[딜사이트 김호연 기자] '하이엔드' 간판을 건 오피스텔이 우후죽순 늘어나며 차별화를 시도하고 있지만 가격 부담이 상당해 전략적 실패를 우려하는 목소리가 커지고 있다. 인근 오피스텔 시세를 훌쩍 뛰어넘는 가격으로 공급되면서 입지 대비 가격 부담이 상당하다는 지적이다.

서울 강남구 역삼동 831-11번지 일원에 신축 중인 '루카831' 역시 하이엔드(고급화) 오피스텔이다. 지난해 분양을 마감하고 올해 잔여세대 선착순 공급을 진행하고 있는데 계약률이 예상보다 저조하다는 소식이 들린다. 지난해 5월 착공에 들어간 현장은 영하 5도의 날씨에도 인부들이 기초공사 마무리를 위해 바쁘게 움직이고 있었다.

◆분양가 최고 29억…강남 역세권 호화 오피스텔

루카831은 현대엔지니어링에서 시공 중인 호화 오피스텔이다. 지하 7층~지상 29층 337실 규모로 조성하는 하이엔드 주거공간으로 전용면적 50~71㎡로 구성된다. 강남권에서 보기 힘든 300실 규모의 오피스텔로 기존 청약에선 최고 47.5대1의 경쟁률을 기록하기도 했다.

이 단지는 강남역 인근의 역세권에 위치한다. 올림픽대로와 경부고속도로 등 주요 간선 도로망 접근이 용이하고 지하철은 물론 다양한 업무 및 편의시설이 존재한다는 점에서 입지조건은 자타공인 최상급에 속한다. 지난해 말 분양을 마감하고 잔여세대 선착순 공급을 진행 중이다. 입주 예정시기는 2024년 9월이다.

전용면적에 따라 ▲50㎡H타입(13실) ▲53㎡F타입(27실) ▲54㎡A타입(162실) ▲56㎡D타입(27실) ▲56㎡E타입(27실) ▲70㎡B타입(27실) ▲71㎡C타입(27실)을 공급한다. GX, 피트니스 등 편의시설을 마련하고 발레파킹, 하우스키핑, 딜리버리, 케이터링 등 다양한 프리미엄 컨시어지 서비스를 제공할 예정이다. 1~2층에는 프리미엄 상업시설을 조성해 편의성을 높일 계획이다.

하지만 가격은 기존 강남권 오피스텔의 평균 시세를 훨씬 웃돈다. 네이버 등 포털과 루카831에 따르면 통해 공개한 이 오피스텔의 분양가는 13억원에서 최고 29억원에 이른다. 유사한 전용면적을 보유한 인근 오피스텔의 매매가는 2~5억원 수준임을 감안하면 어마어마한 가격대다.

◆"오피스텔이 아파트와 동급…터무니없는 가격대 부담"

   

인근 부동산 중개 사무소들은 너무 비싼 가격이 인근 고객에게 부담요인이 되고 있다고 입을 모은다. 지하철 3호선 양재역 방면으로 향하는 대로변에 위치한 입지조건은 최상에 가깝지만 인근 고객들이 분양받고 입주하기엔 너무나 높은 가격대라는 지적이다.

한 부동산 중개업자는 "문의하는 고객들마다 분양가를 듣고 혀를 내두른다"며 "하이엔드 오피스텔이라고 해도 주변 오피스텔 시세보다 너무 비싸다"고 지적했다. 이어 "인근 오피스텔 가격으론 처음 들어보는 액수라 적극 추천하기도 어렵다"며 "고객이 실제 거주하거나 자금 사정이 여유롭지 않은 이상 권하지 않고 있다"고 덧붙였다.

다른 중개업자는 "오피스텔인데 인근 아파트만한 가격에 거래가 되고 있다"며 "아무리 하이엔드 전략으로 선보인 오피스텔이라 해도 실제로는 중고가 수준의 환경을 제공하는 데 그칠 것"이라고 말했다.

부동산업계 관계자는 "주거의 관점에서 강남은 어디든 최상급 입지를 자랑하지만 루카831은 입지 대비 가격대가 너무 무거운 것 같다"며 "청담동이었다면 더 비싸도 인기가 있었을 것"이라고 말했다.

하이엔드 전략이 오히려 발목을 잡고 있다는 지적도 있었다. 그는 "일반 주택은 그래도 들어오고자 하는 수요가 많아 꾸준히 공실을 메울 수 있을 것"이라며 "하지만 하이엔드 오피스텔의 경우 과하게 고급화된 이미지 탓에 일반 고객이 접근을 꺼리고 있다. 실패한 전략이라는 이미지를 극복하는 데 어려움이 있을 것"이라고 내다봤다.

◆"30억 강남 아파트의 훌륭한 대안"

   

일부 부동산 중개 사무소들은 다른 설명을 내놓는다. 아파트 거래가 부동산 규제로 꽉 막힌 상황에서 호텔에 필적할만한 서비스로 무장한 하이엔드 오피스텔의 경쟁력은 충분하다는 분석이다. 절반 이상의 분양률을 달성해 이미 손익분기점은 넘겼을 것으로 예상한다.

부동산 중개업자들은 "루카831의 분양 실적은 100점 만점 기준 50~60점 정도"라며 "통상적인 업계 평균보다 조금 상회하는 수준이어서 선방했다고 평가할 수 있다. 미분양이 속출하고 있다는 소문도 있는데 어느 주거시설이나 미분양은 조금씩 생길 수밖에 없다"고 말했다.

분양 사무소에 따르면 루카831의 현재 계약률은 지난해 9월 추석연휴 전후를 기점으로 빠르게 상승해 60~70%에 이른다. 분양 관계자는 "현재 70㎡B타입과 71㎡C타입은 완판됐고 50㎡H타입~56㎡E타입의 물량이 30% 정도 남아있다"며 "고가의 호텔식 서비스를 제공하다보니 법인 고객들이 비즈니스 호텔을 대신하는 용도로 많은 관심을 갖고 있다"고 설명했다.

그는 "인근의 강남 아파트 단지 매매가가 최대 30억원 이상을 기록하기도 한다"며 "아파트 대비 전용면적이 작지만 다양한 고급 서비스를 호텔처럼 제공받을 수 있음을 감안하면 1~2인 가구에겐 매력적인 상품"이라고 설명했다. 이어 "아파트를 거래할 경우 대출규제 등 여러 규제 정책으로 발목을 잡히기 쉽고 자금 부담이 오히려 커진 상황"이라며 "오피스텔은 이러한 규제들에서 대부분 자유로워 새로운 대안으로 조명받기 시작했다"고 말했다.

이미 하이엔드 오피스텔 시장이 어느 정도 자리를 잡았다는 분석도 제기된다. 부동산업계 관계자는 "청라, 서초 등에 들어선 오피스텔이 청약 후 1주 만에 완판된 사례도 있지만 루카831은 비교 가능한 상품이 여럿 생겨 고객들이 충분히 알아보고 결정할 수 있게 됐다"며 "가격대가 가격대인 만큼 아무나 매입하기는 어려운 상품"이라고 분석했다.