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리츠의 물류자산은 왜 항상 우량할까
장동윤 기자
2022.07.22 08:41:58
수도권 물류센터 121만평 신규 공급···과잉 물량 '리츠 떠넘기기' 우려
이 기사는 2022년 07월 21일 09시 18분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.
사진=Pixabay

[딜사이트 장동윤 기자] "우량한 물류센터를 확보하고, 향후 공모청약을 통해 일반 투자자들에게 우량자산에 투자할 기회를 제공할 계획이다." 리츠(REITs) 운용사로부터 흔히 들을 수 있는 상투적인 말이 올해는 유독 미심쩍다. 


올해 수도권에는 121만평(69개)의 물류창고가 신규 공급될 예정이라고 한다. 수도권 물류센터 공급면적이 지난 4년 평균치(61만평)에 비해 2배 가까이 늘어났다. 조달금리 인상과 공사비 상승 탓에 실질적인 공급이 예상에 못미치더라도 여전히 많은 공급량이다.


코로나19 확산과 이커머스 성장으로 늘어난 물류 수요에 최근 몇 년간 물류시설 개발 열풍이 한창이었다. 1만평 규모 물류센터를 개발하는데 통상 2~3년의 기간이 소요된다. 올해 들어 폭발한 물류센터 신규 공급도 이해는 간다.


시장에서는 물류센터가 과잉 공급 상태라는 지적이 나온다. 최근에는 저온물류센터를 중심으로 수도권 지역에서도 공실이 발생하고 있다. 물류자산을 대하는 투자자의 태도도 사뭇 달라졌다. 작년에는 물류자산에 투자하고자 줄을 서던 투자사들이 올해는 지갑 열기를 망설이기 시작했다.

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치솟은 프로젝트파이낸싱(PF) 금리와 공사비에 어렵사리 물류창고를 지어놓은 개발회사의 입장이 난처하다. 임대를 주자니 임차인이 없고 자산을 매각하자니 팔 곳이 없다.


이러한 개발사들에 공모리츠는 꽤 매력적인 엑시트 수단일 것이다. 물류자산을 수백억에 매입할 '큰손'을 찾기는 어렵지만, 물류리츠에 소액으로 투자할 여러명을 모집하는건 비교적 수월하기 때문이다. 쿠팡이나 아마존 같은 이름 들으면 알만한 이커머스 기업을 임차인으로 모시고 마케팅 전면에 내세운다면 금상첨화다.


그래서일까 최근 리츠시장에서 물류센터를 담은 리츠가 부쩍 늘었다. 올해 5월 기준 국내 332개 리츠 중 물류자산을 기초자산으로 편입한 리츠는 38개로 지난 2019년에 비해 23개가 늘어났다. 물류리츠 자산규모도 5조9000억원으로 3년(2019년 물류리츠 자산규모 1조원) 사이 6배가량 늘어났다.


시장에서는 물류 부동산 투자에 대한 부정적인 시그널이 하나둘씩 나오고 있다. 그런데도 리츠가 보유한 물류센터는 여전히 '우량'하다. 하나같이 수도권 지역에서도 물류 수요가 높은 곳에 자리 잡았고, 대형 물류업체와 장기 임대차계약을 맺을 예정이다. "공모청약을 통해 일반 투자자에게 우량자산에 투자할 기회를 제공하겠다"던 리츠 운용사의 진정성이 의심되는 대목이다. 


물론 기초자산이 우수하다는 그들의 주장이 없는 말은 아니다. 공급보다 수요가 우세한 시장에서 지금껏 물류센터는 확실히 유망한 투자섹터였다. 다만 공급이 수요를 앞지른 상황에서도 물류창고의 투자가치가 예전만 못하다는 지적도 있다. '우량자산'이라는 듣기 좋은 말에 물류센터 과잉 공급 리스크를 일반 투자자들이 떠안는 것은 아닐지 우려스럽다. 


올해 수도권에만 '우량'한 물류센터 69개가 새로 들어선다. 하반기에는 물류자산 신규 매입을 구상 중인 상장리츠도, 물류센터를 기초자산으로 상장을 준비 중인 리츠도, 공모 청약을 목전에 둔 비상장 물류리츠도 여럿 있다. 투자에 앞서 투자자들은 리츠가 편입한 자산이 그들에게 안정적인 수익을 되돌려줄 '진짜' 우량자산인지 면밀히 살펴볼 필요가 있다. 

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