다만 규제 리스크가 여전하다는 지적이다. 분양가상한제를 후분양 공동주택에도 적용할 경우 사업 수지가 악화되면서 자칫 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 자금의 상환에도 영향을 미칠 수 있다는 전망이다. 이번 사업의 프로젝트 매니저(PM)를 맡은 KT에스테이트는 향후 정부의 정책 변화 가능성을 염두에 두고 상황을 지켜보고 있다.

11일 건설업계에 따르면 구의 역세권 복합개발사업(자양1재정비촉진구역 도시정비형 재개발)은 현재 롯데건설이 시공사로 참여해 약 5%의 공정률을 기록하고 있다. 롯데건설은 2024년 4월 완공을 목표로 올해 초 첫 삽을 떴다.

구의 역세권 복합개발사업은 서울시 광진구 자양동 일대(구 KT광진지사 부지, 구 동부지검 부지)에 지하 7층~지상 48층, 7만8147㎡의 부지에 대규모 복합시설을 새로 짓는 사업이다. 연면적으로 따지면 48만2843㎡에 달한다.

해당 개발사업이 진행 중인 부지는 건국대학교와 자양고등학교가 인접해 있다. 지하철 2호선 구의역과 건대입구역, 동서울터미널과 가까워 강북 지역에서도 마포와 용산 등에 버금가는 노른자위 지역으로 손꼽힌다.

KT는 NH농협은행을 주관사로 선정해 7000억원 규모의 PF대출을 받았다. 구체적인 이자율과 상환기간은 알려지지 않았다. NCP는 보유한 토지와 분양대금 등에 대한 담보신탁 수익증권을 담보로 제공했다. 전체 대출의 담보자산 대비 대출의 비중(LTV)은 41.6%로 비교적 안정적인 구조다.

하지만 광진구 일대가 분양가상한제 적용구역으로 지정되면서 변수가 발생했다. KT에스테이트가 원하던 분양가에 비해 주택도시보증공사(HUG)가 제안한 가격의 격차가 컸기 때문이다. 결국 HUG의 분양가로 사업을 진행할 경우 수익성 악화가 우려된다고 보고 KT에스테이트는 후분양으로 방향을 전환했다. 전체 공동주택 공급규모가 1363가구인 반면, 분양대상은 631가구에 불과하다는 점도 이 같은 결정에 한몫했다. 나머지는 모두 임대가구다. 

분양가상한제는 주택을 분양할 때 땅값과 공사비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 예상 분양가를 정하고 그 이하의 가격으로 분양하도록 정한 제도다. 서울의 경우 주변 시세의 80%까지 억제할 수 있다. 민간택지의 경우 지난해 7월부터 적용을 시작했고 광진구를 비롯한 서울 18개 지역이 현재 적용 대상이다. 현재 심사 기준 업무 메뉴얼이 개편됐지만 무리한 가격 통제가 문제하는 지적이 끊이지 않고 있다. 

후분양은 아파트 등 건물을 완공하거나 공정률 60~80%까지 달성한 단계에서 분양을 진행하는 제도다. 입주자가 살 집을 살펴본 후 즉시 혹은 1년 이내 입주할 수 있다는 장점이 있지만 시세차익을 확보하기 어렵다. 수분양자 입장에서는 분양권 구매 후 입주까지 분양대금 마련을 위한 시간이 적어 자금난에 시달릴 수 있다. 시행사 입장에서는 후분양으로 진행할 경우 선분양에 비해 미리 분양대금이 유입되지 않아 금융비용이 추가로 발생할 수 있다. 자연히 사업 수익성이 악화된다. 

부동산업계 관계자는 분양시점까지 시간이 충분한 만큼 정부의 부동산정책의 변화를 지켜봐야 한다고 입을 모은다. 업계 관계자는 "내년에 대통령선거가 있는 만큼 정부의 부동산정책에도 어느정도 변화가 있을 것으로 예상된다"며 "구의 역세권 복합개발은 입지조건이 워낙 뛰어나고 사업도 순조롭게 진행 중인 만큼 시간을 갖고 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

KT에스테이트 관계자는 "실질적 사업주체인 KT는 현재 후분양을 결정하지 않았으며 분양 관련해 지속 검토 중이다"라며 "PF대출의 경우 과거부터 일찌감치 분양가상한제의 영향을 예상하고 추진한 대출이므로 PF대출 상환에 미칠 영향은 적다"고 말했다.