◆ 차입형신탁 축소···사업 고유위험 ↓

금융지주 편입 후 신한자산신탁은 고위험 사업으로 꼽히는 차입형토지신탁 수주를 줄였다. 차입형토지신탁은 신탁사가 실질적 사업시행자로서 개발사업을 수행해 운영위험이 높다. 신탁사가 사업비 조달의무를 부담, 신탁계정에 자금 대여(신탁계정대여금)를 실행하는 만큼 자산건전성 리스크도 크다.

신한자산신탁 전체 신탁원본에서 차입형토지산탁원본이 차지하는 비중은 2018년부터 꾸준히 줄어들었다. 지난 2018년 4652억원(1.8%)에 달하던 차입형토지신탁원본은 지난해 3332억원(0.7%)까지 감소했다.

반면 관리형토지신탁원본은 꾸준히 증가했다. 지난 2018년 8조886억원이던 관리형토지신탁 수주고는 매년 20% 내외 성장률을 보이며 증가했다. 지난해 신한자산신탁 관리형토지신탁원본은 15조1970억원이다. 위탁자 지시에 따라 단순히 자금을 집행하는 관리형토지신탁은 차입형토지신탁에 비해 저위험 사업으로 평가받는다.

눈에 띄는 것은 책임준공 관리형토지신탁 수주 확대다. 신한자신신탁은 신한금융그룹 편입 후 책임준공 관리형토지신탁 수주 규모를 적극적으로 늘렸다. 신탁사의 채무 인수 능력이 관건인 만큼 책임준공 관리형토지신탁 시장에서는 신용도와 모회사 지원 가능성이 높은 금융지주 계열 부동산신탁사를 선호한다. 

지난 2018년 6건에 그쳤던 신한자산신탁 책임준공 관리형토지신탁 수주 건수는 지난해 123건까지 늘어났다. 책임준공 관리형토지신탁은 시공사가 준공기한 내에 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 신탁사가 책임준공의무를 부담하는 방식이다. 

이외에도 신한자산신탁은 개발형 신탁에 비해 고유위험이 낮은 비토지신탁 사업 수주를 늘렸다. 지난 2018년 16조2250억원이던 비토지신탁원본은 지난해 34조9444억원까지 늘어났다. 비토지신탁원본 비중도 지난 2018년 63.43%에서 지난해 69.23%로 5.8%p 증가했다.

◆ 부실자산비율 '업계 최대'···리스크 관리 필요

문제는 자산건전성 분류 기준 전체 5단계(정상→요주의→고정→회수의문→추정손실) 중 고정 이하 자산비율이 높은 수준을 유지하고 있다는 점이다. 통상 고정 이하로 분류된 자산을 부실 자산으로 평가한다. 지난해 신한자산신탁의 고정 이하 자산비율은 71.2%로 국내 14개 부동산신탁사 중 고정 이하 자산 비율이 가장 높다. 지난해 부동산신탁업계 고정 이하 자산 비율 평균치는 44.08%다.

특히 추정손실자산 규모가 꾸준히 증가세다. 지난 2018년 32억원이던 신한자산신탁 추정손실자산은 지난해 41억원까지 늘어났다. 분류 대상자산 중 추정손실 자산이 차지하는 비중도 2018년 6.78%에서 지난해 14.7%로 7.29%p 증가했다. 지난해 업계 평균 추정손실자산 비율은 4.52%에 그친다.

자산건전성 분류 대상자산 중 가장 큰 비중을 차지하는 것은 신탁계정대여금이다. 신탁계정대여금은 차입형토지신탁 사업장에서 자금부족이 발생할 때 신탁사가 직접 투입한 자금을 의미한다. 신탁사는 신탁계정대를 통해 이자수익을 수취할 수 있지만 사업장의 분양 상황이 악화할 경우 자금 회수가 어려워질 수 있다

신한자산신탁의 경우 차입형토지신탁 수주를 줄인 만큼 전체 분류 자산 중 신탁계정대여금이 차지하는 비중이 줄어들었다. 지난 2018년 83.53%에 달하던 신탁계정대여금 비율은 지난해 61.7%까지 감소했다. 최근 주택시장 호황에 힘입어 신탁계정대여금 회수에도 성공했다. 지난 2018년 398억원까지 증가했던 아시아신탁 신탁계정대여금은 지난해 180억원까지 줄어들었다.

신탁계정대여금 중 고정 이하 자산 회수는 미진한 편이다. 지난해 고정 이하 신탁계정대여금은 지난 2018년(228%)보다 61억원 줄어든 167억원이다. 이는 전체 신탁계정대여금의 92.59%에 해당하는 금액이다.

물론 고정 이하 자산 증가를 신한자산신탁 리스크 증가에 단순히 대입하기는 어렵다. 부동산신탁업계 관계자는 "높은 고정 이하 자산 비율은 좋지 않은 지표"라면서도 "신한금융그룹 편입 후 신한자산신탁의 자산 규모와 실적 모두 성장한 것을 감안하면 신한자산신탁의 고정 이하 자산 규모는 감당할만한 수준"이라고 설명했다.

다만 신한자산신탁이 리스크 관리 필요성을 인지해야 한다는 분석이다. 앞선 관계자는 "공사비 상승, 금리 인상, 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 경색 등을 감안하면 부동산신탁시장 전망을 낙관하기 어렵다"며 "많은 부동산신탁사가 사업성 검토 및 사업장 관리에 역량을 집중하고 있다"고 말했다.