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리츠업계 "금리 리스크, 헷지·배당수익 견고해 문제없어"
범찬희 기자
2022.07.06 17:29:30
'2022년 상장리츠 투자간담회'… "고정금리로 리파이낸싱 부담 해소" 이구동성
이 기사는 2022년 07월 06일 17시 29분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
6일 서울 여의도 글래도 호텔에서 열린 '2022 상장리츠 투자간담회'에서 이동진 켄달스퀘어리츠운용 본부장이 'ESR켄달스퀘어리츠'의 IR 발표를 하고 있다. / 팍스넷뉴스

[팍스넷뉴스 범찬희 기자] 리츠(REITs·부동산투자회사)가 고금리 위험부담을 받을 수 있다는 경고음이 울린 가운데 관련 업계가 시장 불안감 해소에 만전을 기하고 있다. 고정금리에 기반한 대출로 금리 리스크를 분산하고, 임대료가 물가 상승과 연동돼 있어 견고한 배당수익을 이어나가는 데 문제가 없음을 자신했다.


6일 오전 서울 여의도 글래드호텔에서는 한국리츠협회 주최로 '2022년 상장리츠 투자간담회'가 열렸다. 이날 간담회에서는 최근 20개를 돌파한 상장리츠 현황을 살펴보는 것과 함께 시장 활성화 방안에 대한 논의가 이뤄졌다. 또 9개 상장리츠 AMC(자산관리회사)가 참석해 자사의 투자 매력을 전달하는 IR(기업설명회) 발표를 진행했다. 제이알‧켄달스퀘어‧신한‧NH농협‧SK‧이지스‧코람코‧디앤디‧마스턴운용이 자리했다.


리츠 AMC들은 간담회에 참석한 은행, 운용사, 언론 등을 상대로 타사와는 차별화 된 전략을 어필하는 데 프레젠테이션(PT)의 상당 시간을 할애했다. 임차인, 입지, LEED(친환경 건축물 인증) 인증 등 기존 자산의 우수성과 더불어 지속적으로 우량 자산을 편입해 나가겠다는 청사진을 제시했다. 이런 가운데서도 시장의 시선을 의식한 듯 "금리 상승에 따른 리스크는 크게 우려하지 않아도 된다"고 한 목소리를 냈다. 최근 증권가 일각에선 기준금리 인상 기조가 이어지면 리츠의 기대 수익률이 낮아질 수 있다고 경고음을 울렸다.


박우철 신한리츠운용 상무는 "평균 2.77%의 금리와 3.3년이 만기인 장기대출 전액을 고정금리로 조달했다"며 "금리인상 시기에도 '신한알파리츠'의 철칙인 안정적인 배당금 지급하겠다는 투자자들과의 약속은 흔들리지 않을 것"이라고 말했다.

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임대료 상승 잠재력도 배당 상승이 기대되는 이유로 들었다. 그는 "인플레이션이 임대료 상승과 연계돼 있는 만큼 주요 자산인 '더프라임타워'는 16%의 NOC(전용면적당 임대비용) 인상이, '대일빌딩'과 '신한L타워'는 각각 17%와 36%의 베네핏이 기대된다"고 덧붙였다. 2018년 8월 상장한 신한알파리츠는 올해 전년 대비 1.7%포인트 오른 7.7%의 배당수익률을 올렸다.


이어 이동진 켄달스퀘어리츠운용 본부장은 "리파이낸싱(자금재조달) 때 금리가 상승한 부분에 대해 우려가 많은 것 같은데, 2500억원 규모인 첫 차입금 만기가 도래하는 시점이 내년 12월경으로 아직 여유가 있는 편"이라며 "'ESR켄달스퀘어리츠'는 전체 면적의 20% 정도가 내년에 임대차 재계약을 해야 하는데, 기초자산으로 삼고 있는 물류센터 수요가 굉장히 견고해 15~20% 가량의 임대료 상승을 볼 수 있을 것으로 기대하고 있다"고 설명했다.


지난 2020년 12월 유가증권시장에 입성한 ESR켄달스퀘어리츠는 순수 물류 리츠로서 전국 18개 물류센터를 보유하고 있다. 운용자산(AUM)은 2조3800억원에 달한다.


마스턴투자운용의 조용민 부대표(리츠부문)도 금리 변동 리스크를 헷지(위험분산)했다고 소개했다. 마스턴운용은 지난 5월, 인천 항동 스마트물류센터와 프랑스의 ▲아마존노르망디물류센터 ▲아마존남프랑스물류센터 ▲프랑스크리스탈파크오피스를 자산으로 한 '마스턴프리미어리츠'를 증시에 선보였다.


조 부대표는 "프랑스의 3개 부동산은 현지 정부에서 발표하는 ILAT(일렛)이라는 지수에 연동돼 있는데, 해당 지수는 올해 1분기에 전년 대비 5.1% 증가한 걸로 나타났다"며 "이를 토대로 미래 전망치를 추정해 보면 2023년부터 2025년까지는 임대 수익이 3.6% 가량 증가할 것으로 예상된다"고 밝혔다. 그는 이러한 배경에 근거해 "프랑스 크리스탈파크는 2년 뒤 매각이 예정돼 있기는 하지만 만약 매각을 못 해 리파이낸싱을 하더라도 임대료 상승으로 인해 최대 7.4%금리까지 감당할 여력이 된다"고 부연했다.


정병윤 한국리츠협회장 역시 이날 인사말을 통해 "리츠는 중위험 중수익 안전자산으로 알려져 있으며, 실제 코스피랑 비교해 보니 코스피가 26% 떨어질 동안 리츠는 10% 하락해 안전하다는 것이 입증됐다"며 "리츠 대부분이 고정금리로 장기 대출을 하고 있고, 펀더멘탈이 기본적으로 부동산이라 인플레 헷지 기능을 가지고 있다"며 참석자들에게 힘을 실어줬다. 

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