우선 현재의 교육청 지침에 따르면 모듈러 제작과 임대를 제작업체에서만 할 수 있다. 제작하는 곳에서 임대까지 책임지라는 게 교육부의 방침으로 해석된다. 제작을 담당할 중소 모듈러 업체 3곳(유창이앤씨, 엔알비, 플랜엠)은 직접 생산한 제품을 납품해야 하며 공동도급 및 하도급, 분할납품은 금지된다. 임대는 짧으면 8개월, 길면 48개월에 걸쳐 진행한다. 

하지만 제작과 임대를 한 곳에서 담당하다 보니 금융기관 입장에서는 사업 리스크가 커진다. 사업자가 상대적으로 자금력이 열위한 중소 기업들인 만큼 만약 이들의 재무구조가 나빠질 경우 금융기관들은 리스크를 고스란히 떠앉을 수 있는 것이다. 중소기업의 디폴트(지급 불능) 가능성을 배제할 수 없다.

게다가 자금 회수 기간도 길어 리스크는 더 커질 수 있다는 지적이다. 업계에서는 임대형 모듈러 사업 기간이 5년으로 설정돼 있지만 실제 사업은 최장 7년이 될 것으로 보고 있다. 교육부가 리모델링 대상 학교를 선정하는 것만 5년이고 마지막 해 선정이 된 학교의 경우 실제 사업을 마치는 기간이 추가될 수 있기 때문이다.

교육부가 5년간(2021~2025) 리모델링 대상으로 선정할 학교만 총 1450개에 달한다. 금융업계에서는 임대형 모듈러 사업 규모를 1조3000억원 정도로 추산하고 있다. 모듈러 제작을 담당할 중소 모듈러 업체 3곳이 필요한 제작비는 단순 계산 시 연 2600억원이다. 

업계 관계자는 "이들 중소 업체들이 모듈러 교실뿐만 아니라 다른 사업도 진행할텐데 만약 금융위기가 발생할 경우 디폴트 리스크에 노출될 수 있다"며 "만약 임대기간 중 임대업자에게 문제가 생기면 채권 압류 등 법적조치 가능성도 있는데 이때 학생들의 학습권 침해가 직접적으로 발생할 수 있다"고 말했다.

여기에 담보제공을 사실상 받기 어렵다는 점도 문제로 지적된다. 대규모 자금 지원을 위해선 담보제공이 필수적이지만, 모듈러 교실은 가설건축물로 등록된 임시 교사(校舍)인 탓에 직접 담보가 불가능하다. 

이 때문에 양도담보권을 설정할 수 밖에 없는데 이 경우 교육청의 승인이 필요한 만큼 현실적으로 어렵다는 것이다. 업계 관계자는 "교육청 입장에서는 '우리가 국가기관이고 임대료 지급이 확실한데 왜 굳이 임대료를 양도담보까지 설정해서 사업을 진행해야 하느냐'고 나올 가능성이 높다"며 "중소업체들도 이런 사항을 교육청에 요청하기 어려운 처지"라고 말했다.

이 관계자는 "현재의 구조로는 대규모 자금을 지원하기에 여러 문제가 있어 보인다"며 "특수목적법인(SPC) 등 별도의 임대업자를 세워 제작과 임대를 분리해야 자금조달 및 향후 임대운영에 문제가 없을 것"이라고 말했다.