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신탁사, 지주택‧리모델링사업 가능해지나
이상균 기자
2022.07.22 08:41:33
국토부 업무보고에 포함…주택법 개정 필요
이 기사는 2022년 07월 21일 08시 07분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.

[팍스넷뉴스 이상균 기자] 최근 국토교통부의 대통령 업무보고에 민간 제안 도심복합사업을 활성화하기 위해서는 신탁사 등 전문기관의 역할 확대가 필요하다는 내용이 포함되면서 신탁업계의 기대감이 커지고 있다. 업계에서는 현재의 정비사업(재건축‧재개발)에서 나아가 지역주택조합과 리모델링사업에도 신탁사가 참여할 수 있는 방안이 열릴 것으로 전망하고 있다. 이는 그동안 신탁업계가 정부부처에 줄기차게 요구해온 숙원사업이었다.

◆정비사업은 도정법, 지역주택조합은 주택법


국토부는 이번 업무보고를 통해 그동안 공공이 시행하는 도심복합사업에만 각종 특례(절차 간소화, 세제혜택, 도시건축 특례 등)를 제공한 것이 주택공급 확대를 가로막은 여러 요인 중 하나라고 분석했다. 이에 이 같은 특례를 민간사업자에게도 부여하는 '민간 제안 도심복합사업' 모델을 새롭게 도입해 도심 내 주택공급 속도와 효율성을 끌어올리겠다고 밝혔다.


주요내용을 살펴보면 조합 설립 없이 토지주가 신탁 등 전문기관과 협력 시행해 기존 조합방식의 비전문성, 사업장기화 등 문제점을 보완하겠다는 부분이 가장 눈에 띈다. 업계에서는 이번 조치가 지역주택조합과 리모델링 사업에 신탁사가 참여해 시행사 혹은 시행대행사 역할을 맡을 수 있도록 문호를 개방한 것으로 해석하고 있다. 이미 정비사업에서는 신탁사가 시행사 혹은 시행대행사를 담당하는 것이 가능한 상태다.


여기서 중요한 점은 정비사업과 지역주택조합 및 리모델링 사업은 성격이 다르다는 점이다. 정비사업은 이미 특정 지역에 땅을 보유하고 있는 이들이 조합을 만들어 재건축 혹은 재개발을 추진하는 것이다. 반면 지역주택조합은 특정 지역에 땅을 전혀 보유하고 있지 않은 상태에서 향후 이곳의 땅을 사 개발사업을 추진하기로 하고 여기에 참여할 조합원을 모은다. 적용 받는 법도 다르다. 정비사업은 도시및주거환경정비법(도정법)인 반면, 지역주택조합과 리모델링 사업은 주택법이다. 

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현재로선 주택법에 신탁사의 지역주택조합과 리모델링 사업 참여를 명문화한 조항이 없기 때문에 이를 가능케 하기 위해선 주택법 개정이 필요하다. 신탁업계에서는 내심 8월 둘째 주 국토부가 현 정부 출범 이후 첫 주택 공급 대책을 발표할 때 주택법 개정 계획도 포함되지 않겠냐는 기대를 걸고 있다. 


신탁업계 관계자는 "그동안 업계에서 국토부에 정비사업뿐만 아니라 지역주택조합과 리모델링 사업에도 신탁사가 참여할 수 있게 해달라고 수차례 건의를 해왔다"고 말했다.

새 정부 국토교통부 업무보고(홈페이지 발췌)

◆지역주택조합보다는 리모델링 사업에 관심


다만 주택법 개정이 이뤄져도 신탁사들이 관심을 보일지 여부는 미지수다. 지역주택사업에 모럴해저드(도덕적 해이) 이슈가 많아 사업자 역시 각종 구설에 휘말릴 수 있기 때문이다. 대형 신탁사 임원은 "금융지주 계열 신탁사들은 이 같은 모럴해저드 이슈에 민감하기 때문에 지역주택조합 사업 참여를 주저할 가능성이 높다"고 말했다.


신탁업계에서는 지역주택조합보다는 리모델링 사업에 대한 관심이 더 높은 편이다. 분당과 일산 등 1기 신도시의 아파트 단지 상당수가 리모델링을 검토하면서 관련 시장이 커질 것이란 전망 때문이다. 지역주택조합 사업에 비해 잡음도 크지 않은 편이다. 


이미 이번 정부의 공약에도 1기 신도시의 리모델링 사업 추진이 포함돼 있었다. 신탁사 관계자는 "신탁사가 정비사업과 리모델링사업을 투 트랙으로 추진할 경우 미래 성장동력을 확보하는 효과가 나타날 것"이라고 예상했다.


일각에서는 다소 다른 해석도 나온다. 역세권 도심 복합개발이라는 문구에 주목해야 한다는 것이다. 교통과 주거환경이 양호한 역세권 도심은 지역주택조합이나 리모델링 사업에 비해 수익성이 월등히 높다는 지적이다. 


신탁사 개발담당 임원은 "신탁사뿐만 아니라 건설사, 증권사 등 민간사업자가 역세권 도심을 어떻게 개발할지 관할구청에 묘안을 가져오면 타당성을 따져본 뒤 사업권을 주겠다는 의미로 해석된다"며 "신탁사 등 민간사업자의 역세권 도심 개발이 가능해진다고 하더라도 조합방식과 달리 토지소유주가 사업의 주체가 아니기 때문에 개발이익을 누구에게 우선적으로 분배할지 주택법에서 규정을 해줘야 한다"고 말했다. 


◆신탁사, 다수의 정비사업 성공시켜


신탁사가 오랜 노력 끝에 이처럼 지역주택조합과 리모델링 사업뿐만 아니라 역세권 도심개발 사업에도 후보로 거론되는 것은 다양한 정비사업 성공사례를 지니고 있기 때문이다. 


대표적인 사례가 대전 동구 용운 주공아파트다. 이곳은 한국토지신탁의 주도로 재건축을 실시해 2019년 준공했다. 2004년 재건축 추진위원회 설립 이후 자금조달 등 각종 문제로 10년 이상 사업이 지지부진했지만 한국토지신탁을 재건축 사업대행자로 선정하면서 사업이 결실을 맺었다. 2016년말 사업대행자 지정 이후 1년 만에 사업시행계획변경인가, 관리처분변경인가, 이주·철거를 마무리 짓고 2017년 12월 일반 분양 절차를 밟았다. 


이밖에 코람코자산신탁의 안양 호계동 주택재건축사업(호계 대성유니드), 대한토지신탁의 인천 작전동 신라아파트 주택재건축정비사업, 남양주 지금도농1-3구역 주택재개발정비사업 등도 성공사례로 꼽힌다.


신탁사가 정비사업을 맡을 경우 조합방식에 비해 기간이 1~2년 정도 줄어드는 것이 일반적이다. 사업기간 감축을 통해 각종 부대비용과 금융비용, 공사비용, 조합운용비도 절감할 수 있다. 자금관리도 투명해진다.


신탁업계에서는 이번 국토부의 업무보고에 대해 기대감과 함께 다소의 아쉬움을 표하는 목소리도 나온다. 신탁사 관계자는 "신속하게 후속 법안과 세부 규정을 마련해 시행했으면 하는 바람이다"며 "이미 여당과 야당 의원들이 도심복합개발특별법과 리모델링특별법을 발의하는 등 제도마련의 필요성은 어느 정도 인식하고 있는 상태"라고 말했다. 


이어 그는 "다만 리모델링 사업에 대한 구체적인 언급이 없었던 점이 다소 아쉽다"고 덧붙였다. 국토부는 이번 업무보고를 통해 연내 도심복합개발특례법을 제정하겠다고 밝혔다. 

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