동서울터미널 부지 매각
신세계-한진중공업 협상결렬 가능성은
②부지 매각 무산되면 한진중 매각에도 악영향…개발사들은 '판 흔들기'
이 기사는 2021년 08월 13일 11시 03분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
지난 2019년 신세계로 매각을 확정한 동서울터미널 부지를 놓고 업계에서 다양한 논란과 잡음이 세어 나오고 있다. 신세계와 한진중공업(매도자)의 매각협상이 교착 상태에 빠졌다거나, 신세계가 동서울터미널 부지를 다시 매물로 내놓는다는 등 확인되지 않은 소문이 점차 확산하고 있다. 정작 당사자들은 이 같은 설에 대해 일관되게 '사실이 아니다'는 답을 내놓고 있지만 소문은 좀처럼 잦아들 기미를 보이지 않고 있다. 팍스넷뉴스는 동서울터미널 부지 매각 추진 과정에서 이 같은 잡음이 흘러나오는 배경과 협상 결렬이 이뤄질 경우 미치는 영향, 앞으로의 전망 등을 짚어볼 예정이다.


[팍스넷뉴스 김진후 기자] 이번 사태의 발단이 된 한진중공업-신세계의 동서울터미널 매각 계약을 둘러싸고 개발업계와 이해 관계사들의 시선이 미묘하게 교차하고 있다. 한진중공업과 동서울터미널 입주상인 간 명도소송 탓에 중도금 납부가 점차 밀리는 사이, 개발업계를 중심으로 기존 계약을 파기한 후 새로운 협상을 진행해도 문제가 없다는 주장이 나오고 있다. 반면 동부건설 입장에선 매각협상 결렬이 한진중공업 인수 무산으로도 이어질 수 있기 때문에 이 같은 주장이 현실적으로 불가능한 시나리오라고 맞서고 있다.


◆ 터미널 매각은 자구계획 이행 주요 조건


동부건설이 현재 설정된 매매 계약 파기 가능성이 낮다고 보는 가장 주된 이유는 한진중공업의 경영정상화 약정 때문이다. 경영부실로 오너 일가가 경영권을 뺏기로 2019년부터 채권단 주도의 재무건전성 개선을 추진하고 있는 한진중공업은 자구계획안에 따라 보유 중인 자산의 매각을 추진 중이다. 이중에는 동서울터미널 부지 매각도 포함돼 있다. 



이후 한진중공업은 신세계와 동서울터미널 부지 매매계약을 체결했다. 현재 신세계는 한진중공업 측에 1·2차 계약금과 중도금 일부 명목으로 약 2000억원을 지급했다. 한진중공업은 이 돈을 채권단과 약정한 경영정상화 방안에 따라 대출 상환에 사용한 상태다. 한진중공업이 모종의 사정으로 계약을 파기할 경우 신세계 측에 2000억원을 돌려줘야 한다.


남은 잔금을 받는 과정도 순탄치 않다. 한진중공업은 현재 진행 중인 임차 상인들과의 명도소송, 철거 후 건축인허가 등을 모두 마쳐야 신세계로부터 중도금과 잔금을 받을 수 있다. 신세계가 만약 계약을 파기한다고 해도 별도의 패널티 조항이 많지 않은 이유가 바로 여기에 있다. 개발 직전 사전준비에 대한 모든 책임을 한진중공업이 지는 구조이기 때문이다.  


이를 어길 경우 파급력은 상당하다. 한진중공업 인수를 추진 중인 동부건설의 계획에 타격이 불가피하다. 일단 동부건설의 한진중공업 인수는 동서울터미널을 포함한 주요 자산을 매각 및 현금화해 채권단으로부터 빌린 부채를 상환하는 등 자구계획 이행을 전제로 하고 있다. 미이행시 인수가 불발되는 구조다.


동서울터미널 현대화 사업 예상도. 출처=신세계프라퍼티.


◆ 동부건설, 자금부족…'애지중지' 동부엔텍도 매각


별도의 컨소시엄을 구성해 동서울터미널 부지를 인수하는 방법도 거론되고 있다. 최근에는 동부건설과 에코프라임마린기업재무안정사모투자 등으로 이뤄진 컨소시엄이 지난 6월 신세계 측에 동서울터미널 매입 의사를 타진했다는 소식이 확산했지만 이마저 신빙성이 떨어진다는 지적이 대다수다.


문제는 동부건설의 인수 여력이 부족하다는 점이다. 동부건설 내부에서조차 자사가 동서울터미널 부지의 인수 주체가 될 수 없다는 의견이 지배적이다. 심지어 신세계와의 물밑 접촉이 없었던 것은 물론, 매각 결렬 가능성도 희박하다는 입장이다. 


동부건설 관계자는 "현재로선 한진중공업 인수에 900억원 규모의 자금을 총동원하고 있어 추가로 자금을 조달할 여력이 없다"며 "회사 신용등급이 BBB로 외부 조달을 기대하기도 어려운 상황"이라고 말했다.


동부건설의 빡빡한 자금상황은 최근 자회사인 동부엔텍을 매각한 사례를 통해서도 방증할 수 있다. 동부건설은 지난 5일 자사가 보유하고 있는 동부엔텍 주식 전량을 같은 기업집단에 속한 엠케이전자에 매각했다. 매각가는 454억원이다. 동부엔텍은 환경관리 대행, 폐기물 처리를 담당하는 회사로 설립 첫 해 426억원의 매출액과 33억원의 당기순이익이 발생한 알짜 자회사였다.


동부건설은 매각 배경에 대해 자체사업 및 개발사업 사업자금 확보를 내걸었다. 이와 달리 업계에서는 한진중공업 인수로 실탄이 부족해진 동부건설이 고안한 고육지책이라는 평가다. 환경폐기물 시장이 대형건설사를 중심으로 M&A를 통한 대형화가 이뤄지는 상황에서 투자여력이 부족한 동부건설이 어쩔 수 없이 동부엔텍을 넘긴 것이라는 분석이다. 


◆ 시행업계 "부지 담보로 대출받아, 기존 계약대금 반환하면 해결"


반면 개발업계의 시각은 동부건설의 입장과 정면으로 배치된다. 동부건설의 우려와 달리 계약 파기 후 신세계 측에 갚아야 할 매각대금은 동서울터미널 부지를 담보로 대출을 받을 경우 충분히 해결할 수 있다는 주장이다. 


개발업계 관계자는 "동서울터미널 부지의 시세는 1조원이 넘어 2019년 신세계가 인수할 당시에 비해 3배 가까이 상승했다"며 "동부건설이 동서울터미널 부지를 담보로 대출을 받으면 신세계로부터 받은 2000억원 이상을 조달할 수 있다"고 설명했다.


그는 "동서울터미널 부지의 가치가 어마어마하게 상승한 만큼 막대한 개발이익을 예상할 수 있다"며 "개발이익을 고려하면 입주상인과의 명도소송도 깔끔하게 해결할 수 있다"고 분석했다. 


투자은행(IB) 업계 관계자는 "동서울터미널 스타필드 사업의 시행인가가 지지부진한 상황이다 보니 차라리 주택공급을 고려해야 하는 것 아니냐는 주장도 나오고 있다"며 "개발업계에서는 부산 영도 한진중공업 부지의 예처럼 주택개발사업을 위해 동서울터미널 부지를 미리 매입해두고 때를 기다리는 청사진을 그렸을 수 있다"고 말했다.

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