2021
고비 넘긴 한국자산신탁, 호황이 살렸다
⑦19년 요주의 90.9%까지 급증…20년부터 지표 '개선'
이 기사는 2021년 09월 06일 16시 27분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
부동산신탁사는 다양한 주택을 개발하고 공급하는 과정에서 관리자 혹은 개발의 주체로 참여한다. 참여 사업이 워낙 많다보니 국내 주택개발 정보는 신탁사에 대부분 몰려있다는 평을 들을 정도다. 이런 상황에서 부동산신탁사의 자산건전성은 국내 부동산 시장의 부실여부를 미리 판단할 수 있는 지표로 볼 수 있다. 팍스넷뉴스는 국내 14개 부동산신탁사의 자산건전성을 살펴보고 리스크 수준이 어느 정도인지 분석해봤다.


[팍스넷뉴스 권녕찬 기자] 대형 부동산신탁사인 한국자산신탁이 최근 6년간 대체로 양호한 자산건전성을 유지한 것으로 나타났다. 다만 2019년 요주의 자산 비중이 90%를 초과해 한 차례 위기에 직면하는 등 우여곡절이 적지 않았다.  


2019년 대여금 성격의 신탁계정대가 1조원을 넘어서며 재무부담이 커졌지만, 2020년부터 분양실적이 대폭 개선되면서 신탁계정대가 빠르게 감소했다. 지난해 미분양 가구가 전년 대비 60% 이상 감소하는 등 부동산 호황 덕택에 고비를 넘긴 것이다.




◆2019년 신탁계정대 1조원 초과


한국자산신탁은 14개의 부동산 신탁사 중 자본력과 자산 규모 면에서 1, 2위를 다투는 대형 신탁사다. 한국토지신탁과 코람코자산신탁, 대한토지신탁과 함께 비금융계 대형 신탁사로 분류한다. 


이러한 비금융계 대형 신탁사는 개발사업 과정에서 직접 자금조달에 나서는 차입형 토지신탁 위주의 사업 포트폴리오를 갖고 있다. 한국자산신탁의 경우 차입형 토지신탁 비중이 매출의 60% 내외(이자수익 포함)를 차지할 정도다.


부동산 신탁사 등 금융기관들은 매 분기 금융감독원으로부터 자산건전성을 점검받는다. 보유자산의 부실화 정도를 평가해 금융기관의 지속가능성을 확보해야 한다는 이유에서다. 


총자산 중 신탁계정대, 미수금, 대출금 등 22개 자산을 분류 자산으로 포함해 위험도에 따라 '정상→요주의→고정→회수의문→추정손실' 등 5단계로 나눈다. 통상 주의를 요하는 '요주의 이하' 자산과 자금 회수가 단기간 내 이뤄지기 힘든 '고정 이하' 자산 비중을 고려해 위험 여부를 인식한다. 


한국자산신탁은 최근 6년간(2016~2021년 3월) 무난한 자산건전성을 유지했지만 2019년 한 차례 위기에 직면했다. 통상 정상 자산 비중이 40~60% 안팎이었지만 2019년에는 9%까지 떨어졌다. 그 해 요주의 이하 자산은 90%를 넘어서며 경고등이 켜졌다. 2019년 전체 분류 자산(1조572억원) 중 90.9%(9578억원)가 주의를 요하는 경고 자산으로 분류된 것이다.


2019년에는 신탁계정대가 1조원을 넘어서기도 했다. 신탁계정대는 신탁사가 차입형 토지신탁 사업에서 시행사 혹은 조합에 대출을 해주는 계정을 말한다. 통상 차입형 토지신탁이 주력인 신탁사들은 분류 자산 중 90% 안팎이 신탁계정대로 이뤄져 있다. 


다만 신탁계정대 규모가 커졌다는 것은 분양실적이 악화될 경우 그만큼 리스크를 떠앉을 수밖에 없다는 것을 의미한다. 2019년 한국자산신탁의 신탁계정대 규모가 1조362억원까지 불어난 상황에서 분양실적이 악화되자 요주의 자산 비중이 90%까지 급증한 것이다. 


2019년 자산건전성 악화는 실적 하락으로도 이어졌다. 2019년 영업이익율은 51.7%, 영업순이익률(당기순이익/매출)은 38.7%로, 최근 6년간 가장 저조한 수치를 기록했다. 반대로 부채비율은 89.5%를 기록해 같은 기간 가장 높게 나타났다. 



◆분양 호조로 수익성 '반등'


2020년 전국적인 부동산 호황은 한국자산신탁의 반전 모멘텀이 됐다. 2019년 전국 미분양 가구 수는 4만7797가구였으나 2020년 1만9005가구로 60.2% 급감했다. 호황 바람을 타고 차입형 토지신탁 사업의 분양실적이 빠르게 개선되면서 자산건전성 지표가 큰 폭으로 개선됐다. 정상 자산 비중은 9%에서 38%로 증가했고 요주의 이하 자산은 90.9%에서 62.1%로 감소했다. 


올해 1분기에는 개선세를 이어가진 못했지만 위험 비중을 일정 수준 이하로 관리하고 있는 것으로 분석된다. 고위험군으로 평가받는 '회수의문·추정손실' 비중이 6년간 15% 이하를 유지하고 있다. 3월말 기준 부채비율은 58%로 떨어졌고, 우발부채까지 합산해 산출하는 조정부채비율도 58.3%로 양호한 수준이다. 잉여자본은 2019년과 비교해 75.1%(2411억→4223억원) 증가했다.


신용평가업계 관계자는 "지난해 들어 분양실적 개선과 미분양 담보대출 실행으로 신탁계정대가 회수되면서 부채비율이 큰 폭으로 하락했다"며 "2019년에 분양한 원주 중앙공원 등 일부 대형 사업의 분양실적이 개선되면서 재무구조 불확실성이 감소했다"고 말했다. 



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