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주택 중견건설사 '전성시대'
이상균 기자
2021.08.02 08:39:38
대방‧서희 '최고 순위', 반도는 대규모 택지매입에 주력
이 기사는 2021년 07월 30일 15시 15분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.

[팍스넷뉴스 이상균 기자] 올해 시공능력평가 순위를 살펴보면 한 가지 뚜렷한 특징을 발견할 수 있다. 주택사업을 전면에 내세운 중견건설사들의 순위가 급상승했다는 점이다. 이들 건설사 중에서는 자산 5조원을 넘어 재벌의 반열에 진입한 곳도 나오고 있다. 다만 과거와 달리 한국토지주택공사(LH)가 발주하는 택지 입찰이 어려워지면서 대안을 모색하는 등 시장에 미세한 변화가가 나타나고 있다는 점도 주목할 필요가 있다.

◆반도‧대방, 주택만으로 재벌 반열에 진입


글로벌 금융위기 여파로 전국에 미분양 주택이 10만 가구를 넘던 2014년 대방건설과 서희건설, 반도건설, 아이에스동서 등 4개 건설사의 시평 순위는 30~70위에 머물렀다. 당시만 해도 주택사업보다는 교회, 학교, 병원 시공에 사업영역이 국한됐던 서희건설이 30위로 가장 높았고 이어 대방건설(53위), 반도건설(57위), 아이에스동서(69위) 순이었다.


2014년 7월 최경환 경제부총리가 취임하면서 상황이 달라지기 시작했다. 내수경제 활성화를 위해 LTV, DTI를 완화하는 등 초이노믹스 정책을 발표하면서 부동산 시장에 불이 붙기 시작했다.


덩달아 이들 중견 건설사의 시평 순위도 치솟았다. 상승 폭이 가장 가팔랐던 곳은 반도건설이다. 2016년 44위에 진입한데 이어 2017년에는 무려 17계단 상승한 27위, 2018년에는 역대 최고치인 12위까지 뛰어올랐다. 

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대방건설도 만만치 않았다. 50위권에 머물던 순위를 2016년 30위로 끌어올린데 이어, 2018년에는 27위를 기록했다. 이후 지난 2년간 제자리걸음을 반복했지만 올해 15위로 다시 점프했다.


반도건설과 대방건설은 LH로부터 광교와 동탄, 하남미사 등지의 대규모 택지를 낙찰받아 아파트를 공급받는 방식으로 급성장을 이뤘다. 덕분에 이들 건설사는 지난해 자산 5조원을 돌파하면서 공정거래위원회가 지정하는 공시대상 기업집단에 지정되는 기염을 토했다. 


건설사가 주력을 이룬 기업집단이 해외 플랜트와 토목사업 없이 국내 주택사업만으로 재벌의 반열에 오른 것은 반도건설과 대방건설이 최초다. 과거 건설업계에서는 주택과 토목, 해외플랜트를 모두 갖춰야만 종합건설사로 인정할 정도였다. 상대적으로 주택사업이 찬 밥을 면치 못하던 시기였다. 이는 2014년 이후 국내 부동산 시장의 호황이 건설사의 호주머니를 얼마나 두둑하게 해줬는지를 보여주는 방증이기도 하다. 


◆서희건설, 지역주택조합 앞세워 성장


권혁운 회장이 설립한 아이에스동서 역시 짧은 기간 급성장한 건설사다. 2014년 기준으로 4개 건설사 중 시평 순위(69위)는 가장 떨어졌지만 2015년부터 매년 순위를 끌어올리면서 2016년 43위, 2017년 28위, 2018년 21위를 기록했다. 이후 2019년 31위, 2020년 50위로 떨어졌다가 올해 41위로 반등에 성공했다.


아이에스동서 역시 LH 등 공공기관으로부터 택지를 공급받는 방식을 취하긴 했지만 반도건설, 대방건설과 달리 자체개발사업 비중이 90%가 넘을 정도로 높은 곳이다. 수익성이 높다는 장점이 있긴 하지만 일감 확보가 어려워 매출액의 변동성이 크다는 것이 단점이다.


이들 4개 건설사 중 사업성격이 가장 다른 곳은 서희건설이다. LH의 택지 입찰에는 거의 참여하지 않는 대신, 지역주택조합 사업에만 매달리고 있다. 


일반적으로 지역주택조합 사업은 리스크가 높아 추진 도중 무산되는 경우가 많다. 서희건설은 이를 감안해 철저하게 선별 수주전략을 사용한다. 


공급예정 세대수의 70~80% 이상 조합원을 모집하고 토지소유권을 95% 이상 확보한 현장 위주로 수분양자에 대한 중도금 대출 승인까지 완료한 뒤에 공사를 개시한다. 일반분양 리스크와 영업자산의 급격한 증가 및 부실화 위험을 선제적으로 관리하는 것이다.


이 같은 리스크 관리 전략에 최근 부동산 경기 호황으로 지역주택조합 사업에 대한 관심이 높아지자 서희건설은 뒤늦게 빛을 보고 있다. 서희건설의 시평 순위는 2020년 44위로 2014년(30위)보다 오히려 뒷걸음질 쳤지만 올해 23위로 반등, 설립 이후 역대 최고 순위를 기록했다.


다만 이들 중견건설사의 성공 전략이 앞으로도 통할지는 미지수다. LH가 택지 입찰 방식을 전면 수정하면서 다수의 특수목적회사(SPC)를 동원해 알짜 택지를 확보하는 방식이 불가능해졌기 때문이다. 이들 건설사도 달라진 시장 환경에 대응하기 위해 대안을 모색 중이다.


반도건설이 대표적이다. 향후 LH의 공공택지 입찰이 크게 줄어들 것으로 보고 지난해 10월 고양장항지구 주상복합 M-1블록, 지난해 11월 신경주 역세권 공동주택용지 2필지, 올해 2월 경기도교육청 남부청사 부지를 각각 사들였다. 


부지 매입 과정에서 금융회사로부터 대출을 받으면서 채무가 일시적으로 늘어났다. 이 때문에 시평 항목 중 경영평가액이 지난해 155만에서 올해 72만으로 줄면서 시평 순위가 전년대비 20계단 떨어진 34위를 기록했지만 크게 게의치 않는 분위기다. 


반도건설 관계자는 "미래의 주택사업을 위한 투자이기 때문에 현재의 채무를 무조건 부정적으로 볼 수 없다"며 "사업 포트폴리오를 정비사업과 미국사업 진출, 공공주택사업으로 다양화 시키면서 일시적으로 순위가 하락한 것"이라고 설명했다. 


이어 그는 "지난해 공동주택 5500가구를 분양했고 올해는 이보다 많은 6500가구를 공급할 예정"이라며 "향후 2~3년 이내에 시평 순위 20위권에 다시 진입할 수 있을 것"이라고 말했다.

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