2021
KB부동산신탁, 대손준비금 129억 더 쌓아야
⑧작년 신탁계정대 대손충당금 104억원…실제 적립액과 82억 차이
이 기사는 2021년 09월 06일 17시 02분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
부동산신탁사는 다양한 주택을 개발하고 공급하는 과정에서 관리자 혹은 개발의 주체로 참여한다. 참여 사업이 워낙 많다보니 국내 주택개발 정보는 신탁사에 대부분 몰려있다는 평을 들을 정도다. 이런 상황에서 부동산신탁사의 자산건전성은 국내 부동산 시장의 부실여부를 미리 판단할 수 있는 지표로 볼 수 있다. 팍스넷뉴스는 국내 14개 부동산신탁사의 자산건전성을 살펴보고 리스크 수준이 어느 정도인지 분석해봤다.


[팍스넷뉴스 김진후 기자] 부동산신탁사는 차입형 토지신탁계약과 금융투자업 규정에 따라 총 예상 사업비의 100% 범위 내에서 신탁계정대여금(이하 신탁계정대)을 투입할 수 있다. KB부동산신탁은 작년 말 기준 준공완료 6건과 진행 중인 9건까지 총 15건의 차입형 토지신탁사업을 보유하고 있다. 회사는 이 사업들의 총 예상 사업비를 1조1267억원으로 예상하고 이중 전체 7.86%인 849억원의 신탁계정대를 투입한 것으로 파악하고 있다.


금융감독원 금융통계정보시스템이 집계한 KB부동산신탁의 신탁계정대는 작년 말 기준 총 906억원이다. KB부동산신탁 집계와는 57억원의 차이가 난다. 이를 자산건전성 분류에 따라 나누면 ▲정상 54억원 ▲요주의 8억원 ▲고정 794억원 ▲회수의문 49억원 ▲추정손실 6400만원이다.


금융감독원은 신탁사 회계업무 지침을 통해 각 분류 단계 자산에 대손충당금을 적립하도록 규정하고 있다. 단계별로 ▲정상 0.5% ▲요주의 2% ▲고정 20% ▲회수의문 50% ▲추정손실 100%다. 이를 적용하면 KB부동산신탁이 적립해야 할 자산분류별 대손충당금은 ▲정상 2700만원 ▲요주의 1600만원 ▲고정 159억원 ▲회수의문 25억원 ▲추정손실 6400만원이다. 총 186억원이다.



KB부동산신탁은 작년 말 기준 전체 1175억원의 채권 잔액을 보유하고 있었다. 이중 대손충당금으로 산정한 금액은 157억원으로 이를 제외한 채권순액은 1018억원이었다. 전체 채권을 세분화하면 대출채권(신탁계정대) 906억원에서 적립한 대손충당금은 104억원이고 수취채권 269억원 중에선 52억원의 대손충당금을 적립했다. 신탁계정대 관련 대손충당금은 약 82억원이 모자란 상태다.


KB부동산신탁은 모자란 82억원을 감독규정상 대손충당금 요적립액에 포함해 관리했다. 감독규정상 대손충당금 요적립액은 전체 채권 규모에 맞춰 마련해야 할 대손충당금이다. 이 금액은 332억원으로 전년 255억원에서 77억원 늘어났다. 작년 말 KB부동산신탁이 보유한 대손충당금 잔액은 158억원으로 약 173억원을 대손준비금 요적립액으로 더 마련해야 한다는 의미다. 이중 KB부동산신탁이 당시 이미 적립했던 금액은 44억원이고 나머지 129억원을 대손준비금 적립예정금액으로 분류했고 작년 말 해당 금액의 적립을 마쳤다.


대손준비금은 이익잉여금 중 별도준비금으로 적립한 금액에서 지출한다. K-IFRS에 의한 충당금인 '회계목적상 충당금'이 은행업 감독 규정에 따른 '감독목적상 충당금'에 미달할 경우 그 차액을 별도준비금으로 쌓고 대손준비금으로 활용한다. 실제로 적립예정금액을 산정하면 해당 계정에서 차출해 사용하는 방식이다.


KB부동산신탁의 경우 작년 말 당기순이익은 669억원이 발생했다. 대손준비금을 충당해야 하는 이익잉여금은 2501억원이었다. 적립예정금액 129억원과 비교하면 약 19배 많은 수치다.


KB부동산신탁 관계자는 "신탁사는 개별 사업장의 손상 유무를 구분하고 비손상 사업장의 경우 과거 경험손실율 데이터에 기반해 손상사업장은 현금흐름할인율(DCF)을 적용해 각각 충당금을 산출한다"며 "이런 과정을 거쳐 장부상에 마련해 두는 것이 대손준비금이고 반면에 금융감독원은 단순 신탁계정대 충당금 비율을 적용한 금액이라 약간의 차이가 발생할 수 있다"고 말했다.


그는 "대손준비금을 비축하는 이익잉여금 내 별도준비금은 금감원 기준에 따라 예비해두는 금액"이라며 "손실이 발생할 시 재무적 충격을 완화하기 위해 준비해두는 금액으로 원천적으로 배당 등의 이용이 불가능하다"고 덧붙였다.  


이후로 한 분기가 지나며 KB부동산신탁의 자산 구성에도 변동이 발생했다. 올해 1분기 기준 건전성 분류에 따른 신탁계정대 현황은 총 1002억원이다. 분류별로 ▲정상 154억원(전분기 대비 100억원↑) ▲요주의 7억원(1억원↓) ▲고정 790억원(4억원↓) ▲회수의문 49억원 ▲추정손실 6400만원이다.


이에 대한 대손충당금은 185억원으로 전년 대비 1억원 감소했다. 적립 요율을 적용하면 각 자산분류 지표 당 충당금은 ▲정상 7700만원 ▲요주의 1400만원 ▲고정 158억원 ▲회수의문 25억원 ▲추정손실 6400만원이다.

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