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한토신, 2년만에 신탁계정대 4000억 감소
이상균 기자
2021.09.17 08:27:36
⑯미분양 급감 영향, 1조257억→6279억
이 기사는 2021년 09월 14일 09시 56분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
부동산신탁사는 다양한 주택을 개발하고 공급하는 과정에서 관리자 혹은 개발의 주체로 참여한다. 참여 사업이 워낙 많다보니 국내 주택개발 정보는 신탁사에 대부분 몰려있다는 평을 들을 정도다. 이런 상황에서 부동산신탁사의 자산건전성은 국내 부동산 시장의 부실여부를 미리 판단할 수 있는 지표로 볼 수 있다. 팍스넷뉴스는 국내 14개 부동산신탁사의 자산건전성을 살펴보고 리스크 수준이 어느 정도인지 분석해봤다.

[팍스넷뉴스 이상균 기자] 업계 1위인 한국토지신탁의 자산건전성 추이는 전체 업계의 흐름과 거의 일맥상통한다. 2019년까지 신탁계정대가 폭발적으로 증가했고 이후 미분양이 사라지면서 감소세로 돌아선 점, 2019년 이후 신탁계정대에서 손실이 본격적으로 나타난 점 등이 동일하다. 앞으로의 과제도 신탁계정대가 늘어난 여파를 어떻게 관리하고 조절해야 하는지에 모여질 전망이다.


◆2019년 전체 신탁계정대의 28.2% 차지


한국토지신탁은 한국자산신탁과 함께 차입형토지신탁 사업을 주도한 곳이다. 주로 지방에 사업장을 보유한 시행사들이 시중은행과 증권사로부터 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받지 못할 경우 한국토지신탁 등 신탁사를 찾아가곤 했다. 


신탁사들은 시행사를 대신해 신탁계정대를 통해 자금조달을 진행했고 금리는 연 7~8%에 달했다. 신탁사 입장에서는 대출이익에 분양이 순조롭게 진행될 경우 막대한 개발이익도 기대할 수 있는 구조다. 반대로 미분양이 발생할 경우 고스란히 신탁사의 재무부담으로 전이된다.

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한국토지신탁 역시 여느 신탁사와 마찬가지로 차입형토지신탁 사업을 확대하면서 신탁계정대가 폭발적으로 증가했다. 2016년 5796억원에서 2017년 8674억원으로 1년 만에 3000억원 증가했고 이어 2019년에는 1조257억원으로 1조원을 넘어섰다. 



이는 당시 14개 신탁사의 신탁계정대 총액(3조6319억원)의 28.2%를 차지하는 규모다. 한국자산신탁(1조362억원)과도 비슷한 수준이다.


2020년부터는 양상이 180도 달라지기 시작한다. 수도권에서 시작해 지방까지 아파트 매입열풍이 불면서 5만에 육박하던 전국의 미분양 가구 수가 1년 만에 1만9000가구로 감소했다. 


그동안 지방 사업장을 중심으로 미분양에 골머리를 앓던 한국토지신탁 역시 분양대금이 유입되면서 신탁계정대가 큰 폭으로 줄었다. 2020년 7405억원으로 전년대비 3000억원 가까이 감소한데 이어, 올해 1분기에는 6279억원을 기록했다.


신탁계정대의 감소는 전체 자산에서 금융감독원의 자산건전성 분류 자산이 차지하는 비중도 축소시켰다. 2016년 85.6%에서 2019년 93.7%까지 늘어났지만 이후 감소세로 돌아서 올해 1분기 82.7%를 나타냈다. 


한국토지신탁 관계자는 "2020년에 입주 물량이 몰리면서 분양잔금이 대거 들어왔고 이것이 신탁계정대의 감소로 이어졌다"며 "기존 미분양 물량이 해소된 것도 영향을 미쳤다"고 말했다. 


◆차입형토지신탁 여파, 추정손실 357억 '사상 최대'


여타 신탁사와 마찬가지로 2019년의 위기를 넘긴 한국토지신탁 역시 최근 들어 자산의 질이 오히려 후퇴한 것으로 나타났다. 차입형 토지신탁 사업의 여파가 여전한 것으로 풀이된다. 


2016년까지만 해도 리스크 수준이 그다지 높지 않았다. 정상이 2792억원으로 41.2%, 요주의는 3367억원으로 49.7%를 차지했다. 이들 자산의 비중은 무려 90%를 넘었다. 반면 회수의문은 80억원으로 1.2%, 추정손실은 61억원으로 0.9%에 그쳤다.


반면 올해 3월말 기준으로는 양상이 180도 달라졌다. 고정 자산의 경우 3439억원으로 45.3%를 차지하며 5개 자산 중 최대 비중을 기록했다. 추정손실은 357억원으로 4.7%를 기록, 금액과 비중 모두 최고치를 찍었다. 


다만 회수의문의 경우 444억원(5.9%)으로 금액과 비중 모두 2020년에 비해 줄어들었다. 정상(2590억원)과 요주의(763억원)가 차지하는 비중도 각각 34.1%와 10%로 2016년 합계치(90.9%)의 절반 수준에 머물렀다.


이처럼 한국토지신탁의 자산 리스크가 높아진 것은 신탁계정대가 증가한 탓이다. 올해 3월 추정손실로 분류하는 신탁계정대의 규모는 246억원으로 2016년(1억원)과 비교 자체가 불가능한 수준이다. 이뿐 아니라 추정손실에서 신탁계정대가 차지하는 비중도 같은 기간 1.6%에서 68.8%로 급증했다. 


이와 대조적으로 미수금은 2016년까지만 해도 추정손실에서 차지하는 비중이 69.4%로 가장 컸지만 2019년부터 감소세를 보이며 올해 1분기 10.6%로 줄었다. 회수의문의 경우 신탁계정대가 차지하는 비중이 2016년(93.6%)과 올해 1분기(98.5%) 모두 비슷했다.


한국토지신탁 관계자는 "올해 1분기 추정손실이 늘어난 것은 충주 테라스하우스 사업장에서 발생한 손실을 처리했기 때문"이라며 "이 사업장은 분양 부진과 시공사 부도 등으로 우여곡절이 많았던 곳"이라고 말했다. 그는 "추정손실로 발생한 채권은 연내 대손상각 처리할 예정"이라며 "최근 주택을 공급한 사업장의 분양률이 100%에 육박하기 때문에 향후 정상 자산이 늘어나는 등 자산건전성이 꾸준히 개선될 것으로 예상한다"고 설명했다. 

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