동서울터미널 부지 매각
칼자루 쥔 신세계, 과연 포기할까
③한진중공업 권한 없어…최후의 방안, 경쟁입찰 가능성
이 기사는 2021년 08월 16일 08시 01분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
지난 2019년 신세계로 매각을 확정한 동서울터미널 부지를 놓고 업계에서 다양한 논란과 잡음이 세어 나오고 있다. 신세계와 한진중공업(매도자)의 매각협상이 교착 상태에 빠졌다거나, 신세계가 동서울터미널 부지를 다시 매물로 내놓는다는 등 확인되지 않은 소문이 점차 확산하고 있다. 정작 당사자들은 이 같은 설에 대해 일관되게 '사실이 아니다'는 답을 내놓고 있지만 소문은 좀처럼 잦아들 기미를 보이지 않고 있다. 팍스넷뉴스는 동서울터미널 부지 매각 추진 과정에서 이 같은 잡음이 흘러나오는 배경과 협상 결렬이 이뤄질 경우 미치는 영향, 앞으로의 전망 등을 짚어볼 예정이다.


[팍스넷뉴스 이상균 기자] 부동산 개발업계를 중심으로 동서울터미널 부지 매각의 판을 흔들려는 시도가 있긴 하지만 실제 매각결렬로 이어질 가능성은 희박하다는 의견이 지배적이다. 연이은 경영부실로 채권단 주도의 재무건전성 개선이 추진 중인 한진중공업이 현재의 거래구조를 깨트리기 위해선 지금까지 받은 매각대금을 돌려줘야 하지만 추가적으로 재원을 마련할 길이 없다. 


개발방향을 놓고 의구심이 있긴 하지만 신세계도 하루가 다르게 땅값이 치솟는 마당에 이런 알짜 부지를 순순히 포기할 리도 없다. 만약 매각을 추진한다고 해도 경쟁입찰을 통해 매각가를 최대한 높일 가능성이 크다는 전망이다.


◆한진중공업, 거래 무산시킬 가능성 희박



개발업계에서는 한진중공업이 동서울터미널 부지를 담보로 대출을 받으면 이때까지 신세계로부터 받은 계약금 및 일부 중도금 2000억원을 다시 돌려줄 수 있다고 주장하지만 이는 현실화가 쉽지 않다. 


금융권 관계자는 "만약 A가 보유한 아파트를 B에게 넘겨주기로 하고 계약금까지 받았는데 이런 상황에서 아파트를 담보로 대출을 받는다면 B가 이를 용납할 리가 없다"며 "마찬가지로 한진중공업이 담보대출을 시도하는 순간. 신세계 측에서 소송 등 강경히 대응할 가능성이 높다"고 강조했다.


동서울터미널 전경(동서울터미널 홈페이지 발췌)


한진중공업이 신세계와의 협상을 깰 수 있는 방법은 한가지다. 자체적으로 수익을 내서 신세계에게 2000억원을 돌려주는 것은 물론, 자금회수가 급한 채권단에 동서울터미널 부지 매각을 미룰 수밖에 없는 이유를 설득시키는 것이다. 


하지만 현재 한진중공업의 수익구조를 살펴보면 이 같은 방안도 거의 불가능에 가깝다. 한진중공업의 올해 1분기 매출액은 2744억원, 영업손실 251억원이다. 당기순손실은 금융비용이 더해지면서 406억원으로 폭이 더 커진다. 


최근 수년간 적자 늪에서 빠져나오지 못하고 있는 조선사업에서만 162억원의 손실이 발생했다. 그나마 건설사업에서 이익이 발생하면서 적자 폭을 줄이는 구조다. 금융투자업계 관계자는 "조선사업은 설계에 1년, 건조에 1년이 각각 걸린다"며 "조선사업이 올해부터 호황기에 진입한다고 해도 실질적인 수익 발생은 지금부터 2년 뒤라는 얘기"라고 말했다.


◆경쟁입찰 안하면 배임 이슈 불거져


동서울터미널 부지 매각이 무산되는 것은 오로지 신세계의 의지에 달려있다. 스타필드를 검토하던 신세계가 동서울터미널 부지가 너무 좁다는 판단 하에 스스로 이 땅을 포기하고 다른 업체에게 인수자 지위를 넘겨주는 시나리오다. 다만 매각을 해도 순순히 넘겨줄리는 만무하다.


우선 신세계 측에서 현재 동서울터미널 부지의 가치가 2년 전에 비해 급격히 상승했다는 사실을 모를 리가 없다. 2019년 신세계가 사들인 동서울터미널 부지의 3.3㎡당 인수가는 3618만원이지만 2년이 지난 지금은 최소 3.3㎡당 1억원이 넘는다는 반응이 지배적이다. 프리미엄을 고려하면 3.3㎡당 1억2000만원 이상도 충분하다는 분석이 나온다. 몸값이 최소 3배 이상 뛴 것이다.


그렇다면 신세계는 매각이익을 극대화하기 위해 별도의 경쟁입찰을 진행해 이중 가장 높은 가격을 써낸 업체를 낙점하는 것이 정상적이다. 투자은행(IB)업계 관계자는 "회사가 입찰을 선택해 큰돈을 벌 수 있는데 이걸 일부러 외면하고 수의계약을 택한다면 법적으로 배임 이슈가 발생할 수 있다"고 지적했다.


부지 매입가가 이처럼 시세와 비슷한 수준으로 올라간다면 그만큼 개발이익도 감소한다는 것을 의미한다. 다만 현재 서울의 부동산 가격이 천정부지로 치솟는다는 점을 감안하면 경쟁입찰을 통해서라도 동서울터미널 인수 부지를 희망하는 업체들은 손쉽게 찾을 수 있다는 분석이 지배적이다. 


개발업계 관계자는 "벌써부터 몇몇 시행사들이 경쟁입찰을 감수하고서라도 동서울터미널 부지 인수를 원하고 있다"고 말했다.

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