이지스자산운용은 최근 목동 트라팰리스를 코람코자산신탁(코람코가치투자제4의1호리츠)에 매각했다. 이지스자산운용은 지난해 CBRE코리아를 매각자문사로 선정, 지난 4월 코람코자산신탁을 우선협상대상자로 선정했다. 지난달 코람코자산신탁이 운용하는 리츠와 부동산 매매계약을 체결하고 이달 초 거래를 종결했다.

목동 트라팰리스는 서울시 양천구 목동 962, 962-1에 위치한 가로변상가다. 대지면적 1896.43㎡(573.67평) 부지에 연면적 2만4701.14㎡(7472.09평), 지하 5층~지상 8층 규모 2개 동으로 지어졌다. 목동 중심가에 위치한 데다 약 3만 가구 아파트 단지를 배후수요로 보유해 입지조건이 우수하다.

◆ 담보가치 352억 상승했는데 실제 차익은 189억

이지스자산운용과 코람코자산신탁이 협의한 트라팰리스 스퀘어 매각가는 1325억원이다. 이는 자산 감정평가액(담보가치)의 88% 수준이다. 코람코자산신탁이 올해 평가한 트라팰리스 스퀘어 담보가치는 1506억원이다.

이는 트라팰리스 스퀘어 매각가가 다소 낮은 수준으로 책정됐다는 것을 의미한다. 일반적으로 상업용부동산 매각가는 감정평가액의 90% 이상 수준에서 결정된다. 실제로 이지스자산운용은 지난 2019년 목동 트라팰리스 매입 당시 감정평가액의 98.45%에 이르는 금액을 지불했다. 부동산 업계 관계자는 "감정평가액 대비 거래금액 비율이 매각가 적정성을 판단하는 절대적인 지표는 아니지만 매각가의 대략적인 수준을 파악하는 기준으로 참고할만 하다"고 설명했다. 

이지스자산운용이 거둬들일 매각차익도 당초 기대를 밑도는 수준이다. 이지스자산운용은 지난 2019년 '이지스리테일부동산투자신탁제287호'를 통해 해당 자산을 1136억원에 인수했다. 이번 매각으로 189억원의 차익을 실현하게 된다.

목동 트라팰리스의 자산 가치 상승분에도 못 미치는 금액이다. 올해 트라팰리스 스퀘어 담보가치는 지난 2019년에 비해 352억원 증가했다. 이지스자산운용이 목동 트라팰리스를 인수할 당시 평가한 자산 가치는 1154억원이었다.

◆ 리테일 침체 감안하면 매각 '선방'

부동산 매입·매각에 정평이 난 이지스자산운용으로서는 200억원에 못미치는 매각수익은 다소 아쉬운 성적이다. 그럼에도 이지스자산운용이 트라팰리스 스퀘어를 1206억원(투자 손익분기점) 이상 금액에 매각한 만큼 손실 없이 투자금을 회수할 수 있었다. 

업계에서는 최근 리테일 부동산 분위기를 감안하면 이지스자산운용이 양호한 매각 성과를 거뒀다는 평가를 내놓는다. 코로나19 팬데믹 이후 리테일 부동산 거래가 위축된 탓에 상가 매각 자체가 어렵다는 이유에서다.

실제로 코로나19 여파로 가두상권을 찾는 발길이 끊겼다. 국내 주요 상권 공실률이 높아지고 임대료가 낮아지며 리테일 부동산 수익률도 악화됐다. 리테일 자산에 대한 투자 수요도 낮아졌다는 분석이다.

부동산 업계 다른 관계자는 "리테일 자산 수익률이 저조한 탓에 부동산 운영을 위한 매입보다는 재개발을 위한 매입이 주를 이뤘다"며 "최근 금리 상승으로 조달비용이 증가하며 투자자들이 리테일 자산에 투자 매력을 느끼지 못하고 있다"고 설명했다.

그는 이어 "지난해 리테일 자산 매각에 나섰으나 원매자를 찾지 못해 처분에 실패한 사례도 발생했다"며 "비우호적 시장 환경, 인수금융 만기 도래, 펀드 운용 전략 등을 감안하면 이지스자산운용이 안정적으로 투자금을 회수할 수 있는 시점에 자산을 매각했다"고 덧붙였다.