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서울에 땅이 없다구요?
권녕찬 기자
2022.05.12 08:38:35
땅값·건축비·금리 줄줄이↑ '사업수지↓'…선택과 집중 필요
이 기사는 2022년 05월 09일 08시 14분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.

[팍스넷뉴스 권녕찬 기자] 부동산 개발업계나 건설업계에서 늘 통용되는 얘기가 있다. "서울에 땅이 없다"는 푸념 섞인 얘기다. 하지만 이런 대명제와 같은 말이 최근 들어 흔들리고 있다. "서울에 땅이 없는 게 아니라 개발수지가 안 나오는 거다"라는 말이 나오고 있기 때문이다. 개발사업을 해도 수중에 떨어지는 이익이 현저하게 줄고 있다는 얘기다. 시장 환경이 빠르게 나빠지고 있어서다.


공사비는 2년새 50%정도 올랐다. 2년 전만 해도 3.3㎡당 400만원(공동주택 기준) 안팎이었는데 지금은 600만원으로 상승했다. 원자재값 상승에 따른 건축비 상승, 인건비 증가 등 영향이다. 이러한 비용 증가로 공사가 중단된 현장도 꽤 있다고 한다. 


금리는 무서운 속도로 오르고 있다. 최근 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 금리는 연 5% 후반까지 오른 상태다. 특히 후순위차입금 이자율은 다시 10%를 넘어섰고 자금조달 시 금융권에 지급하는 취급수수료는 15%까지 올랐다고 한다. 


여기에 풍부한 유동성과 부동산 수요 폭발로 땅값은 비싸질대로 비싸졌다. 하지만 분양가상한제로 이익한도가 막혀있다 보니 개발이익은 더욱 쪼그라들고 있다. 보통 시행사들은 마케팅 비용 등을 제외하고 개발이익으로 최저 10%를 마지노선으로 설정한다. 하지만 이마저도 못 미치는 프로젝트들이 최근 부쩍 눈에 띈다.

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서울 등촌동의 3000평에 달하는 부지 매각이 최근 두 차례나 유찰된 케이스가 대표적이다. 서울시 내 대지면적 1만㎡가 넘는 희소한 땅이지만 평당 9884만원이라는 비싼 가격과 달라진 시장 환경 등으로 주인 찾기에 거듭 실패했다. 현대건설의 경우 최근 인천 주안역 인근 부지를 검토했는데 이익률이 8%에 그쳐 포기했다고 한다. 오히려 땅을 매각하겠다고 들어오는 제안이 하루에 30개가 넘는다고 한다. 불과 몇 년전의 시장 상황과 완전히 달라진 것이다.


이에 따라 관련 업체들은 개발사업에 보수적으로 접근할 수밖에 없는 상황에 직면했다. '선택과 집중'이 필요해진 시기라고 입을 모은다. 


시행사들은 사업성을 철저히 따져 신중하게 접근하는 분위기다. 건설사들은 공사이익을 면밀히 검토하는 한편 프롭테크나 친환경 사업으로 새로운 먹거리 찾기에 분주하다. 신탁사들은 개발사업에서 신탁사의 참여기회를 늘리기 위해 사업자의 금융비용을 절감할 수 있는 방식으로 사업구조를 재편하는 움직임도 읽힌다. 사업비의 80-90%를 PF로 조달하던 기존 비중을 낮춰 금융부담을 줄이되 신탁사의 전문역량을 발휘해 사업장을 선별하는 방식으로 사업안정성을 높인다는 것이다.


현재 미국이 몇 차례의 추가 빅스텝(0.5%p 인상)을 시사하면서 국내 기준금리도 연내 3차례 이상 오를 것이라는 전망이 나온다. 금리 인상 속도가 예상보다 빨라지면서 부동산 시장에도 큰 파도가 닥쳐오는 모습이다. 재빠른 현실감각과 합리적 의사결정으로 다가오는 파도를 잘 헤쳐나가길 기대해본다.

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