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든든한 최대주주 업고, 책임준공신탁 '주력'
장동윤 기자
2022.06.20 08:25:01
④리스크 높은 차입형신탁은 자제…수수료 인하 경쟁 불가피
이 기사는 2022년 06월 16일 11시 22분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.

[딜사이트 장동윤 기자] 신한자산신탁(옛 아시아신탁)이 신한금융지주 100% 자회사로 편입되면서 향후 사업 포트폴리오의 변화 가능성에 관심이 쏠린다. 일각에서는 자본력이 월등한 최대주주의 지원을 등에 업고 차입형토지신탁 사업에도 진출하지 않겠냐는 전망도 있지만 금융지주 특유의 철저한 리스크 관리를 감안하면 그 가능성은 희박하다는 의견이 대다수다. 결국 기존의 책임준공 관리형토지신탁에 집중하면서 사업 변화는 크지 않을 것이란 분석이다. 

차입형토지신탁은 고수익의 먹거리로 꼽힌다. 신탁사가 실질적 사업시행자로 개발사업을 수행하는 대신, 비교적 높은 신탁 수수료를 거둘 수 있기 때문이다. 공사비를 담보로 자산유동화대출(ABL)을 일으키는 차입형토지신탁은 통상적으로 토지비 하자가 공사비의 10~15% 이하일 때 사업 진행이 가능하다. 비교적 토지비가 저렴한 지방에 차입형토지신탁 사업장이 몰리는 경향이 있다.


신한자산신탁은 관리형토지신탁을 주로 영위하는 부동산신탁사다. 올해 1분기 신한자산신탁 수주고에서 차입형토지신탁과 관리형토지신탁이 차지하는 비중은 각각 0.63%, 23.97%다. 위탁자 지시에 따라 단순히 자금을 집행하는 관리형토지신탁은 차입형토지신탁에 비해 저위험 사업으로 평가받는다.



신한자산신탁이 두각을 드러내는 영역은 책임준공 관리형토지신탁이다. 신한금융그룹 편입 이후 책임준공 관리형토지신탁 수주를 적극적으로 늘렸다. 신한자산신탁은 4대 금융지주 계열 부동산신탁사 중 가장 많은 책임준공 관리형토지신탁 사업장을 보유하고 있다. 지난해 말 기준 총 123곳이다.

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책임준공 관리형토지신탁은 시공사가 준공기한 내에 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 신탁사가 책임준공의무를 부담하는 방식이다. 신탁사의 채무 인수 능력이 관건인 만큼 책임준공 관리형토지신탁 시장에서는 모회사의 신용도와 지원 가능성이 높은 금융지주 계열 부동산신탁사를 선호한다.


최근에는 차입형토지신탁의 리스크가 부각되며 시장의 주력 상품이 책임준공 관리형토지신탁으로 이동했다. 자연히 KB부동산신탁과 하나자산신탁이 양분하던 시장에 신한자산신탁과 우리자산신탁이 뛰어들면서 경쟁이 치열해지고 있다. 최근에는 금융지주 계열 신탁사 뿐만 아니라 증권사 계열 신탁사도 책임준공 관리형신탁에 진출했다.


후발 주자들이 진입하면서 책임준공 관리형토지신탁의 수익성은 예전같지 않다. 부동산신탁업계 관계자는 "책임준공 관리형토지신탁 수주 경쟁이 심화되는 추세"라며 "과거 2%를 상회하던 책임준공 관리형토지신탁 보수율이 최근 1% 초중반대까지 떨어졌다"고 설명했다. 


금융지주 편입 이후 줄곧 책임준공 관리형토지신탁에 집중해온 신한자산신탁 입장에서는 수익 다변화에 대한 고민이 깊어질 수밖에 없다. 신한자산신탁 관계자는 "신한자산신탁의 차입형토지신탁 수주 규모가 타 금융지주 계열 부동산신탁사에 비해 낮은 수준"이라며 "수익성 제고를 위해 차입형토지신탁 확대도 검토하고 있다"고 말했다.


다만 업계에서는 신한자산신탁이 차입형토지신탁 수주를 공격적으로 확대하기는 현실적으로 어렵다고 분석한다. 차입형토지신탁이 인기를 끌던 2010년대와 달리 시장 환경이 비우호적이라는 이유에서다. 부동산신탁업계 전반적으로 차입형토지신탁 선호도가 낮아지고 있다. 


최근 부동산 경기 침체로 지방 부동산의 미분양 가구가 확산하고 있다는 점도 불안요인이다. 지방 사업장을 중심으로 사업을 추진하는 차입형토지신탁을 적극적으로 확대하기 어려운 이유다. 금리 인상으로 차입형토지신탁 사업 수익성도 악화될 전망이다. 조달금리 상승으로 자금조달의무를 부담해야 하는 차입형토지신탁 추진이 부담스러워졌다는 평가다.


실제로 3년전 우리금융그룹에 합류한 우리자산신탁의 경우 금융지주사 편입 전후 비슷한 사업 포트폴리오를 유지했다. 수주고가 증가하며 각 사업의 원본액은 증가했으나 구성비에는 큰 변화가 없었다. 금융그룹 편입 직전인 2019년 3분기 우리자산신탁 신탁원본 중 차입형토지신탁이 차지하는 비중은 0.22%, 였다. 올해 1분기 차입형토지신탁원본 비율은 0.25%다.



부동산신탁업계 다른 관계자는 "최근 금리 상승으로 자금조달 부담이 커진데다 지방 분양시장 악화로 미분양 사례도 증가하고 있다"며 "리스크 관리를 강조하는 금융지주 계열 부동산신탁사로서는 차입형토지신탁 수주 확대가 부담스럽다"고 설명했다.

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