[딜사이트 김호연 기자] 국내 차입형토지신탁을 주도하는 한국토지신탁과 한국자산신탁의 지난해 실적이 전년대비 소폭 감소한 것으로 나타났다. 개발사업 형태가 차입형토지신탁에서 책임준공관리형신탁으로 이동했기 때문이라는 지적이다. 다만 최근 신사업 확장과 재무건전성 개선 등 체질개선에 나서고 있는 만큼 향후 실적은 오히려 개선될 것으로 전망된다.

한국토지신탁의 지난해 연결기준 매출액은 2268억원으로 전년(2374억원) 대비 4.5% 감소했다. 영업이익도 907억원으로 전년도(938억원)보다 3.3% 줄어들었다. 당기순이익은 1542억원으로 81.1% 증가했는데 관계사인 동부건설의 한진중공업 인수로 인한 영업외수익이 반영됐다는 설명이다.

한국자산신탁 역시 상대적으로 저조한 성적표를 받아들었다. 지난해 매출액이 2123억원으로 전년(2401억원) 대비 11.5% 감소했다. 영업이익은 1478억원으로 1년 전 1787억원에서 17.3% 줄었다. 당기순이익도 2020년 1300억원에서 지난해 1073억원으로 17.4% 감소했다.

두 회사의 실적 감소는 2019년 이후 차입형토지신탁 수주가 감소한데다 신규 정비사업 매출이 반영되지 않았기 때문이다. 차입형토지신탁은 신탁사가 위탁자에게 직접 공사비 등의 사업비를 대출해주는 방식으로 진행한다. 신탁사가 직접 사업비를 조달하면서 이자수익을 챙기는 형태의 사업으로 자금력이 우수한 대형 신탁사가 높은 보수와 이자를 노리고 차입형토지신탁 사업을 수주하는 게 일반적이다.

코로나19가 확산하기 전인 2019년, 두 회사의 신탁계정대는 각각 1조원을 넘기며 역대 최대 규모를 기록했다. 한국토지신탁은 1조257억원, 한국자산신탁은 1조362억원이다. 부동산 규제 강화와 지방을 중심으로 미분양이 늘어나면서 위험수준에 도달한 것이다. 이후 이들 신탁사는 리스크 관리를 위해 신탁계정대로 추진하는 차입형토지신탁 수주를 축소하기 시작했다.

다행인 점은 부동산 호황 붐을 타고 지방의 미분양 아파트가 급속도로 감소했다는 사실이다. 2016년부터 2018년까지 3년 동안 미분양 물량은 5만6413가구에서 5만8838가구로 점차 증가했다. 하지만 2019년부터 아파트 투자 붐이 불면서 4만7797가구를 시작으로 2020년 1만9005가구, 지난해 1만7710가구로 급감했다. 

정부가 코로나19에 대응하기 위한 경기부양책으로 2020년부터 기준금리를 0%대로 낮추면서 시장 전반의 유동성이 급격히 증가했다는 점도 호재였다. 덕분에 한국토지신탁과 한국자산신탁은 미분양 위기를 가까스로 넘길 수 있었다. 

미분양이 줄어들어 신탁계정대가 감소하면서 덩달아 차입형토지신탁 시장도 축소됐다. 금융감독원에 따르면 국내 신탁사의 차입형토지신탁 신탁보수는 2018년 4444억원으로 정점을 찍은 뒤 2019년 3625억원, 2020년 2629억원으로 급격히 감소했다. 

반대로 책임준공관리형토지신탁이 포함된 관리형토지신탁의 경우 2014년 478억원에서 2020년 3879억원으로 크게 증가했다. 상대적으로 리스크와 수익성이 높은 차입형 토지신탁이 줄어들면서 한국토지신탁과 한국자산신탁 등 대형 부동산신탁사의 성장도 정체된 것이다.

이후 이들 신탁사는 차입형토지신탁 집중에서 벗어나 사업 다각화를 추진하고 있다. 기준금리 인상과 대출 규제 등으로 리스크가 높아지고 있어서다. 차입형토지신탁을 둘러싼 외부 환경이 비우호적으로 변화한 것이다. 

한국토지신탁은 최근 리츠(REITs)운용자산 규모를 약 2조원까지 확대했다. 도시정비사업, 기업형 임대주택사업 등도 강화하고 있으며 펀드 투자 및 임대관리회사, 자산운용사에 대한 지분 출자 등 자기자본투자를 추진 중이다. 사업참여 기회를 확대하고 투자수익도 기대할 수 있는 제안공모형 대규모 프로젝트 사업도 진행하고 있다. 또 프롭테크 기업 카사코리아와 손잡고 부동산 디지털 유동화 수익증권 서비스 개발에 참여 중이다. 소유한 건물을 상장하고 증권을 발행하는 역할을 수행한다.

반면 한국자산신탁의 추진 방향은 다소 상이하다. 여전히 차입형토지신탁에 대한 미련을 버리지 못하고 있다. 차입형토지신탁 수주 규모는 2019년 610억원, 2020년 620억원에서 지난해 1160억원으로 증가했다. 과거와 달리 한층 강화된 리스크 관리 기준을 적용해 차입형토지신탁을 수주했다는 게 한국자산신탁의 설명이다. 

동시에 도시재생·리츠 등 신사업 확대로 추진하는 '투트랙' 전략을 펼치고 있다. 일례로 한국자산신탁의 리츠 등 자산관리 수수료수익은 2020년 40억원에서 지난해 117억원으로 크게 증가했다. 한국토지신탁과 같은 방식으로 카사코리아와 부동산 디지털 유동화 수익증권 서비스 개발에도 참여하고 있다.

신탁업계 관계자는 "두 회사가 사업 확대와 체질개선을 도모하는 만큼 비교적 안정성이 떨어지는 차입형토지신탁의 시장 점유율이 줄어들 것으로 보인다"며 "금융지주사 계열 신탁사 중심으로 안정적인 책임준공관리형신탁이 증가하면서 앞으로도 이 추세가 이어질 것"이라고 전망했다.