박진수 한국토지신탁 도시재생사업본부장(상무)은 30일 팍스넷뉴스가 '디벨로퍼의 시대, 부동산의 미래를 묻다'를 주제로 개최한 부동산개발 포럼에 참석해 "공공주도 정비사업에도 신탁사의 참여를 허용해야 한다"고 촉구했다.

◆2016년부터 정비사업 참여…매년 신탁수주 1000억 이상

부동산 신탁사는 과거 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정을 통해 2016년 3월부터 정비사업에 참여해왔다. 박진수 상무는 "장기간 갈등으로 사업이 지연되거나 사업비 고갈로 정비사업이 표류하는 곳이 태반이어서 준공공 역할을 할 수 있는 부동산 신탁사가 새로운 플레이어로 참여해야 한다는 의견을 반영해 도정법이 개정됐다"고 말했다. 

현재 한국토지신탁이 참여하고 있는 전국의 재개발·재건축 사업장은 98개에 달한다. 한국토지신탁을 비롯해 정비시장에 참여 중인 7개 신탁사들의 수주잔고는 ▲2016년 297억원이었지만 ▲2017년 1409억원 ▲2018년 1083억원 ▲2019년 1604억원 ▲2020년 1012억원 등 매년 1000억원 이상의 수주잔고를 유지하고 있다. 올해는 상반기에만 830억원의 잔고를 보유하고 있다. 

박 상무는 "정비사업에 신탁사가 참여하면 사업 시행자 또는 대행자 등 2가지 방식으로 사업을 추진한다"며 "가장 큰 차이는 조합 설립 유무(시행자: 조합 無, 대행자: 조합 有)이지만 공통적으로 ▲비리 및 주민 갈등 최소화 ▲신속하고 안정적인 사업 추진 등의 장점이 있다"고 말했다. 

신탁사가 지방자치단체로부터 사업시행자 등으로 지정고시되면 즉시 시공사를 선정할 수 있다. 서울시의 경우 시공사 선정을 사업시행인가 이후에 할 수 있지만 신탁사가 참여하면 시공사 조기 선정이 가능하다. 

특히 사업대행이 아니라 사업 시행자로 신탁사가 나설 경우 조합을 설립할 필요가 없는 만큼 더욱 신속하게 사업을 추진할 수 있다. 재개발·재건축 과정에서 토지소유자 3/4 이상이 동의하면 신탁사를 지정할 수 있고, 조합을 대신해 정비사업위원회라는 기구에서 시공사를 선정할 수 있다.

박 상무는 "신탁사가 정비사업에 참여하면 사업기간이 최소 1년6개월 단축되는 효과가 나타난다"며 "공신력 있는 부동산 금융회사인 신탁사에서 자금조달을 맡기 때문에 사업을 안정적으로 추진할 수 있다는 것도 장점"이라고 말했다.

◆현행법 한계 "도정법 개정으로 길 터줘야"

다만 현행법 한계로 현재 정부와 서울시가 추진 중인 공공주도의 정비사업에는 신탁사가 참여할 수 없다. 한국주택토지공사(LH)는 지난해 5월 이후로 공공주도 방식의 정비사업(공공재개발·공공재건축·공공직접시행 등)을 진행하고 있고, 서울주택도시공사(SH)는 지난 5월부터 공공기획 민간재개발·재건축 사업을 추진하고 있다.

박 상무는 "LH·SH 등 공공주도만으로는 한계에 봉착할 수 있다"며 "LH·SH는 대규모 사채 발행 등 차입을 통한 자금조달이 불가피해 재무구조가 나빠질 우려가 있다"고 지적했다. 지난해 말 기준 LH의 부채비율은 233.6%, SH는 218.5%에 달한다.

이에 따라 공공주도 방식의 정비사업에도 신탁사의 참여를 허용해야 한다는 목소리가 나온다. 박 상무는 "관련 법 개정을 통해 신탁사가 참여할 수 있는 길을 열어줘야 한다"며 "도정법 제26조에 '준공공 시행자' 개념을 신설해 부동산 신탁사를 '공공 시행자' 범주에 포함해야 한다"고 주장했다.

박진수 상무는 "신탁사가 참여하면 공공이 하기 어려운 부분들에 대해 측면 지원이 가능하고 더 원활하게 사업이 진행될 것"이라며 "새로운 플레이어의 참여를 허용해달라는 것이 신탁업계의 바람"이라고 강조했다.  

현재 공공재개발은 1·2차 합계 24개 구역(신설1구역 1호 사업장)에서 사업이 추진 중이며 공공재건축은 5개 구역(망우1구역 1호 사업장)에서 사업이 진행되고 있다. 공공직접시행 방식의 경우 사전 컨설팅 단계가 진행 중인데 지난 8월말 기준 66건의 컨설팅 신청이 접수됐다.