[딜사이트 김호연 기자] 국내 기준금리가 거듭 오름세를 보이면서 부동산 신탁사의 차입형토지신탁 사업의 수익성에도 '경고등'이 켜졌다. 금리 상승 탓에 신탁사의 조달금리도 오르고 있기 때문이다. 당장 이자수익의 축소 등으로 신탁사의 수익성도 악화될 수 있다는 우려가 나오고 있다. 대형 신탁사들은 차입형토지신탁 이자율 인상을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

차입형토지신탁은 신탁사가 위탁자에게 직접 공사비 등의 사업비를 대출해주는 방식이다. 신탁사가 직접 사업비 조달에 참여하는 셈이다. 대출 과정에서 신탁사는 이자수익을 가져간다. 자금력이 우수한 대형 신탁사가 높은 이자수익을 노리고 차입형토지신탁 사업을 수주하는 게 일반적이다.

8일 부동산 신탁업계에 따르면 한국토지신탁과 한국자산신탁, 대한토지신탁 등 대형 신탁사들이 차입형토지신탁 이자율 인상을 검토하고 있다. 이들 신탁사는 차입형토지신탁 사업의 비중이 높은 곳들이다. 국내 기준금리가 상승하면서 신탁사들이 발행하는 채권 금리와 대출이자율 등 조달금리도 함께 상승했기 때문이다. 

한국은행은 지난 11월 25일 기준금리를 연 0.75%에서 1.00%로 0.25%p 끌어올렸다. 지난해 5월 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹의 여파를 고려해 0.50%까지 끌어내렸지만 국제 경기가 회복 조짐을 보이면서 점진적 금리 인상을 추진하고 있다.

신생 3사를 제외한 11개 신탁사의 차입형토지신탁 사업 평균 이자율은 연 6~8% 수준을 유지하고 있다. 반면 출범 3년차에 접어들어 차입형토지신탁 진출 제한이 사라진 신생 3사는 이보다 이자율이 낮은 편이다. 한국투자부동산신탁은 연 5% 후반으로 이자율을 설정했다. 후발주자라는 한계를 인식하고 금리를 낮춰 기존 신탁사와의 경쟁에 대비하겠다는 전략이다. 

기준금리가 오르면서 신탁사들의 조달금리도 덩달아 오르고 있다. 대형 신탁사 관계자는 "차입형토지신탁의 이자율은 조달금리와 연동해 결정하는 만큼 이자율에도 어느 정도 조정이 있을 것"라며 "수주하는 사업마다 다르겠지만 기준금리 변동폭이 크지 않다면 신탁을 의뢰하는 시행사와 적절한 의견 조율을 통해 수익성 유지가 가능할 것으로 예상된다"고 분석했다.

한국토지신탁과 한국자산신탁, 대한토지신탁 등 대형 신탁사는 채권 발행 등 다양한 방법으로 외부에서 대규모 자금을 조달한다. 이렇게 조달한 자금에 일정 수준의 마진을 붙여 차입형토지신탁 이자율을 설정한다. 금융감독원에 따르면 올해 상반기 기준 신탁계정대이자수익이 가장 많은 신탁사는 한국토지신탁(176억원)과 대한토지신탁(176억원), 한국자산신탁(127억원) 등이다.

다만 차입형토지신탁의 이자율 상승폭은 제한적일 것으로 예상된다. 기준금리 상승폭이 크지 않고 타사와의 경쟁도 고려해야 하기 때문이다. 업계에서는 차입형토지신탁 사업의 수익성 악화가 불가피하다는 지적이 이어지고 있다. 올해 상반기까지 주택 분양경기가 호황을 보이면서 차입형토지신탁 사업 역시 수익성이 대폭 개선됐지만 이제는 상황이 180도 달라진 것이다. 

부동산신탁업계 관계자는 "대형 신탁사의 차입형토지신탁 사업은 이자율이 조달금리와 연동되는 경향이 강하지만 타사와의 경쟁을 고려하면 이자율을 끌어올리는 것이 쉽지 않다"며 "극단적인 변화가 없다면 수익성 감소폭이 크지 않겠지만 어찌됐든 수익성 악화는 불가피한 상황"이라고 말했다.

대형 신탁사 관계자는 "총 사업규모가 적을수록 회사의 자본을 활용한 대여금 조달이 이뤄져 수익성 감소폭이 적다"며 "대형사들은 비우호적 사업환경에 대한 대책을 마련해야 한다"고 덧붙였다.