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부동산PF 확대한 저축銀·캐피탈, 문제 없나
한보라 기자
2022.07.22 08:12:29
신평사들 "금리 급등에 부동산 경기 하락 뚜렷···모니터링 강화"
이 기사는 2022년 07월 21일 08시 00분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.

[딜사이트 한보라 기자] 2금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 리스크가 확대되고 있다. 저축은행이나 캐피탈이 취급하는 부동산PF 대출은 은행권과 보험사가 쥐고 있는 본PF 대출에 비해 부실 가능성이 큰 브릿지론(BL)이 대부분이다. 본PF라도 높은 수익률을 취하기 위해 리스크 있는 대출을 취급해왔던 만큼 잠재부실위험이 커지고 있다는 평가가 나온다.


21일 금융권에 따르면, 올해 3월 말 기준 저축은행 빅5(SBI·OK·웰컴·한국투자·페퍼저축은행)이 취급하는 부동산PF 대출잔액은 전년동기대비 45.4% 증가한 2조6295억원으로 집계됐다. 같은 기간 캐피탈 빅5(현대‧KB‧신한‧IBK‧우리금융캐피탈)가 내준 부동산PF 대출잔액 역시 두자릿수 가까이 상승했다. 특히 신한‧KB‧현대캐피탈의 경우 관련 대출잔액이 1조원 이상으로 올라서기도 했다. 비교적 규모가 적은 중소형 저축은행이나 캐피탈도 수익성 제고를 위해 부동산PF 여신을 늘려왔다. 


부동산PF 대출은 크게 토지 매입을 위해 선행되는 '브릿지론(Bridge Loan)'과 착공 이후 공사비로 사용되는 '본 PF'로 나뉜다. 이때 은행, 보험사 등이 본PF 대출(선순위)로 수취하는 금리는 4% 안팎에 머문다. 상대적으로 높은 조달비용으로 금리 경쟁력에서 이기기 어려운 저축은행, 캐피탈 등은 브릿지론이나 중순위, 후순위 대출에 집중해왔다.


이에 신용평가사들은 부동산 시장이 경기침체 타격을 받을 경우 제2금융권의 건전성이 약화될 수 있다고 우려한다. 

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저축은행 업계의 경우 지난 1분기 전체 개인대출 잔액의 과반까지 중‧저신용자의 대출을 늘려놓은 상태다. 차주 구성이 열위한 상태에서 부동산금융 시장에 경고등이 들어오면서 대출 포트폴리오 위험도는 커졌다. 지방을 중심으로 미분양률이 높아지고 있고 일부 사업장에서는 공사 지연까지 이뤄지고 있는 것으로 전해졌다.


캐피탈 업계는 기존 주력사업이 규제에 가로막히면서 부동산PF 대출을 급격하게 확대한 상태다. 대출잔액 자체는 익스포져 한도(30%)에 미달한 상태지만 부동산 시장 자체가 외부 변화에 민감하기 때문에 향후 건전성이 나빠질 가능성을 배제할 수 없다. 특히 브릿지론은 회계상 부동산PF로 분류되지 않는 만큼 관련 현황을 면밀하게 살펴보겠다는 게 신평사들의 입장이다.


김석우 나이스신용평가 연구원은 "시중은행보다 경쟁력이 낮은 저축은행 산업의 차주 특성상 금리 상승, 상환 유예 등 금융정책에 따른 건전성 저하 가능성이 있다"며 "지방을 중심으로 부동산 경기 둔화 가능성도 커지고 있어 부동산 및 임대업 대출, 부동산PF 대출, 토지담보부 대출(브릿지대출) 등 부동산시장 관련 대출을 중심으로 모니터링이 필요하다"고 전했다.


곽수연 한국신용평가 연구원은 "(최근 저축은행 업권은) 자본에 비해 자산이 지나치게 빨리 늘면서 자본적정성 지표가 떨어지는 추세"라며 "가계대출과 부동산개발업 취급 집중도가 높으면서 자본비율이 피어그룹(비교기업)을 밑도는 저축은행을 살펴볼 예정"이라고 말했다.


동영호 나신평 연구원은 "지난 1분기 캐피탈 업권이 취급하는 부동산PF 여신은 전체 대출잔액 대비 가파른 성장세를 보였다"며 "관련 대출은 경기 민감도와 수익 변동성이 높기 때문에 향후 부동산 경기 하강 시 캐피탈사의 사업안정성 및 건전성이 저하될 수 있다"고 강조했다.

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