27일 부동산업계에 따르면 인마크리츠운용이 서울시 노량진역 일대 역세권청년주택 개발사업을 추진 중이다. 인마크노량진청년주택위탁관리부동산투자회사(인마크노량진리츠)를 사업주체로 내세웠다.

사업지는 서울시 동작구 노량진동 117-1 외 2필지 일대, 대지면적 2833㎡(856.9평) 부지다. 인마크노량진리츠는 선구디앤아이의 매수인 지위를 승계하는 방식으로 부지를 매입한다. 선구디앤아이는 앞서 부동산 기존 소유자와 매매계약을 체결했다.

인마크노량진리츠는 해당 부지에 지하 5층~지상 25층, 연면적 3만9038.86㎡(1만1809.3평) 규모 임대주택을 짓는다. 이곳에 541세대가 입주할 예정이다. 건폐율은 58.24%, 용적률은 898.51%다.

인마크노량진리츠는 용도지역 변경과 기부채납을 통해 용적률을 높인다는 구상이다. 제3종일반주거지역이던 용도지역을 일반상업지역으로 변경허가 신청할 예정이다. 이에 따라 최대 300%인 법정 용적률은 최대 680%로 늘어난다. 여기에 서울시 기부채납 등 공공기여로 용적률 인센티브를 받을 계획이다. 다만 인마크노량진리츠 측은 향후 인허가 진행에 따라 사업 계획이 일부 수정될 수 있다고 설명했다.

노량진 역세권 청년주택 개발을 위한 인마크노량진리츠의 투자비는 총 2157억원이다. ▲매입 부대비용을 포함한 토지비 933억원 ▲직·간접 공사비 등 건축비 1125억원 ▲리츠관리비 29억원 ▲기타 70억원 등이다. 리츠는 자본금(300억원), 차입금(1757억원), 공공주택 매각대금(100억원) 등으로 사업비를 충당할 예정이다.

우선 인마크노량진리츠는 3차례에 걸친 유상증자를 통해 출자금 300억원을 모집한다. 1차 유상증자(발기 설립 시)에서 보통주 6만주(2.4%)를, 2차 유상증자(리츠 영업인가 후)에서 보통주 194만주(77.6%)를 주당 5000원에 발행할 예정이다. 부동산 매매계약 잔금 지급 후 3차 유상증자를 실시해 종류주 50만주(20%)를 추가 발행한다. 주당 발행가는 4만원이다.

주택금융공사 보증부 프로젝트파이낸싱(PF) 대출약정도 체결한다. 약정 한도는 1850억원이다. 대출금리는 변동금리로 양도성예금증서(CD)금리+1.75%포인트다. 만기는 대출 취급 후 150개월이다. 인마크노량진리츠는 차입금을 브릿지론 상환과 건축비 등에 사용한다는 계획이다.

인마크노량진리츠는 오는 2023년 2월 공사에 돌입해 오는 2025년 8월 역세권청년주택을 준공한다는 구상이다. 이후 10년간 해당 부동산을 임대운영하다가 매각할 계획이다.

공공지원 민간임대주택은 10년 의무적으로 임대운영해야 하는 만큼 임차인 리스크 관리가 중요하다. 의무임대기간 중 주택시장이 악화될 경우 공실이 발생할 수 있다. 다만 역세권청년주택 임대료는 주변 시세의 85~95%로 낮은 수준임을 감안하면 공실 리스크가 비교적 낮다는 평가다.

사업부지 입지조건도 우수하다. 서울 지하철 1호선과 9호선이 지나는 노량진역을 도보로 이용할 수 있으며 건물이 노량진로 대로변에 인접해 접근성과 가시성이 뛰어나다. 서울 3대 업무지구와 물리적 거리도 가깝다. 사업장 인근에 노량진뉴타운 재개발이 진행 중인 만큼 생활 인프라도 개선될 전망이다.