2021
아시아신탁, 고정 이하 자산쏠림 '심화'
⑫경주 감포읍 사업만 150억 차지…신탁계정대 규모는 감소
이 기사는 2021년 09월 09일 11시 12분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
부동산신탁사는 다양한 주택을 개발하고 공급하는 과정에서 관리자 혹은 개발의 주체로 참여한다. 참여 사업이 워낙 많다보니 국내 주택개발 정보는 신탁사에 대부분 몰려있다는 평을 들을 정도다. 이런 상황에서 부동산신탁사의 자산건전성은 국내 부동산 시장의 부실여부를 미리 판단할 수 있는 지표로 볼 수 있다. 팍스넷뉴스는 국내 14개 부동산신탁사의 자산건전성을 살펴보고 리스크 수준이 어느 정도인지 분석해봤다.


[팍스넷뉴스 김진후 기자] 아시아신탁은 2018년과 2019년까지 차입형 토지신탁 사업장 부실로 400억원 가까운 신탁계정대여금(이하 신탁계정대)이 발생했다. 최근 책임준공확약형 관리형 토지신탁 중심으로 사업 방향을 선회하면서 전체 신탁계정대 금액은 줄어들었지만 회수의문 자산 비중이 늘어나는 등 자산건전성 측면에서 부담이 남아있다. 


아시아신탁의 신탁계정대는 차입형 토지신탁 사업장 부실의 영향으로 2018년 398억원을 기록, 정점을 찍었다. 전년 대비 무려 258억원 증가했다. 이후 위험 요소를 해소하면서 신탁계정대 총계는 감소 곡선을 그리고 있다. 올해 1분기 235억원을 기록했다.


전체 자산건전성 분류대상 자산 중 신탁계정대가 차지하는 비중도 감소 추세다. 2016년과 2017년 각각 63.15%와 65.91%로 준수한 수준을 유지하다가 신탁계정대 총액이 급증한 2018년 83.53%로 급등했다. 이후 ▲2019년 82.47% ▲2020년 65.52% ▲2021년 1분기 68.04%로 낮아졌다.




2020년 들어 신탁계정대 규모는 235억원으로 부실이 가장 많았던 2018년 대비 163억원 감소했지만 상대적으로 위험도 높은 자산 비중은 오히려 늘어났다. 자산건전성 분류 기준 전체 5단계(정상→요주의→고정→회수의문→추정손실) 중 고정 이하 자산 쏠림 현상이 심화한 탓이다. 부실 현장의 위험 요소가 해소되며 상대적으로 위험도가 낮은 요주의 자산은 청산하고 있지만 위험도 높은 회수의문 자산은 외형을 그대로 유지하고 있는 것이다. 


2018~2019년에는 요주의-고정-회수의문 자산 증가에 따라 신탁계정대 총액도 덩달아 증가했다. 요주의 자산은 전년 대비 107억원, 고정 자산은 전년 대비 111억원, 회수의문 자산은 39억원 불어났다.


다만 2020년 들어 요주의 및 고정 자산 총계가 감소하며 자산 쏠림 현상이 나타났다. 차입형 토지신탁 사업 중 경주 감포읍 사업에서 총 150억원의 신탁계정대를 고정 이하 자산으로 분류한 것이 영향을 미쳤다.


정상 등급 대비 회수 가능성이 상대적으로 낮은 요주의 자산은 최대 157억원에서 13억원까지 낮아졌다. 신탁계정대 내 비중도 2017년 27.14%에서 2018년 36.43%, 2019년 40.36%까지 치솟았다가 최근엔 5.53%로 낮아졌다.


줄어든 자산 중 남은 물량 대부분을 고정 및 회수의문 자산으로 분류하며 고정 이하 자산의 비중이 올라갔다. 고정 자산은 2018년 최대 111억원에서 올해 1분기 77억원으로 소폭 줄었지만 신탁계정대 내 비중은 27.89%에서 올해 1분기 32.77%로 치솟았다.


회수의문 자산 총액은 2017년 56억원에서 2018년 95억원, 2019년 107억원을 기록한 후 현재까지 같은 수준을 유지하고 있다. 회수의문 자산 비중은 전체 신탁계정대 총계가 확대된 2018~2019년 24~28%까지 낮아졌지만 부실을 일정 부분 해소한 2019년에는 45.53%로 다시 높아졌다. 위험도 높은 자산이 여전히 남아있는 것이다. 


추정손실 자산 총액의 경우 2016년 이후 올해 1분기까지 22억원으로 동일한 금액을 유지하고 있다. 해당 자산의 비중은 2016년 19.47%에서 9.36%까지 낮아졌다.


반면 정상 자산은 2017년 17.86%에 이르렀지만 이듬해 6.53%로 내려앉은 후 올해 1분기 6.81%를 기록했다. 예전의 우량한 자산건전성을 회복하지 못하고 있다.


아시아신탁 관계자는 "신탁계정대가 추가로 발생하는 것은 아니고 기존 사업장의 고정 이하 자산 회수가 일부 늦어지고 있는 것"이라며 "차입형토지신탁으로 진행하던 경주 감포읍 사업장의 경우 공정상 차질이 있었지만 현재 마무리 단계에 진입했고 이미 예상 손실은 모두 손익으로 처리해 오히려 환입의 가능성도 남아있는 상황"이라고 설명했다.


그는 "추정손실 사업장도 사업 초창기 발생했던 손실이라 이미 손익에 반영했고 사업도 종료된 상황"이라며 "다만 채권 상각을 하지 않아 시기의 문제만 남았고 전액 손실을 가정했기 때문에 실질 자산가치는 0원이다"라고 설명했다.


위험성 높은 자산의 증가로 신탁계정대 관련 대손충당금 규모도 줄어들지 않고 있다. 이는 전체 신탁계정대는 줄어들었지만 위험도 개선은 아직 충분치 않다는 것으로 해석할 수 있다.


자산건전성 분류별 대손충당금 적립요율은 ▲정상 0.5% ▲요주의 2% ▲고정 20% ▲회수의문 50% ▲추정손실 100%이다. 이를 적용한 아시아신탁의 연도별 대손충당금 요적립액은 ▲2016년 60억원 ▲2017년 51억원 ▲2018년 95억원 ▲2019년 94억원 ▲2020년 92억원 ▲2021년 1분기 91억원이다. 이중 경주 감포읍 사업 관련 대손충당금만 76억원에 이르는 것으로 알려졌다.


전체 대손충당금 요적립액 중 회수의문 이하 자산 비중은 ▲2018년 73.37% ▲2019년 80.18% ▲2020년 81.87% ▲2021년 1분기 82.75%로 높아지고 있다.


다만 한국기업평가는 아시아신탁의 부실 완충력이 개선되고 있는 것으로 분석했다. 부실 완충력을 뜻하는 충당금과 자기자본 대비 요주의 이하 자산의 비율은 2017년 652.6% 수준을 유지하고 있었지만 2018년 284.1%, 2019년 349.1%로 낮아졌다. 2020년 707%로 다시 증가했고 올해 1분기엔 763.6%를 기록 중이다. 


아시아신탁 관계자는 "대손충당금은 충분히 보수적으로 설정해 손익에 반영한 상태"라며 "상각 여부만 남아있을 뿐 추가적인 재무영향은 없다"고 말했다.

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