다.

현재 문화재청과 종로구 등 관련부처는 조심스레 약 한 달이 추가로 소요될 것으로 예상하고 있다. 두 달간 이자비용으로 환산하면 약 32억원의 금융비용이 추가로 발생하는 셈이다. 앞서 사업자가 착공 일정을 올해 중으로 계획했지만 연내 착공이 불투명해지면서 사업이 1년 이상 지연될 가능성도 있다. 이 경우 추가 이자비용은 160억원으로 불어난다.

문화재청 발굴제도과 관계자는 "현재 남은 조사일수는 33일 정도인데 발굴단 측에서 20일 내외의 추가 조사일수를 신청할 것으로 보인다"며 "현재 발굴 중인 16세기층을 거쳐 당초 발굴 목적인 15세기층 발굴 작업 단계에 진입해야 정확한 추가 작업일수를 산정할 수 있을 것"이라고 말했다.

이 지역은 역사적 중요성에 따라 이미 한 차례 발굴 연장을 신청한 전례를 갖고 있다. 종로구 역사문화재과 관계자는 "가장 최근의 발굴 연장은 올해 1월로 전체 발굴 기간에서 29일을 연장한 상태"라며 "시굴을 하면서 문화재 규모가 커져 일수 변경이 추가로 발생할 전망"이라고 말했다.

사업지연에 대한 보상 가능성은 낮다는 전망이다. 문화재청 관계자는 "해당 현장은 현재 활자 출토뿐 아니라 발굴 초기부터 중요 유구가 확인됐던 곳"이라며 "조사를 완료한 뒤에도 매장문화재 심의위원회 등 남아있는 절차가 많아 보상은 예견하기 어렵다"고 설명했다.

그는 "문화재로 인해 사업이 아예 무산될 경우에만 법에 따라 토지보상을 하게 돼있지만 현재로선 그 부분을 논할 단계는 아니다"고 덧붙였다.