[딜사이트 김호연 기자] 안정성 높은 토지신탁 사업으로 알려진 책임준공관리형토지신탁 시장에도 경고등이 들어오고 있다. 부동산 시장 침체와 원자재 가격 상승으로 신탁사업에 참여한 시공사의 비용 부담이 증가하면서 사업을 발주한 부동산신탁사의 손실가능성이 커지고 있어서다.

부동산신탁사의 사업을 주로 수주한 것으로 알려진 대창기업은 지난해부터 공사미수금과 유동부채 급증으로 재무건전성이 급격히 악화하고 있다. 시공사가 책임준공관리형토지신탁 사업에서 건물을 제때 준공하지 못하면 토지를 수탁해 사업을 발주한 신탁사는 이에 따른 손해배상 등의 책임을 져야 한다.

1일 건설업계에 따르면 대창기업은 지난해부터 재무건전성이 급격히 악화되며 신용평가기관 다수의 집중감시 대상이 되고 있다. 대창기업은 '줌(ZOOM)'이라는 공동주택 브랜드를 보유한 종합건설사로 자본총계는 484억원, 지난해 기준 시공능력평가 118위에 올라 있다. 연 도급능력은 237억원 규모로 2016년부터 김대우 대창기업 대표이사가 회사를 이끌고 있다.

지난해 매출은 2610억원으로 전년(2539억원) 대비 2.8% 증가했다. 영업이익은 208억원에서 274억원으로 31.69% 늘어났지만 당기순이익은 119억원에서 77억원으로 35.55% 감소했다.

◆미청구공사 227억…하나자산신탁 발주 사업장 최대규모

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 영향으로 이어진 건설·부동산 시장의 호황은 대창기업에게도 호재였다. 2019년 코로나19가 상륙하기 전 1700억원, 85억원에 불과했던 회사의 매출과 영업이익은 2년 만에 2~3배 늘어났다. 대창기업은 사업 자금을 조달하는 채권자 입장에서 리스크가 적은 책임준공관리형토지신탁 사업을 주로 수주하며 사업 확대에 나섰다.

하지만 지나치게 편중된 책임준공 사업 수주는 오히려 독이 됐다. 지난해 미청구공사 규모가 급증하며 재무건전성에 악영향을 미치기 시작한 것이다.

회사의 지난해 미청구공사 금액은 227억원으로 전년(151억원) 대비 49.94% 증가했다. 대규모 미청구공사가 발생한 사업장 중 ▲아산 용화남산2지구 공동주택 신축공사(86억원) ▲고양 원흥 줌시티 신축공사(36억원) ▲여수시 신기동 줌파크 주상복합 신축공사(29억원) ▲부산 범천동 오피스텔 신축공사(15억원) ▲을지로5가 오피스텔 신축공사(10억원) ▲안양동 생활숙박시설 및 근린생활시설 신축공사(10억원) 등 상위 6개 사업장 모두 부동산신탁사가 발주한 사업장이다.

이들 중 하나자산신탁이 발주한 사업장에서 가장 많은 미청구공사가 나왔다. 아산 용화남산2지구 공동주택 신축공사와 여수시 신기동 줌 파크 주상복합 신축공사 등 2곳에서 발생한 미청구공사는 총 115억원으로 전체 미청구공사 금액의 절반 이상을 차지했다. 우리자산신탁 발주 사업장이 36억원 신한자산신탁 발주 사업장이 25억원, 한국자산신탁 발주 사업장이 10억원으로 뒤를 이었다.

미청구공사는 건설사가 돈을 들여 공사를 진행하고도 발주처에 청구하지 못한 금액이다. 발주처의 지급 여력이 부족하거나 공정률 대비 건설사의 원가투입량이 높을 때 발생한다. 대창기업의 경우 지난해부터 시작된 건설자재 가격 상승세의 영향으로 미청구공사가 늘어난 것이란 분석이 나온다.

신탁사 책임준공사업의 미청구공사 증가로 공사미수금에 대한 대손충당금도 눈에 띄게 불어났다. 2019년 18억원에 머물렀던 공사미수금의 대손충당금은 지난해 109억원으로 497% 증가했다. 유동부채도 336억원에서 2년 만에 1161억원으로 245.84% 불어났다.

◆"건설사에 불리한 계약조건…부동산신탁사, 손실위험↑"

건설업계는 책임준공관리형토지신탁 사업이 시공사에 불리한 조건인 경우가 많음에도 무리하게 사업을 수주한 것이 재무위험 증가로 이어졌다고 입을 모은다. 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 먼저 상환한 뒤 공사비 일부를 지불하는 약정이 포함된 경우가 많기 때문이다.

건설업계 관계자는 "책임준공관리형토지신탁 사업의 계약조건에 공사비 유보 조항이 대부분 포함돼 있다"며 "신탁사가 수탁 또는 발주한 사업장의 공사 대금을 준공 후 100% 정산해 지급하는 게 아니라 10~15%를 PF 대출 상환한 뒤에야 지불하는 방식이라 미청구공사 확대에 영향을 줬을 것"이라고 말했다.

부동산신탁 사업의 목적 중 하나가 전문지식이 부족한 토지소유자의 자금 부담을 축소하는 것이라는 점도 시공사의 부담을 키우는 요인이라는 지적도 나온다. 사업비를 엄격하게 산출해 책정하다보니 계약조건을 변경하기 어려워 시공사가 비용을 고스란히 부담해야 한다는 것이다.

다만 시공사가 건물을 제때 준공하지 못하면 책임준공을 보증한 부동산신탁사가 이에 대한 책임을 져야 하기에 부동산신탁사에도 주의가 요구된다. 부동산업계 관계자는 "비용 부담을 이겨내지 못한 시공사가 부도 등을 이유로 건물 준공에 실패하면 책임은 고스란히 부동산신탁사에게 돌아간다"며 "시장에 악재가 겹치면서 신탁사의 손실 발생 가능성이 높아지고 있어 주의가 필요하다"고 지적했다.

대창기업 관계자는 "코로나19의 영향으로 수도권 이외의 지방사업장 분양이 원활하지 않았다"며 "이로 인해 공사미수금의 대손충당금과 유동부채 증가 등이 연쇄적으로 발생했다"고 설명했다. 이어 "사업장마다 계약조건이 상이하기 때문에 공사비 유보 조항과 공사대금 지불 방식에 대한 일괄적인 답변은 어렵다"고 덧붙였다.