◆ESG 역행하면 시장에서 외면받아

덕평물류센터 화재는 물류센터의 본질적인 가치가 무엇인지를 되돌아보는 전환점이 됐다는 평가다. 최병록 리코어 대표는 "기존에는 물류센터라는 자산에 대한 평가보다는 어떤 임차인이 들어왔는지가 몸값으로 직결됐지만 이제는 달라질 것"이라며 "물류센터 공사과정에서 양질의 절연재를 최대한 많이 사용하고 준공 이후 친환경적으로 관리를 하는지가 중요해질 것"이라고 말했다. 

최 대표는 "물류센터에서 근무하는 노동자에 대한 처우 개선은 물론, 이들을 대상으로 여러 교육들도 강화할 것으로 보인다"고 설명했다.

시장에서 물류센터의 자제 고급화와 함께 ESG 강화도 요구할 것이란 전망이 나온다. 최 대표는 "덕평물류센터 화재는 시장에서 우량 자산(물류센터)을 솎아내는 현상으로 이어질 것"이라며 "만약 ESG에 역행하는 물류센터가 있다며 시장에서도 외면 받는 것은 물론, 임차인 모집도 어려워질 수밖에 없다"고 분석했다. 

일각에서는 ESG 강화를 위해 주말에 인근 주민들에게 물류센터 옥상을 개방해 체육시설을 이용하도록 하는 방안도 도입할 수 있다고 예상한다. 물류센터 인허가에도 영향을 미칠 것이란 전망이다. 사실 물류센터는 인근 지역주민들을 중심으로 각종 민원이 많이 발생하는데다가 과잉 공급 우려도 존재한다. 지자체장 입장에서는 물류센터 인허가에 신중을 기할 수밖에 없다. 

이런 상황에서 쿠팡의 덕평물류센터에서 대규모 화재가 발생하면서 당분간 수도권에서는 대규모 물류센터 인허가를 기대하기 어려울 것이란 분석이 제기된다. 부동산업계 관계자는 "내년 6월 지자체 선거를 앞둔 상황에서 지자체장들이 지역민들의 반발이 예상되는 물류센터 인허가를 최대한 미룰 가능성이 높다"고 말했다.

◆화성‧포천‧양주‧의정부, 차세대 물류센터 입지

물류센터의 입지에도 상당한 변화가 예상된다. 그동안 최대 시장 서울을 타깃으로 한 물류센터의 최고 입지는 경부선 라인에 위치한 경기도 남부지역이었다. 이중에서도 서울과 거리가 가까운 용인이 최적의 입지조건을 갖춘 것으로 평가받았다.

하지만 덕평물류센터 화재 이후에는 경기도 남부의 상당수 지역에서 물류센터 인허가를 받기 쉽지 않을 것이란 전망이 지배적이다. 부동산 자문사 관계자는 "용인과 이번에 화재가 발생한 광주 등은 일절 대형 물류센터 인허가를 내주지 않겠다는 입장"이라고 말했다. 

최병록 대표는 "용인과 이천 등지에는 250만~330만㎡ 규모의 대형 물류센터가 2~3년 뒤 공급될 예정"이라며 "인천 역시 대규모 물류센터 공급을 앞두고 있기 때문에 공급이 아예 끊기는 것은 아니다"고 설명했다.

경부라인의 물류센터 건립이 어려워지면서 이제 시장은 경기도 화성과 포천, 양주, 의정부 등으로 눈길을 돌리고 있다. 이 지역들은 경부라인에 비해 입지 매력은 떨어지지만 포천에서 세종으로 이어지는 제2 경부고속도로가 개통할 경우 반사이익을 기대할 수 있다는 장점이 있다. 인허가도 상대적으로 수월하다.

물류센터 설립 움직임이 수도권에서 벗어나 지방으로 이어지고 있다는 점도 주목할 필요가 있다. 최근 세종과 부산 등지에 물류센터를 지으려는 움직임이 나타나고 있다. 부동산 자문사 관계자는 "지방으로 갈수록 리스크가 높아지기 때문에 요구수익률은 오히려 연 7%로 상승한다"며 "반면 수도권의 요구수익률은 연 5%면 충분하다"고 말했다.