◆물류센터 캡레이트 연 7~8%→4%

물류센터의 빈번한 화재 발생은 시공비용 상승으로 이어지고 있다. 물류센터 건축 과정에서 절연재 혹은 불연재 사용 비중이 점차 높아지고 있기 때문이다. 특히 물류센터에 투자한 대주단이 이 같은 절연재와 불연재 사용 여부를 꼼꼼히 체크한다고 한다.

부동산 자문사 관계자는 "과거 화재가 난 물류센터는 대부분 자재 수준이 떨어지는 영세한 곳이 많았다"며 "반면 쿠팡 덕평물류센터는 건물 스팩이 꽤 높았음에도 불구하고 화재가 발생한 특이한 사례"라고 말했다.

최병록 리코어 대표는 "사실 토지를 매입해서 물류센터를 짓는 시공비용은 오피스빌딩의 절반 수준에 불과했지만 작년에는 예년 대비 20~30% 이상 상승했다"며 "향후 신축 물류센터에는 절연재와 불연재를 쓰는 것이 보편적으로 자리잡을 것"이라고 전망했다.

시공비용뿐만 아니라 보험료도 크게 올랐다. 재보험사가 물류센터 보험료를 대폭 올린 데다가 보험 가입 과정에서 까다로운 요구 조건을 제시하고 있기 때문이다. 부동산업계 관계자는 "물류센터의 보험 가입을 거부한다기보다는 보험료 상승을 통해 리스크를 헷지하려는 것"이라며 "아무래도 최근 화재가 연이어 발생한 것이 영향을 미쳤다"고 말했다.

비용 상승은 자연히 물류센터 수익률 하락으로 이어지고 있다. 캡레이트(수익환원률) 기준으로 2019~2020년 초까지만 해도 연 7~8% 나왔지만 최근에는 연 4%대까지 떨어진 것으로 전해졌다. 한 수 아래로 보던 오피스빌딩 수익률(연 5% 중반대)보다도 낮아진 것이다. 

가장 큰 원인은 코로나19 이후 이커머스 업체를 중심으로 물류센터 필요성이 높아지면서 경쟁 심화로 이어졌기 때문이다. 부동산 자문사 관계자는 "투자수익률 하락으로 물류센터 신규 개발을 검토하던 업체들의 고민이 깊어졌다"고 말했다.

◆"물류센터 투자매력 여전" 반론도

최근 물류센터 시장에 저온창고 공급과잉 논란이 불거지고 있다는 점도 불안요인이다. 저온창고는 신선식품 새벽배송을 위해 마켓컬리가 주도적으로 도입하기 시작했고 이어 CJ대한통운과 SSG 등이 뒤를 잇고 있다. 서울까지 새벽배송을 해야 한다는 점 때문에 그동안 저온창고 위치는 경기도 용인이 사실상 하한선으로 여겨졌다.

문제는 용인을 한참 벗어난 여주와 이천, 산본 등지에서도 저온창고 공급이 대량으로 이뤄지고 있다는 점이다. 저온창고를 많이 공급할수록 물류센터의 몸값 상승으로 직결되기 때문이다. 부동산업계 관계자는 "지난해부터 저온창고 과잉공급 조짐이 나타나고 있어 물류센터 투자를 자제하고 있다"고 말했다.

다만 저온창고의 임대차가 원활치 않은 것이지, 과잉공급이라고 볼 수 없다는 의견도 존재한다. 최병록 대표는 "최근 신축공급한 저온창고의 규모가 워낙 커서 소규모 임차인 수용이 불가능해진 것이 원인"이라며 "임차인이 많아지면 관리가 힘들어지기 때문에 최소 1650㎡ 이상의 면적을 차지하는 임차인만 선별적으로 받아들이고 있다"고 말했다.

일각에서는 물류센터 투자수익률이 하락세이긴 하지만 투자매력은 여전하다는 주장도 나온다. 부동산 자문사 관계자는 "시장 유동성이 풍부한 반면, 투자처는 마땅치 않아 물류센터가 두각을 나타내고 있다"며 "여전히 물류센터 투자 시장이 최정점을 유지하고 있다고 본다"고 말했다.