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지식산업센터 벗어나 주거단지로 눈 돌린다
권녕찬 기자
2022.04.29 08:04:15
보유택지 12곳 중 절반, 주거 개발 가능…"좋은 땅은 비싸게 사야"
이 기사는 2022년 04월 27일 06시 00분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
최근 부동산 개발업계에서 가장 주목을 받는 업체는 인창개발이다. 최근 5~6년간 대규모 지식산업센터를 공급하는 것은 물론, 서울을 비롯한 수도권 일대의 부지가 매물로 나오기만 하면 거액을 베팅해 경쟁업체들을 따돌렸다. 동종업체들조차 인창개발의 적극성에 놀라움을 표하면서 사업 전략을 궁금해 할 정도다. 팍스넷뉴스는 화제의 중심에 놓인 인창개발의 설립부터 사업 추진 과정, 수익성, 지배구조, 향후 사업계획 등을 분석해보고자 한다. 

[팍스넷뉴스 권녕찬 기자] 인창개발을 창업한 김영철 대표의 성향은 온화하고 합리적이라는 평가가 나온다. 기업 오너 특유의 다혈질적인 면도 있지만 전반적으로 평이 좋은 편이다. 특히 김 대표는 부동산개발업체의 창업주답게 토지매입과 관련한 철학이 뚜렷한 것으로 알려진다. "좋은 땅은 비싸게 주고 사야 한다. 좋은 땅을 싸게 주고 사려거나, 셀러의 마음을 상하게 해서는 안 된다"는 게 그의 철학이자 소신이다. 


이 때문에 땅을 살 때는 공격적으로 가격을 책정한다. 땅을 매입할 때만큼은 남에게 맡기지 않고 김 대표가 직접 움직인다고 한다. 김 대표 스스로 토지 매입 작업을 상당히 즐긴다는 얘기도 들린다.


이런 올인 전략은 개발업계에서 상당한 화제를 모으고 있다. 시장에 지식산업센터 부지 등이 나오면 물불을 가리지 않고 가격을 높게 책정해 땅을 싹쓸이하고 있다. 2위와의 격차가 1000억원 이상 날 정도다. 특히 한국토지주택공사(LH)가 분양하는 땅의 경우 공급예정가의 2~3배를 베팅해 취득하기도 했다.


부동산 개발업계 관계자는 "동종업계 근무자로서 이렇게 공격적인 가격을 베팅할 수 있는 자신감의 배경이 무엇인지 궁금할 정도"라며 "인창개발의 과감성에 개발업체들조차 혀를 내두른다"고 말했다. 

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◆보유 택지매입에 3.4조 투입…합계 면적 8만평 넘어


그간 인창개발은 지식산업센터 성공을 발판으로 재벌급 시행사로 성장했다. 현대건설을 든든한 우군으로 삼아 하남미사, 남양주다산 등 총 8건의 지식산업센터를 공급해 사실상 모두 완판시켰다. 주거시설의 경우 설립 초창기 때 3건에 그쳤다.


다만 인창개발이 현재 보유 중인 토지를 살펴보면 그동안의 지식산업센터 일색에서 벗어나 주거단지 공급으로 사업 방향을 선회할 것으로 보인다. 현재 파악 가능한 인창개발 보유 택지는 총 12곳이다. 총 면적이 27만5368㎡(8만3299평), 투입한 자금만 3조4028억원에 달한다. 여기에 인창개발은 서울 은평, 성남 판교, 인천 청라 등을 포함해 수도권에만 총 15개 안팎의 부동산 보유한 것으로 추정된다. 


확인 가능한 총 12곳의 택지 가운데 공동주택·주상복합 등 주거시설을 지을 수 있는 땅은 6곳이다. 세부적으로 ▲경기도 과천시 4505-1(일반상업지역) ▲경기도 의왕시 삼동 641-1(준주거지역) ▲경기도 파주운정3 지구 61-0(준주거지역) ▲경기도 파주운정3 지구 62-0(준주거지역) ▲경기도 파주운정3 지구 65-0(준주거지역) ▲경기도 파주운정3 지구 66-0(준주거지역) 등이다.


인창개발은 지난해 12월에만 한국토지주택공사(LH)가 매물로 내놓은 파주운정3지구 4필지를 쓸어담았다. 모두 준주거지역으로 공동주택이나 주상복합시설을 지을 수 있다. 4곳의 면적 합계는 7만3721㎡(2만2301평)이며 총 7524억원을 매입자금으로 투입했다. 파주운정3지구는 파주 운정신도시 바로 옆 파주시 다율동 일원에 대단지 아파트와 상업시설 등을 공급하는 택지개발사업이다. 총 715만7666㎡(216만5194평) 부지 중 76.8%가 주거지역이다.


◆아파트·주상복합 개발 전망…사업다각화 페달


인창개발은 2020년 말에도 LH로부터 땅을 사들였다. 과천지식정보타운 공공주택지구 내 일반상업용지 1만1350㎡(3433평)를 3350억원에 매입했다. 3.3㎡당 약 1억원으로 이는 공급예정가의 세 배가 넘은 금액이었다. 이곳 용도지역이 일반상업용지인 만큼 주상복합시설을 지을 수 있다. 공동주택 면적은 연면적 합계의 90% 미만이어야 한다.


지난해 7월에는 경기도 의왕시 삼동에 위치한 3510㎡(1062평) 면적의 부지도 사들였다. 기오산업㈜ 등으로부터 250억원에 매입했다. 용도지역은 준주거지역이지만 부지 면적이 넓지 않아 아파트보다는 주상복합 개발이 가능할 전망이다.


부동산 업계 관계자는 "인창개발이 사업다각화에 적극 나서는 모습"이라며 "아파트나 주상복합 뿐만 아니라 고급 오피스, 지식산업센터, 업무·상업 등 복합개발까지 안 들어가는 곳이 없을 정도"라고 말했다.


주거단지로 눈을 돌리고는 있지만 주력인 지식산업센터 공급도 여전히 병행하고 있다. 지난해 말 LG전자로부터 매입한 LG가산A연구소 부지를 지식산업센터로 재개발할 예정이다. 인창개발은 해당 부지 1만558㎡(3194평)를 LG전자로부터 2640억원에 매입했다. 3.3㎡당 8265만원 수준이다. 


인창개발은 지난 2020년 매입한 서울 가양동 CJ 부지에 대규모 복합시설을 추진하고 있다. 10만3049㎡(3만1172평)에 지식산업센터와 업무시설 및 판매시설, 근린생활시설 등을 조성한다. 이곳 땅을 매입하는 데 1조원이 넘는 자금을 투입했다. 대형 쇼핑몰 등 상업시설의 경우 신세계프라퍼티와 손잡고 개발을 추진하고 있다.


파주 '힐스테이트 더 운정' 조감도. 아파트 744세대, 오피스텔 2669실 등 총 3413가구가 들어선다. 사진=현대건설

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