2021
한국자산신탁, 올 상반기 차입형사업 전년比 280%↑
⑩80개 사업 중 분양률 60% 미만 4곳…건전성 변동 주목
이 기사는 2021년 09월 08일 10시 13분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
부동산신탁사는 다양한 주택을 개발하고 공급하는 과정에서 관리자 혹은 개발의 주체로 참여한다. 참여 사업이 워낙 많다보니 국내 주택개발 정보는 신탁사에 대부분 몰려있다는 평을 들을 정도다. 이런 상황에서 부동산신탁사의 자산건전성은 국내 부동산 시장의 부실여부를 미리 판단할 수 있는 지표로 볼 수 있다. 팍스넷뉴스는 국내 14개 부동산신탁사의 자산건전성을 살펴보고 리스크 수준이 어느 정도인지 분석해봤다.


[팍스넷뉴스 권녕찬 기자] 분양 부진으로 2019년 위기에 직면한 한국자산신탁은 2020년 전국적인 호황을 타고 자산건전성을 빠르게 회복했다. 올해 상반기에는 신탁계정대가 전체 분류 자산의 50% 이하로 감소하는 등 사업 리스크가 크게 줄었다. 


다만 올해부터 고수익·고위험의 차입형 토지신탁 수주를 다시 늘리고 있어 향후 재무건전성에 어떤 영향을 미칠지 주목된다. 한국자산신탁이 차입형 토지신탁을 주력으로 하고 있는 만큼 향후 일부 미분양 사업에 대한 모니터링이 필요하다는 지적이 나온다.




◆신탁계정대 비중 87.1%→49.5% 감소


업계 1, 2위를 다투는 대형 신탁사인 한국자산신탁은 직접 자금조달을 담당하는 차입형 토지신탁을 주력으로 하고 있어 사업 리스크가 상대적으로 높다. 한국자산신탁의 차입형 토지신탁 비중은 매출의 60% 내외(이자수익 포함)를 차지한다.


한국자산신탁은 분양실적 악화로 2019년 요주의 자산 비중이 90.9%를 초과하고 신탁계정대가 1조원을 넘어서는 등 고비를 맞았다. 요주의 자산은 자산건전성 분류 대상 자산 중 자금 회수에 주의가 필요한 경고 자산을 뜻한다. 신탁계정대는 신탁사가 차입형 사업에서 시행사 혹은 조합에 대출을 해주는 계정을 말하는데, 신탁계정대 규모가 클수록 재무 부담도 커진다. 


한국자산신탁은 2019년 한 차례 고비를 맞았으나 2020년 불어닥친 부동산 호황 덕택에 자산건전성을 빠르게 회복했다. 2019년 90.9%였던 요주의 이하 자산은 올해 상반기 39%로 줄었고 9%에 불과했던 정상 자산은 61.1%까지 증가했다. 


1조원대의 신탁계정대 규모도 3260억원으로 급감했고 전체 자산 중 신탁계정대가 차지하는 비중도 49.5%까지 감소했다. 통상 차입형 위주의 사업 포트폴리오를 보유한 신탁사의 신탁계정대 비중이 90% 안팎인 점을 감안하면 해당 비중이 절반 가까이 감소했다.


한국자산신탁이 2018년 이후 차입형 토지신탁 규모를 줄여 나간 것도 자산건전성 회복에 일조했다. 한국자산신탁은 2017년까지 차입형 사업을 늘렸으나 재무 부담이 커지자 2018년부터 차입형 수주를 줄였다. 2017년 차입형 신규수주 규모는 2013억원이었으나 2018년 755억원, 2019년 608억원, 2020년 622억원으로 지속적으로 줄여 나갔다.


◆차입형 수주 다시 박차…339억→1289억원


차입형 수주 감소로 자산건전성은 회복했지만, 수수료수익 감소 등으로 수익성을 크게 개선하지는 못했다. 수수료수익은 한국자산신탁의 매출 중 50%를 차지할 정도로 비중이 높다. 한국자산신탁의 수수료수익 점유율(MS)은 2017년 이후 감소 추세다. 2017년 17.9%였으나 지속 감소해 올해 1분기 7%까지 떨어졌다. 차입형 토지신탁은 신탁 수수료가 통상 3~4%로 가장 높은 고수익 사업이다.


이에 따라 한국자산신탁은 올해부터 차입형 수주에 다시 주력하고 있다. 지난해 상반기 차입형 신규 수주는 339억원에 그쳤지만, 올해 상반기에는 1289억원의 수주고를 올렸다. 전년 대비 280.2% 증가한 수치다.


한국자산신탁은 1분기 기준 80개의 차입형 토지신탁 사업을 진행 중이다. 이중 준공 사업장은 52개로 분양률은 78% 수준이다. 해당 준공 사업장 관련 신탁계정대는 1408억원이다. 이는 지난해 같은 기간과 비교해 60.1% 감소했다. 


해당 신탁계정대 1408억원 중 59.6%(839억원)가 고정 이하 자산으로 분류돼 있다. 고정 이하 자산은 구체적 회수 조치를 강구해야 하는 고위험 자산으로 평가한다. 전체 준공 사업장 가운데 1분기 기준 분양률이 60% 미만인 사업장은 4곳으로 파악된다. 4곳의 신탁계정대 규모는 428억원이다. 올해까지 추가로 준공 예정인 사업장은 5곳이다.


신용평가업계 관계자는 "분양률이 저조한 사업장의 추가 손실 발생 여부에 대한 모니터링이 필요하다"며 "지방 중소도시 분양시장은 여전히 부진한 상태가 이어지고 있어 준공 시점에 미입주 위험이 현실화할 경우 재무 부담이 커질 수 있다"고 말했다.

ⓒ새로운 눈으로 시장을 바라봅니다. 팍스넷뉴스 무단전재 배포금지

관련종목
관련기사
리스크관리 철저한 코리아신탁, 신탁계정대 손실 '0'

⑨고정 이하 자산 20~30% 유지…추정손실 자산 증가 유의해야

KB부동산신탁, 대손준비금 129억 더 쌓아야

⑧작년 신탁계정대 대손충당금 104억원…실제 적립액과 82억 차이

고비 넘긴 한국자산신탁, 호황이 살렸다

⑦19년 요주의 90.9%까지 급증…20년부터 지표 '개선'

대한토지신탁, 신탁계정대 비중 99% '업계 최고'

⑥고정 이하 자산비율 증가…상반기 실적은 '턴어라운드'

우리자산신탁, NCR 1320% '최고 수준'

⑤유동성비율도 1000% 넘어…신탁계정대 207억, 자기자본의 15%

KB부동산신탁, 신탁계정대 비중 지속 감소

④86%서 78%로 완화…위험도 높은 자산 축소

'모범생' 하나자산신탁, 추정손실 0%대

③'회수의문' 비중도 0%대…사업 다각화·수주심의 강화 '효과'

신탁계정대 후유증, 추정손실 777억 사상 최대

➁대손충당금 4516억 쌓아…정상‧요주의 비중 89→56%

미분양 사라지자 신탁계정대 1.2조 감소

①3.6조→2.4조, 리스크 축소…올해 사상 최대 영업이익 예상

아시아신탁, 고정 이하 자산쏠림 '심화'

⑫경주 감포읍 사업만 150억 차지…신탁계정대 규모는 감소

아시아신탁, 회수의문+추정손실 미수금 30억 초과

⑬고정 이하 자산비중 85%→63%로 완화

'정상 비중 99.8%' 한투신탁, 사업 다각화

⑭10월 차입형 진출·11월 리츠 1호 출범

교보자산신탁, 기타대출채권 추정손실 38억

⑮차입형 개발신탁 진출 후 신탁계정대 207억 '급증'

한토신, 2년만에 신탁계정대 4000억 감소

⑯미분양 급감 영향, 1조257억→6279억

코람코신탁, 고정 이하 50.6%…3363억 규모

⑰대손충당 1189억·대손준비금 1183억 등 2372억 적립

신영부동산신탁, 자산건전성 정상 비중 99%

⑱전단채 등 사모사채로 구성…중소형 차입형 개발신탁 검토

신탁사 자산건전성 점검 19건의 기사 전체보기