물론 이 과정에서 시장이 차갑게 식을만한 악재도 널려있었다. 문재인 정부 출범 이후 각종 규제책이 줄을 이으면서 2019년에는 드디어 부동산 경기가 하락할 것이란 전망이 우세해졌다. 당시 난다 긴다 하는 대부분 부동산 전문가들이 2019년 초에 일제히 부동산 경기의 하락을 점칠 정도였다.

시기적으로도 5년간의 호황이 이어져 거품이 제법 쌓였기 때문에 2019년에 부동산 경기가 꺾이는 게 정상적이었지만 이때 한 가지 중대한 변수가 나타났다. 코로나19 발생이었다. 경기 하락을 우려한 미국을 위시한 세계 각국에서 무차별적인 유동성을 공급하기 시작했고 우리나라도 예외가 아니었다. 

부동산 급등이라는 달콤한 열매를 맛본 투자자들은 금리 인하라는 호재를 이용해 너도나도 할 것 없이 부동산 시장에 뛰어들었다. 사람들이 모였다하면 부동산 투자 성공담을 공유하던 시기였다.

꺼질 줄 모르고 불타오르던 부동산 시장은 올해 상반기 확연히 다른 모습을 보이고 있다. 금리 인상으로 프로젝트파이낸싱(PF) 선순위 대출 금리는 연 5%대에 도달했고 공사비는 최소 40~50% 인상됐다. 다수의 개발 프로젝트가 수익성 악화에 시달리고 있고 버틸 체력이 없는 시행사들은 벌써부터 개발 계획을 철회하고 땅을 내다팔고 있다. 

서울에도 건물 공사를 앞두고 인허가를 진행 중인 다수의 땅이 매물로 나오고 있다. 개발 현장의 최전선에 위치한 신탁사들도 올해는 전년대비 실적이 악화할 것으로 전망하고 있다. 심지어 서울의 도심지 빌딩들의 가격도 올해 들어 상승세가 한풀 꺾였다.

2014년 이후 8년 만에 찾아온 부동산 시장의 불황이다. 수년간의 호황에 익숙해져있던 업계 관계자들에게는 이제 전략 수정을 실행에 옮겨야 할 시기가 다가온 것이다. 벌써부터 업계에서는 출구전략을 면밀히 가다듬고 있다. 

그동안 토목과 주택사업장에 보증을 제공해준 기관들은 현장별 익스포저를 검토하는 것은 물론, 추가적인 보증 제공을 꺼리고 있다. 대형 건설사와 시행사들은 과거와 달리 부지매입 과정에서 출혈 경쟁을 자제하고 있다. 시장 상황을 살펴가며 회사의 부채를 줄이고 유동성을 늘리는 작업도 병행하고 있다.

이번 위기는 2000년대 후반 글로벌 금융위기 당시만큼의 파급력을 갖지는 않을 것이란 전망이 우세하다. 그동안 국내 건설사와 시행사들의 리스크 관리 능력이 크게 상승했기 때문이다. 

과거처럼 앞뒤 재지 않고 무차별적으로 사세를 확장하는 건설부동산 기업도 찾아보기 어렵다. 최근 급성장한 호반건설과 중흥건설, 우미건설, 제일건설, 엠디엠도 리스크 관리에 철저한 기업들이다.

위기의 시발점이 되는 곳은 지방 사업장이 될 가능성이 높아 보인다. 부동산 경기가 호황이던 시절, 시행사가 무리하게 땅을 사들인 탓에 금융비용 부담이 높고 공사비 상승 여력을 감당할 수 없는 사업장들이다. 

이 같은 사업장은 시공을 맡은 건설사의 신용등급이 낮은 탓에 신탁사의 책임준공신탁을 제공한 곳이 다수다. 그동안 신탁사들이 활발하게 영업을 해온 책임준공신탁이 이번 위기를 계기로 본격적인 시험대에 오를 수 있다.

본격적인 패러다임의 전환 시기가 다가오고 있다. 일각에서는 벌써부터 내년 봄이면 수도권 부동산 시장은 저점을 찍을 것이라고 전망하기도 한다. 위기와 기회는 항상 병존한다는 점을 잊지 말자.