2021
코람코신탁, 고정 이하 50.6%…3363억 규모
⑰대손충당 1189억·대손준비금 1183억 등 2372억 적립
이 기사는 2021년 09월 15일 15시 53분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
부동산신탁사는 다양한 주택을 개발하고 공급하는 과정에서 관리자 혹은 개발의 주체로 참여한다. 참여 사업이 워낙 많다보니 국내 주택개발 정보는 신탁사에 대부분 몰려있다는 평을 들을 정도다. 이런 상황에서 부동산신탁사의 자산건전성은 국내 부동산 시장의 부실여부를 미리 판단할 수 있는 지표로 볼 수 있다. 팍스넷뉴스는 국내 14개 부동산신탁사의 자산건전성을 살펴보고 리스크 수준이 어느 정도인지를 분석해봤다.


[팍스넷뉴스 권녕찬 기자] 코람코자산신탁(이하 코람코신탁)의 고위험군에 속하는 '고정 이하' 자산 비중이 절반 이상을 차지하는 것으로 나타났다. 자금 회수에 경고등이 켜진 자산 규모가 3000억원이 넘는다. 코람코신탁은 올해 1분기 기준 2300억원가량의 대손충당금을 쌓은 상태다.


다만 실적과 재무구조가 우수한 데다 리스크가 큰 차입형 토지신탁 사업 비중을 낮추고 있다는 점에서 손실완충력이 충분하다는 평가가 나온다. 




◆분류 대상 자산 중 35.7% 대손충당금 등 설정


올해 1분기 코람코신탁의 자산건전성 분류 대상 중 고정 이하 비중은 50.6%다. 전체 대상 자산(6637억원) 중 절반 이상이 회수가 불확실한 자산으로 분류됐다. 규모만 3363억원에 달한다.


지난해(59.4%)와 비교하면 고정 이하 비중은 소폭 줄었으나 오히려 회수의문 비중은 증가했다. 지난해 코람코신탁의 회수의문 비중은 16.9%였으나 올해 1분기 24.5%로 증가했다. 회수의문 규모도 지난해 1047억원이었으나 올해 1628억원으로 늘었다. 회수의문은 자산건전성 분류 5단계(정상→요주의→고정→회수의문→추정손실) 가운데 두 번째로 손실위험이 큰 자산이다.


코람코신탁의 전체 분류 대상 자산 중 신탁계정대가 차지하는 비중은 64.3%로 나타났다. 이는 같은 시점 비금융계 대형 신탁사인 대한토지신탁의 비중(99%)보다는 낮고 한국자산신탁의 신탁계정대 비중(49.5%)보다는 높다. 신탁계정대는 개발사업에서 신탁사가 조합 또는 시행사에 대출을 해주는 계정으로 차입형 토지신탁 규모가 큰 신탁사에서 높게 나타난다. 



1분기 기준 코람코신탁이 맡고 있는 차입형 토지신탁 사업장은 총 47개다. 고정이하 신탁계정대 관련 사업장은 17개다. 2019년 지방 분양실적이 둔화되면서 신탁계정대 규모는 4645억원까지 확대됐지만, 지난해 미분양 물량이 해소되며 4270억원으로 감소했다. 다만 지난해부터 이어지고 있는 역대급 호황을 감안하면 감소폭이 예상보다 크지 않다는 분석도 나온다.


코람코신탁은 1분기 기준 2372억원의 대손충당금 등을 쌓아놓은 상태다. 세부적으로 대손충당금 1189억, 대손준비금 1183억원이다. 자산이 부실해져 돈을 떼일 경우를 대비해 마련해 놓은 것이 대손충당금, 쌓은 충당금이 예상손실액보다 적어 그 차액만큼 이익잉여금 중 별도로 추가 준비해 놓은 것이 대손준비금이다. 대손충당금과 대손준비금을 합친 규모(2372억원)는 전체 분류 자산(6637억원)의 3분의1이 넘는다.



◆자기자본 3769억…리츠 민간 1위


다만 코람코신탁의 재무구조가 우수해 부실이 현실화 되더라도 충분히 감당 가능한 수준이라는 평가다. 지난해 11월 659억원의 유상증자를 통해 자본을 확충했고 상반기 기준 자기자본 규모는 3769억원 수준이다. 부채비율도 지난해 82.1%에서 54.2%로 급감했다. 


상반기 영업이익과 당기순이익은 각각 361억, 286억원으로 지난해 한해 실적을 반기 만에 뛰어넘었다. 상반기 매출은 1176억원으로 14개 신탁사 중 1위를 기록했다.


현재 코람코신탁은 차입형 개발신탁을 줄이고 리츠(REITs, 부동산간접투자회사) 위주로 사업구조를 재편하고 있다. 개발신탁 수익 비중은 2019년 46%에서 올해 1분기 6%까지 감소한 반면 리츠 수익이 포함되는 기타 수수료수익은 같은 기간 17%에서 73%로 급증했다. 


코람코신탁은 오피스·리테일 부문 리츠를 중심으로 포트폴리오를 구성 중이다. 지난해 10개, 1분기 2개의 신규 리츠를 설립해 총 47개 리츠를 운용하고 있다. 운용자산 규모는 13조6000억원에 달한다.


코람코신탁 관계자는 "코람코신탁의 리츠 부문은 민간 1위 지위(공기업 LH 제외)를 유지하고 있다"며 "차입형 개발신탁 사업은 2019년 무렵부터 리스크 관리 차원에서 신규수주 기준을 강화한 만큼 향후 사업 안정성은 개선될 것"이라고 말했다. 

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