[딜사이트 이상균 기자] 인창개발 설립자는 김영철 대표로 1959년생이다. 전북 익산 출신으로 8남매 중 7남으로 태어났다. 집안형편이 어려워 초등학교도 졸업하지 못하였으나, 어려운 환경에서도 1984년에 검정고시를 통과하고 대학에 합격하였으나 상황이 여의치 않아 어쩔수없이 대학을 포기하였다.   

김 대표가 어떤 식으로 부동산 개발업에 뛰어들었는지는 알려지지 않았다. 다만 그는 박봉에 시달리던 시절에도 틈틈이 모은 돈으로 파주 인근 부동산을 사들였다고 한다. 이미 젊은 시절부터 부동산 투자 및 개발에 대한 감각을 지니고 있었던 것이다.

◆전북 익산 출신, 일찍부터 부동산 감각 터득

 

김 대표의 행적이 드러난 시기는 그의 나이 마흔이 넘은 1999년이다. 그해 파주에 위치한 용지를 매입했고 이어 2006년에는 최초로 파주 운정신도시에 아파트를 공급했다. 최근에도 파주에 꾸준히 오피스텔과 아파트를 개발해 공급했다. 

20년이 넘도록 특정 지역에서 개발사업을 이어오고 있는 것이다. 다만 파주 운정신도시에 오랜 기간 미분양이 쌓여 지방자치단체에서 골치를 썩인 것을 감안하면 인창개발도 당시에는 대규모 이익을 얻지 못한 것으로 추정된다.

시행착오를 겪은 뒤 김영철 대표는 사업방향을 아파트가 아닌 지식산업센터로 변경했다. 여기에 혈맹이나 다름없는 현대건설을 파트너로 낙점하면서 날개를 달게 됐다. 신용등급이 높은 현대건설이라는 든든한 우군을 확보해 자금조달 과정에서 금융비용 부담을 대폭 줄인 것이다. 중소형 건설사들이 시공을 맡던 지식산업센터 시장에 현대건설이라는 대형 건설사의 검증된 브랜드를 도입한 것도 주효했다. 김 대표가 지식산업센터 공급을 본격화한 시기에 국내 부동산 시장이 호황을 보였다는 점도 호재로 작용했다.

인창개발은 파주에서 벗어나 2017년과 2018년 하남 미사에 현대지식산업센터 한강미사 1, 2차를 공급해 연이어 완판했다. 2019년에는 현대지식산업센터 성남고등과 경기도 남양주시 다산진건지구 현대지식산업센터, 2020년에는 다시 하남미사로 돌아와 현대지식산업센터 하남미사 3차를 각각 분양해 모두 분양률 80%를 넘기는 성공을 거뒀다.

2021년에는 한 해 동안 무려 3건의 부동산개발을 진행했다. 남양주 별내 15블록에 별내 현대 그리너리캠퍼스 지식산업센터, 파주 운정에 힐스테이트 더 운정 오피스텔, 고양 삼송에 지축역 현대프리미어캠퍼스 지식산업센터 등이다.

이중에서도 힐스테이트 더 운정 오피스텔은 인창개발이 그동안 진행한 프로젝트 중에서도 단연 역대급이다. 분양매출만 무려 2조원대다. 이전 사업장별 분양매출액이 3000억~6000억원 수준이었던 것을 감안하면 인창개발은 힐스테이트 더 운정으로 완전히 다른 차원의 시행사로 발돋움했다. 

이곳은 국방부의 항의로 잠시 공사가 중단되는 악재가 있었지만 이에 아랑곳하지 않고 분양은 순항하고 있다. 지난해 12월말 기준 33%였던 힐스테이트 더 운정 오피스텔 분양률은 최근 100%에 근접해진 것으로 알려졌다.

◆턴어라운드, CJ 가양동 부지 매입

인창개발은 초기 근거지였던 파주에서 벗어나 하남 미사, 남양주 별내, 성남 고등, 고양 삼송 등으로 영역을 넓히긴 했지만 여전히 일반인들에게는 인지도가 낮았다. 지식산업센터 시장에서 큰 손으로 인정받는 수준에 그쳤다. 

사실상 무명이었던 인창개발이 업계에서 회자되며 메이저 업체로 인정받게 된 계기는 2019년 현대건설과 함께 CJ의 서울 가양동 부지를 인수하면서 부터다. 인수가만 1조원이 넘는 대규모 거래였다. 

부동산업계 관계자는 "인창개발이 우선협상대상자로 선정되긴 했지만 인수가가 워낙 커서 자금조달이 가능할지에 대한 의구심이 상당했다"며 "언론의 대대적인 주목을 받으면서 인창개발은 대형 시행사로 인정받기 시작했다"고 말했다.

인창개발이 보유한 서울 강서구 가양동 92-1외 부지는 면적만 10만3049㎡로 삼성동 코엑스의 두 배 규모다. 지난해 12월말 기준 장부가로는 1조981억원에 달한다. 매입 당시에는 너무 비싼 것 아니냐는 반론도 있었지만 최근 가양동 시세가 3.3㎡당 1억원에 달하는 것을 감안하면 이미 세 배 가량 오른 셈이다. 인창개발의 3.3㎡당 매입가는 3000만원대였다.

인창개발은 토지 매입 과정에서 엠에이가양㈜, 비케이가양㈜, 에이티디그린㈜, 해피와이제삼차㈜ 등 다수 특수목적법인(SPC)을 통해 자금을 조달했다. 여기에 교보생명(1000억원), 중국은행(500억원), 중국농업은행(250억원) 등이 자금을 보탰다. 지난해 12월말 기준 차입금액은 총 1조2840억원에 달한다. 차입 과정에서 현대건설이 지급보증을 제공했다.