[딜사이트 김호연 기자] 대한토지신탁의 차입형토지신탁 비율이 부동산신탁사 중 가장 높은 것으로 나타났다. 총 자산 중 신탁계정대가 차지하는 비중이 99%를 넘나들고 있다.

대한토지신탁의 신탁계정대는 2016년 1396억원에서 2019년 7348억원까지 빠르게 늘어났다. 지난해부터 이를 획기적으로 줄이며 올해 2분기 4800억원 수준이 됐다. 부동산 시장 호황이 맞물려 2000여개의 미분양 가구를 해소했고 차입부채와 이에 따른 이자비용을 대폭 절감했다. 덕분에 신탁계정대에 투입한 자산을 회수할 수 있었다. 그 효과로 올해 상반기 3년 만에 실적 턴어라운드를 달성했다. 

다만 대한토지신탁의 신탁계정대 비율은 여전히 압도적인 수준이다. 고정 이하 자산비율도 증가하고 있어 구체적인 자산 회수 방안 마련이 필요한 상황이다.

◆2분기 신탁계정대 4830억원, 총 자산의 99%

대한토지신탁의 올해 2분기 신탁계정대는 4830억원이다. 지난해(6163억원)보다 20.99% 감소했지만 전체 자산(금융감독원의 자산건전성 분류대상 자산 기준) 4878억원 중 99%를 차지하고 있다.

대한토지신탁의 신탁계정대는 2016년부터 6년째 꾸준히 90% 이상의 비율을 차지하고 있다. 2016년 94.47%를 시작으로 올해 상반기 99.02%까지 뛰어올랐다. 업계 1위인 한국토지신탁조차 상반기 연결기준 신탁계정대 비율이 70%까지 줄어든 것과 대조적인 모습이다. 

일반적으로 신탁계정대는 차입형토지신탁 사업을 진행하는 과정에서 시행사 혹은 조합이 사업 자금을 조달하는 계정이다. 부동산신탁사가 신탁계정대를 따로 만들고 여기에 자본을 투입하거나 신탁계정이 차입금을 빌리는 방식으로 사업자금을 조달한다. 수탁사가 차입의무를 부담해야 하는 차입형토지신탁의 특성상 신탁보수가 부동산신탁 중 가장 높다.

◆상반기 실적 턴어라운드…부동산 호황·이자비용 절감

차입형토지신탁을 크게 줄인 덕분에 대한토지신탁의 올해 상반기 당기순이익은 283억원으로 전년동기(136억원) 대비 107.57% 증가했다. 영업수익은 564억원, 영업이익은 384억원으로 각각 16%, 102% 증가했다. 적극적으로 체질 개선에 나선 것이 3년 만의 턴어라운드로 이어졌다.

대한토지신탁의 2018년 당기순이익은 전년(419억원) 대비 41.03% 급감해 247억원까지 떨어졌다. 2018년 당시 침체기였던 부동산시장을 고려하지 않고 차입형토지신탁을 무리하게 확대한 탓이었다. 이로 인해 발생한 미분양가구는 2000여 가구였다.

2020년부터 부동산 시장의 호황이 이어지면서 미분양 문제를 해소할 수 있었다. 여기에 은행 자금을 차입하면서 발생하는 이자도 지난해 상반기 58억원에서 올해 36억원으로 37.44% 절감했다. 부동산신탁사의 재무건전성을 나타내는 영업용순자본비율(NCR)은 같은 기간 891%에서 1277%로 호전됐다.

◆고정 이하 자산 비율, 총 자산 절반 수준

2020년 들어 고정 이하 자산 비율이 급증한 것은 우려되는 부분이다. 대한토지신탁의 고정 이하 자산 비율은 2016년 150억원으로 전체 자산의 10.2%에 불과했다. 하지만 2018년 473억원(27.6%), 2020년 3125억원(50.7%)까지 치솟았다. 1분기엔 2879억원(47.3%)으로 소폭 감소했다. 

금융감독원은 자산의 회수 가능성을 평가하고 총 5가지 단계로 분류하도록 했다. 고정 이하 자산인 '고정', '회수의문', '추정손실' 자산은 구체적인 회수 조치를 마련해야 하는 자산에 속한다. 회수의문 자산은 회수예상가액을 초과하는 금액 중 손실액을 확정할 수 없는 자산, 추정손실 자산은 회수불능으로 손실처리가 불가피한 자산을 의미한다.

대한토지신탁은 추정손실 자산을 꾸준히 0%로 유지해왔지만 고정 자산과 회수의문 자산이 증가해 자산건전성 관리가 필요한 것으로 나타났다.

고정 자산은 2016년 89억원에서 다음해 426억원, 2020년 2489억원으로 가장 큰 증가폭을 기록했다. 회수의문 자산은 2017년 47억원에서 지난해 636억원까지 증가했다. 지난 1분기엔 각각 2252억원, 627억원을 기록했다. 각 부문에서도 신탁계정대의 비율이 여전히 높다. 부동산 경기가 급격히 악화할 경우 회사에 손실로 돌아올 가능성이 높다.

대한토지신탁 관계자는 "2020년 금감원의 자산건전성 분류 기준 변화가 직접적인 요인"이라며 "금감원의 기준 변경으로 자산 비율에 변화가 생겼을 뿐 사업 규모나 자산건전성은 크게 달라진 부분이 없다"고 설명했다.