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신탁계정대 후유증, 추정손실 777억 사상 최대
이상균 기자
2021.09.07 08:39:50
➁대손충당금 4516억 쌓아…정상‧요주의 비중 89→56%
이 기사는 2021년 09월 02일 10시 11분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
부동산신탁사는 다양한 주택을 개발하고 공급하는 과정에서 관리자 혹은 개발의 주체로 참여한다. 참여 사업이 워낙 많다보니 국내 주택개발 정보는 신탁사에 대부분 몰려있다는 평을 들을 정도다. 이런 상황에서 부동산신탁사의 자산건전성은 국내 부동산 시장의 부실여부를 미리 판단할 수 있는 지표로 볼 수 있다. 팍스넷뉴스는 국내 14개 부동산신탁사의 자산건전성을 살펴보고 리스크 수준이 어느 정도인지를 분석해봤다.

[팍스넷뉴스 이상균 기자] 금융감독원은 신탁사의 22개 자산을 리스크 수준에 따라 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실로 나누고 각 자산별로 일정 비중의 대손충당금을 쌓도록 권고하고 있다. 


신탁사 회계업무 지침에 따르면 이중 정상은 회수가능성이 양호하다고 판단하며 금액의 0.5%를 대손충당금으로 쌓는다. 요주의는 사후관리 과정에서 통상 이상의 주의를 요하는 경우로 2%를 대손충당금으로 설정한다. 


고정은 회수 과정에서 상당한 위험이 발생할 것으로 보고 구체적인 회수조치를 강구할 필요가 있는 경우다. 대손충당금 비중은 20%로 올라간다. 회수의문은 회수예상가액을 초과하는 금액 중 손실을 예상하나 손실액을 확정할 수 없는 금액이다. 총액의 50%를 대손충당금으로 쌓는다. 추정손실은 회수불능이 확실해 손비처리가 불가치한 금액으로 100%를 대손충당금으로 설정한다.


◆회수의문 514억→3529억, 추정손실 156억→777억

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주택분양 시장의 호황으로 신탁사의 신탁계정대가 급격히 감소하는 등 양적인 측면에서의 리스크가 분명 완화되긴 했지만 그렇다고 리스크가 완전히 사라진 것은 아니다. 신탁사의 회수의문과 추정손실 자산이 점차 늘어나고 있다는 점은 분명 위험요소다. 


물론 신탁시장 자체가 늘어났다는 점을 고려하면 이들 자산의 증가를 리스크의 증가로 단순히 대입시킬 수는 없지만 회수의문과 추정손실 자산이 차지하는 비중도 늘고 있다는 점은 눈여겨볼만한 부분이다.


신탁사의 자산건전성 분류에 포함된 자산을 기준으로 정상은 2016년 6645억원에서 2021년 3월 1조1154억원으로 늘어났다. 67% 증가한 셈이다. 같은 기간 자산 증가율이 86%인 것을 감안하면 비슷한 증가세를 보인 것이다. 요주의의 경우 같은 기간 7896억원에서 5923억원으로 오히려 25% 감소했다.


반면 나머지 고정, 회수의문, 추정손실의 증가폭은 모두 전체 자산의 증가폭을 상회했다. 고정의 경우 1122억원에서 8999억원으로 701.9% 증가했다. 회수의문도 514억원에서 3529억원으로 585.6% 늘어났다. 추정손실은 156억원에서 777억원으로 거의 4배 가까이 증가했다. 


이는 신탁사가 그만큼 대손충당금을 쌓아야 하는 부담감이 커졌다는 것을 의미한다. 회수의문(금액의 50%, 1764억원)과 추정손실(금액의 100%, 777억원)만 더해도 대손충당금이 2542억원에 달한다. 


여기에 정상(금액의 0.5%, 55억원), 요주의(금액의 2%, 118억원), 고정(금액의 20%, 1799억원)을 합치면 4516억원이란 계산이 나온다. 올해 상반기 14개 신탁사가 벌어들인 영업이익(4193억원)보다 규모가 크다.


◆추정손실 비중 1→2.6%


최근 신탁시장이 폭발적으로 성장해왔다는 점을 감안하면 단순히 회수의문과 추정손실의 금액이 늘어났다는 점만으로 리스크가 증가했다고 보기는 어렵다. 이 같은 점을 고려해 각 자산별 비중의 추이를 자세히 살펴볼 필요가 있다.


우선 상대적으로 자산건전성이 높은 정상과 요주의에 포함되는 자산의 비중은 2016년 각각 40.7%, 48.3%로 합쳐서 89%에 이른다. 반면 올해 3월 기준 정상의 비중은 36.7%로 하락했다. 그나마 신탁계정대가 최고치를 보인 2019년 11%까지 떨어진 것에 비하면 2016년 수준을 상당부분 회복한 것이다. 

요주의의 감소 폭은 더 크다. 올해 3월 19.5%로 2016년의 절반 수준에도 미치지 못한다. 결과적으로 정상과 요주의의 비중은 56.2%로 2016년(89%)에 비해 30%포인트 이상 감소했다.


이에 반해 고정과 회수의문, 추정손실의 비중은 동반 상승했다. 고정 비중은 2016년 6.9%에서 올해 3월 11.6%로, 회수의문 비중은 3.2%에서 11.6%로, 추정손실 비중은 1%에서 2.6%로 올랐다.


◆신탁계정대서 대거 손실 발생


그렇다면 최근 6년간(2016~2021년 3월) 규모가 크게 증가한 회수의문과 추정손실 내에 어떤 자산이 가장 큰 비중을 차지하고 있을까. 


회수 가능성이 가장 떨어지는 추정손실의 경우 2016년 미수금의 비중이 59.3%로 가장 많았고 이어 신탁계정대(15.4%) 순이었다. 미수금은 신탁사가 조합 혹은 시행사에 용역을 제공했지만 그 대가를 받지 못한 금액을 말한다. 이처럼 미수금이 가장 높은 비중을 차지하는 현상은 2019년까지 이어졌다.



2020년에는 상황이 달라졌다. 신탁계정대의 비중이 49.9%로 치솟았고 미수금은 28.4%로 감소했다. 올해 3월에는 신탁계정대의 비중이 60.3%까지 상승했다. 반면 미수금의 비중으 22.9%로 줄었다.


회수의문에서는 신탁계정대의 비중이 압도적으로 올라간다. 2016년 88.7%를 기록한 이후 올해 3월(90.9%)까지 매년 90% 안팎을 유지했다. 반면 미수금의 비중은 2016~2017년 10% 안팎을 맴돌다가 올해 3월에는 2%까지 떨어졌다. 


이 같은 비중 추이는 신탁사의 신탁계정대가 2020년 전년대비 1조2000억원 가까이 감소하면서 위기를 넘기긴 했지만 이 당시 여파로 회수의문과 추정손실이 증가했다는 것으로 해석된다. 


신탁업계 관계자는 "신탁사들이 지난 6년간 자산과 매출액, 영업이익이 모두 크게 성장하며 기초체력(펀더멘탈)이 좋아진 것을 감안하면 이 같은 리스크가 전체 업황에 영향을 미칠 정도는 아니라고 본다"며 "다만 신탁사들에게 선제적인 리스크 관리가 필요하다는 것을 인지해야 하는 시기로 보인다"고 말했다. 


그는 "회수의문과 추정손실로 분류하는 금액의 규모가 감당할만한 수준이긴 하지만 비중이 올라가고 있다는 것은 그다지 좋지 않은 지표"라고 설명했다.

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