[딜사이트 이상균 기자] 동서울터미널 부지의 운명은 2019년부터 바뀌기 시작한다. 당시 부지 주인이었던 한진중공업은 연이은 경영 부실로 조남호 회장 등 오너 일가가 경영권을 박탈당했고 이어 채권단 주도의 재무건전성 개선을 추진하게 된다. 

이때 만들어진 자구계획안에 따라 한진중공업이 보유하고 있던 동서울터미널 부지를 비롯한 자산 매각이 이뤄진다. 1차 목표는 자산 매각을 통해 현금을 확보하고 이를 부채 상환에 사용해 재무건전성을 높이는 것이었다.

이중에서도 동서울터미널 부지는 택지난에 시달리는 서울에 위치했다는 점에서 다수의 업체들이 매수 의향을 보였다. 결국 치열한 경쟁 끝에 신세계가 낙점을 받았다. 인수가는 4025억원이다. 

이후 신세계는 동서울터미널 부지 개발을 위해 자회사 신세계프라퍼티 주도로 지분 85%를 출자해 신세계동서울PFV라는 시행법인을 설립했다. 이 회사에는 한진중공업(10%)과 산업은행(5%)도 주주로 참여했다.

◆동서울터미널 부지, 하남 스타필드의 1/3

순조롭게 진행하는 것처럼 보였던 동서울터미널 부지 매각은 최근 들어 안팎에서 삐걱되는 모양새를 연출하고 있다. 원인은 크게 세 가지다. 우선 신세계 내부에서조차 동서울터미널 개발의 성공을 확신하지 못하고 있다는 점이다. 

신세계의 개발계획은 스타필드에 초점이 맞춰져 있지만 동서울터미널의 대지면적은 3만6704㎡에 불과하다. 하남 스타필드(11만7990㎡)와 스타필드 고양(9만1000㎡)의 대지면적과 비교하면 절반에도 미치지 못하는 규모다. 스타필드 개발이 쉽지 않다는 얘기다.

그렇다고 이곳을 주거용도의 아파트나 오피스텔, 지식산업센터 등으로 개발하기도 녹록치 않다. 신세계의 개발경험이 유통에 쏠려 있기 때문이다. 계열사인 신세계건설조차도 주거단지 시공 경험이 많지 않다. 최근 빌리브라는 브랜드를 적용해 사업영역을 아파트와 오피스텔로 넓히고 있지만 아직 걸음마 단계다.

부동산업계에서는 신세계가 동서울터미널 부지 개발을 놓고 내부에서도 갑론을박이 한창인 것으로 보고 있다. 개발업계 관계자는 "얼마 전 신세계가 시장에 동서울터미널 부지를 매물로 내놓고 매각의사를 타진한 적이 있다"며 "인수 의사가 있어 접촉했지만 신세계 측에서 오리발을 내밀며 매각계획이 없다고 말을 바꿨다"고 말했다. 그는 "이는 신세계 내에서도 동서울터미널 부지의 처리방안을 놓고 의견이 엇갈린다는 것을 의미한다"고 설명했다.

◆입점상인 퇴거‧인허가 모두 완료해야 잔금 수령 가능

두 번째는 동서울터미널 재개발을 위해 필요한 선행절차를 해결하지 못하고 있다는 점이다. 현재 소유주인 한진중공업은 동서울터미널 입점상인들과 명도소송을 진행 중이다. 

매수인(신세계)이 부동산 대금을 지급했음에도 불구하고 점유자(입점상인)가 부동산(동서울터미널 상가)의 인도를 거절하면서 소송을 제기한 것이다. 최근 1심에 이어 2심에서도 입점상인들이 패소했다.

명도소송이 중요한 것은 한진중공업이 동서울터미널에서 입점상인들을 완전히 퇴거시킨 후, 각종 건축 인허가를 모두 받아야만 신세계로부터 남은 중도금과 잔금을 받을 수 있기 때문이다. 현재 신세계는 1‧2차 계약금과 일부 중도금을 포함해 약 2000억원을 한진중공업에 지급한 것으로 알려졌다. 

건설업계 관계자는 "중도금 및 잔금 지급시한을 내년말까지로 설정했지만 이는 언제든지 연장이 가능하다"며 "중요한 것은 한진중공업이 당장 재개발이 가능하도록 입주상인 퇴거 및 각종 인허가를 모두 마쳐야 나머지 매각잔금을 받을 수 있다는 점"이라고 설명했다.

◆외부에서는 매각설 흘리며 판 흔들어

세 번째는 앞선 두 가지 요인과 달리 외부의 환경 변화에 기인한다. 최근 서울 부동산 가격이 가파르게 상승하면서 동서울터미널 부지를 노리는 업체들이 많아진 것이다. 

2019년 신세계가 사들인 동서울터미널 부지의 3.3㎡당 인수가는 3618만원이지만 2년이 지난 지금은 최소 3.3㎡당 1억원이 넘는다는 반응이 지배적이다. 프리미엄을 고려하면 3.3㎡당 1억2000만원 이상도 충분하다는 분석이 나온다. 몸값이 최소 3배 이상 뛴 것이다. 

최근 매각을 추진 중인 이마트 성수동 본사의 대지면적이 2만㎡가 약간 넘는 수준이지만 몸값으로 최소 8000억원 이상을 거론할 정도다. 이마트 성수동 본사의 대지면적은 동서울터미널 부지의 60%에도 미치지 못한다. 더욱이 정부의 고강도 규제 탓에 서울에 아파트와 오피스텔 등 주택공급이 사실상 끊기면서 서울 땅의 가치는 천정부지로 치솟고 있다.

부동산 개발업계 관계자는 "서울에 재개발이 가능한 대지면적 3만㎡가 넘는 땅은 눈을 씻고 찾아봐도 없다"며 "택지난에 시달리는 건설사와 시행사 입장에서는 상당한 출혈을 감수해서라도 동서울터미널 부지에 눈독을 들일 수밖에 없다"고 말했다. 

시행사 관계자는 "동서울터미널 부지는 강변북로에 인접해 있고 터미널을 품고 있는 최적의 입지"라며 "만약 주거단지를 공급할 경우 수천억원의 이익을 기대할 수 있는 곳"이라고 강조했다. 실제로 최근 동서울터미널 부지의 매각설이 흘러나오고 있는 곳은 주로 시행사와 부동산개발 업계다.