한국기업평가는 지난 2일 실시한 한국토지신탁의 신용등급 평가에서 무보증사채와 기업어음의 등급을 종전보다 1등급 하향 평가했다고 밝혔다. 무보증사채는 A 부정적 등급에서 A- 안정적 등급으로 변경했고 기업어음도 A2에서 A2-로 낮아졌다.

한토신의 이번 등급하향은 최근 20년간 최초다. 무보증사채 신용등급의 경우 2000년 이후 지속적인 상승세를 유지해 왔다. 2001년 BBB 안정적을 시작으로 ▲2008년 BBB+ 안정적 ▲2011년 A- 안정적 ▲2013년 A 안정적 등급을 획득했다. 기업어음도 비슷한 궤적을 그려왔다. 2006년 A3 등급을 획득한 후 ▲2010년 A3+ ▲2012년 A2- ▲2015년 A2를 기록했다.

한기평이 밝힌 등급 하향의 주된 원인은 영업실적과 재무안정성 저하에 있었다. 지난해 영업실적 중 당기순이익의 경우 5년 내 최저치인 851억원을 기록하는데 그쳤다. 이는 전년 1083억원에서 232억원이 감소한 수치다.

한토신의 당기순이익은 2015년 682억원을 기록한 후 2016년 1207억원으로 두 배 가까이 급등했고 이후 상승가도를 달리며 2018년 1670억원으로 정점을 찍었다. 그러던 중 2019년 들어 1083억원으로 내려앉았고 지난해에는 이보다 더 낮은 실적을 보였다.

이 같은 실적 악화는 수수료 수익 감소와 대손비용 증가, 이에 따른 시장점유율 하락에서 비롯됐다는 분석이다. 특히 전체 수익의 70% 이상을 차지하는 주력 사업인 차입형 토지신탁 사업의 수수료 수익이 줄어들면서 시장점유율은 2017년 19.5%에서 2021년 1분기 7.8%까지 낮아졌다. 차입형 토지신탁 사업의 의존도는 2017년 89.1%에서 낮아지는 추세이지만 여전히 수익 의존도는 높다는 평가다.

재무안정성을 구성하는 수치도 크게 저하되고 있는 실정이다. 금융투자협회 규정에 따른 자산건전성 5단계(정상→요주의→고정→회수의무→추정손실) 중 각각 2단계와 3단계에 해당하는 요주의 이하 자산의 비중과 고정 이하 자산의 비중을 주목해야 한다는 설명이다.

두 지표 모두 건전성을 분류할 수 있는 총 자산 중 위험 요소가 있는 자산을 분류한 지표다. 한토신의 전체 건전성 분류대상 자산은 7596억원으로 이중 위험자산비중은 올해 1분기 기준 70%다. 2017년 93.5%와 2019년 91%와 비교해선 낮아졌지만 2018년 68.2%에 비해선 증가했다.

이중 요주의 이하 자산비중의 경우 요주의 이하 여신을 건전성 분류 총자산으로 나눠 비율을 구한다. 이 수치는 올해 3월 말 기준 65.9%로 한토신이 사업을 확장하던 2017년 말 78.4%에 비해 줄어든 상태다. 이는 차입형 토지신탁 사업의 분양실적이 개선되며 요주의 자산 규모가 2018년 1조572억원에서 2020년 5597억원, 올해 1분기 5006억원으로 감소했기 때문이다.

반면 이보다 위험성이 높은 고정이하 자산비율은 악화했다. 고정이하자산은 2017년 519억원에 불과했지만 2019년 3484억원, 2020년 4234억원을 넘어 올 1분기 4243억원까지 증가했다. 이에 따라 2017년 5.6%에 불과하던 고정이하 자산비율은 지난해 52%를 넘어섰고 올 1분기에는 55.9%까지 치솟았다.

한기평은 이에 더해 재무 레버리지 관리와 미분양 사업으로 인한 대손 부담이 더해질 것으로 전망했다. 분양실적 부진에 따라 자금 투입량이 많아지면서 레버리지도 확대했다는 분석이다. 자체 자금조달과 더불어 본사 사옥 관련한 리스부채 450억원을 인식하면서 조정부채비율은 올 1분기 기준 78.8%를 기록했다. 이는 2017년 말보다 8.2%포인트, 2019년 말보다 6.7%포인트 상승한 값이다.

한기평은 향후 한진중공업 인수에 참여하면서 추가 자금을 소요할 가능성이 있고 지난해부터 차입형 토지신탁 수주를 확대하면서 관련 부담이 이어질 것으로 내다봤다.

고정이하 자산을 구성하는 준공사업의 미분양이 장기화하는 것도 부담요소다. 한토신이 올해 1분기 기준 진행 중인 차입형 토지신탁 사업장은 80곳이다. 준공사업장 35곳과 진행사업장 25곳, 미착공사업장은 20곳이다. 이중 악성으로 꼽히는 준공 후 미분양 사업장의 경우 전체의 23%, 약 8개 사업장에 이르고 있다. 한기평은 관련 신탁계정대여금 4192억원 중 3500억원을 고정이하자산으로 분류했다.

한기평은 이와 함께 진행 또는 미착공사업장 중 3개 사업장을 고정자산으로 분류해 주시가 필요하다고 지적했다. 분양중단 및 지연, 공정지연 등의 요인으로 추가 자금투입 여부나 신탁계정대여금이 손실할 가능성이 있다는 설명이다.