마스턴운용 "금리 인상기, 부동산 투자 인플레이션 헤지"
게이트웨이 도시, 멀티테넌트 자산 등 투자전략 포인트 제시

[팍스넷뉴스 범찬희 기자] 마스턴투자운용이 코로나19와 금리 인상 등 외부 변수에도 상업용 부동산 가격이 견조한 흐름을 보이고 있다며 포트폴리오 리밸런싱(rebalancing)의 필요성을 강조했다.


1일 마스턴투자운용이 발간한 보고서 '금리인상기 해외 부동산 투자전략-글로벌 부동산 시장의 변곡점 'Rebalancing Your Portfolio'(이하 보고서)에 따르면 2008년 금융위기 이후 부동산 시장은 글로벌 유동성, 각국의 시장개방, 기관투자자 영향력 등 다양한 외생변수의 영향을 받으면서 금리에 대한 민감도가 점차 축소되고 있는 것으로 나타났다.


같은 맥락에서 보고서는 신종 코로나바이러스 감염증에 따른 거래량 감소에도 상업용 부동산 가격이 견조한 흐름을 보이고 있다고 분석했다. 또 향후 주요국의 통화정책 기조 전환에도 실질금리가 마이너스 수준으로 낮아 당분간 시장으로의 자금 유입은 지속될 것으로 예상했다. 이에 자산 가격 변동 위험은 크지 않을 것이라고 전망했다.


보고서는 과거 금리 상승이 반드시 캡레이트(Cap Rate·자본환원율) 상승과 자산 가격 하락을 초래한 것은 아니라고 분석했다. 캡레이트는 금리 외에도 경기 사이클, 인구 및 산업구조, 투자 수요 등 다양한 요인의 영향을 받기 때문이다. 또 장기간 초저금리에 따른 풍부한 유동성은 스프레드를 역대 최고 수준으로 확대시켰다.



금리 인상기에도 부동산 투자 수익은 물가 상승과 연동돼 인플레이션 헤지(hedge)가 가능하다고 보고서는 설명했다. 임대료가 물가지수에 연동돼 영업이익 증가와 인플레이션 헤지 효과가 큰 편이라는 이유에서다. 과거 추이를 봐도 상업용 부동산의 인플레이션 헤지 효과는 주식이나 채권 대비 상대적으로 큰 것으로 나타났다.


마스턴투자운용 R&S실 글로벌리서치팀 지효진 팀장은 "경기 사이클 회복 시점에서 포트폴리오 리밸런싱을 통해 자산가격 변동성 축소가 필요할 것"이라며 "유동성과 회복탄력성이 높은 게이트웨이 도시 중심, 만기가 짧아 임차인 개선을 통해 임대료 상승을 즉각 반영할 수 있는 멀티 테넌트 자산, 시세 대비 저비용으로 렌트된 자산 등에 선별 투자하는 것이 핵심 전략이 될 수 있다"고 말했다.


한편 이번 보고서는 마스턴투자운용의 리서치 조직인 R&S(Research&Strategy)실을 통해 발간됐다. 마스턴투자운용은 해외시장 확대와 혁신상품의 지속적인 발굴을 위해 올해 R&S실 산하에 글로벌리서치팀을 신설한 바 있다.

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