2021
리스크관리 철저한 코리아신탁, 신탁계정대 손실 '0'
⑨고정 이하 자산 20~30% 유지…추정손실 자산 증가 유의해야
이 기사는 2021년 09월 07일 10시 47분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
부동산신탁사는 다양한 주택을 개발하고 공급하는 과정에서 관리자 혹은 개발의 주체로 참여한다. 참여 사업이 워낙 많다보니 국내 주택개발 정보는 신탁사에 대부분 몰려있다는 평을 들을 정도다. 이런 상황에서 부동산신탁사의 자산건전성은 국내 부동산 시장의 부실여부를 미리 판단할 수 있는 지표로 볼 수 있다. 팍스넷뉴스는 국내 14개 부동산신탁사의 자산건전성을 살펴보고 리스크 수준이 어느 정도인지 분석해봤다.


[팍스넷뉴스 김호연 기자] 코리아신탁이 수년간 고정 이하 자산을 20~30% 수준으로 유지하며 자산건전성을 양호한 수준으로 유지하고 있는 것으로 나타났다. 특히 신탁계정대 부문의 회수의문, 추정손실 등 신용위험이 높은 자산의 비율은 6년째 0%를 고수하고 있다.


금융감독원에 따르면 코리아신탁의 자산건전성 평가대상에 포함되는 자산 규모는 지난 1분기 기준 597억원이다. 2016년 102억원에서 487.67% 증가했다. 업계 후발주자인 만큼 자산 규모는 업계 중하위권 수준이지만 최근 증가세는 가파른 편이다. 


다만 안전성에 집중한 탓에 당기순이익은 업계 하위권에 머물러 있다. 이는 그동안 KDB산업은행 출신 CEO가 경영을 맡으면서 신탁사업에 보수적으로 접근했기 때문인 것으로 해석된다. 수익성은 다소 부족하지만 안정성이 높은 경영 전략을 택했다는 것이다.



◆신탁계정대 추정손실 '0'…고정이하 자산 5년째 10~30%


신탁계정대는 부동산신탁사가 주로 차입형토지신탁 사업에 필요한 자금을 시행사와 조합 등에 조달하기 위해 만든 계정이다. 신탁사는 신탁계정대에 자본을 투입하거나 신탁계정이 자금을 대출받는 방식으로 자금을 조달한다. 차입형토지신탁의 특성상 수탁사가 차입의무를 부담해야 하기 때문에 신탁상품 중 보수율이 가장 높다. 그만큼 위험성도 높은 사업이다.


코리아신탁의 신탁계정대는 2016년 46억원에서 2021년 1분기 439억원으로 10배 가까이 증가했다. 전체 자산 중 신탁계정대가 차지하는 비율은 73.48%로 2016년 45.01%에서 28.47%p 증가했다. 회사가 그간 차입형토지신탁을 통해 사업을 확장해온 것으로 풀이된다.


하지만 지난 6년 동안 신탁계정대에서 단 한 번도 회수의문 자산, 추정손실 자산이 발생하지 않는 철저한 리스크 관리를 보여줬다. 2018년부터 2년 동안 부동산 시장 침체로 업계 전반에 미분양가구가 쏟아졌던 것을 생각하면 고무적인 성과다.


금융감독원은 자산의 회수 가능성을 평가해 총 5가지 단계로 분류한다. 고정 이하 자산인 '고정', '회수의문', '추정손실' 자산은 구체적인 회수 조치를 마련해야 하는 자산에 속한다. 회수의문 자산과 추정손실 자산은 손실규모를 확인할 수 없거나 손실이 확정적인 수준으로 해당 자산이 상당히 부실한 상태라는 의미다.


코리아신탁의 신탁계정대에서 고정 이하 자산은 10~30%의 비율을 꾸준히 유지하고 있다. 2017년 고정 이하 신탁계정대는 38억원으로 전체 신탁계정대 중 16.92%를 차지했다. 2019년엔 43억원을 기록해 비율은 10.48%까지 내려갔다.


지난해엔 128억원으로 고정 이하 자산 비율이 32.36%까지 상승했지만 올해 1분기 95억원으로 다시 21.59%로 낮아졌다. 신탁업계 관계자는 "2020년의 고정 이하 자산 증가는 금융감독원의 자산건전성 분류기준에 변화가 있어 거의 모든 부동산신탁사에서 나타나는 현상"이라며 "부동산 시장에 침체기가 한 차례 지나갔음을 감안하면 코리아신탁의 리스크 관리는 안정적이었음을 알 수 있다"고 설명했다.


코리아신탁 관계자는 "늘어난 고정 이하 자산의 대부분이 신탁계정대인데 이미 준공한 차입형토지신탁 사업에서 자금 회수가 지연되는 일회성 요인이 있었다"며 "현재 회수를 마쳤거나 진행 중"이라고 설명했다.


◆1분기 전체 추정손실 자산 8.1%…증가세 유의해야


코리아신탁은 두 번 연속 KDB산업은행 출신 인사가 대표이사 자리에 앉았다. 백인균 현 대표와 최익종 전임 대표는 모두 KDB산업은행과 KDB생명을 거쳤다. 백 대표는 2015년부터 산업은행 홍보실장, 경영관리부문장 겸 부행장, KDB생명 수석부사장 등을 역임했다. 최 전 대표도 2008년부터 산업은행 부행장과 KDB생명 사장을 거쳤다.


두 인물은 오랜 시간 국책은행에 몸 담은 만큼 리스크 관리에 남다른 수완을 발휘한 것으로 알려졌다. 2회 연속 산업은행 출신 대표가 경영을 맡으면서 코리아신탁에도 리스크관리 노하우가 녹아들었다는 분석이다.


코리아신탁 관계즈는 "두 대표 모두 은행 출신이다 보니 리스크에 보수적으로 접근하는 경향이 있다"며 "관련 분야에서 쌓은 경험을 바탕으로 회사를 이끌고 있다"고 설명했다.


고정 이하 신탁계정대 비율을 안정적으로 관리했지만 최근 코리아신탁의 전체 추정손실 자산이 늘어나고 있다는 점은 고민거리다. 지난 1분기 코리아신탁의 추정손실 자산은 48억원으로 8.1%를 차지했다. 2016년 4억원으로 4.3%, 2017년 6억원으로 1.08%까지 비율이 감소한 이후 지속적으로 증가세를 보이고 있다. 

 

코리아신탁의 추정손실 자산은 미수금과 미수수익에서 주로 발생했다. 1분기 미수금은 38억원, 미수수익은 10억원을 기록했다. 전체 고정 이하 자산 비율은 28.6%다.


신탁업계 관계자는 "2020년 들어 부동산시장이 호황을 맞았지만 코리아신탁에 이례적으로 미분양 가구가 발생한 것 같다"며 "리스크 관리가 비교적 안정적으로 이뤄지고 있지만 주의해야 할 부분"이라고 말했다.


코리아신탁 관계자는 "신탁사업에 대한 대지급금을 회수하는 과정에서 소유권 이전 등에 관한 소송이 있어 자금 회수에 시간이 걸리고 있다"며 "백인균 대표의 지시로 지난해 하반기부터 적극적으로 회수하기 시작했다"고 말했다. 이어 그는 "2015년 차입형토지신탁 사업을 본격 수주하기 시작한 이후부터 수주 기준, 사후 관리를 체계화하려고 노력했다"며 "분양성을 감안해 사업 진행부터 종료 이후까지 철저한 검토와 회수를 우선시하고 있다"고 설명했다.

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