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제이알글로벌 파이낸스타워, 인플레 헤지 '톡톡'
장동윤 기자
2022.08.03 08:34:02
③임대료에 건강지수 반영···맨해튼빌딩 물가 대응력 ↓
이 기사는 2022년 07월 28일 10시 30분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
기준 금리 상승으로 금융비용 부담이 늘어나면서 상장리츠에 대한 투자 열기가 사그라지고 있다. 리츠가 연일 신고가를 갱신하던 올해 상반기와는 사뭇 다른 분위기다. 리츠별로 대응책은 다소 다르다. 유상증자를 서둘러 리파이낸싱에 나서는 리츠가 있는 반면, 불안정한 증시 환경을 이유로 증자 일정을 미룬 사례도 있다. 당분간 금리 인상이 지속될 전망인 만큼 조달루트를 다변화하고 조달비용을 최소화하는 상장리츠가 경쟁력을 인정받는 시대가 됐다. 팍스넷뉴스는 상장리츠별 투자·조달구조를 깊이 있게 점검하고, 금리 인상기 대응방안을 살펴 본다.

[팍스넷뉴스 장동윤 기자] 리츠는 기초자산의 임대료수익을 바탕으로 매출을 일으킨다. 제이알글로벌리츠의 경우 '파이낸스타워'(Finance Tower Complex)와 '맨해튼빌딩'(498 7th Ave)의 임대료가 주요 수익원이다. 편입자산이 안정적인 임대료수익을 창출할 수 있는지가 리츠의 펀더멘탈과 직결된다.


최근 인플레이션 조짐이 나타나자 시장에서는 리츠의 수익성을 우려하는 목소리가 나왔다. 기초자산의 임대료 상승률이 물가 상승률에 못 미칠 경우 인플레이션 위험을 리츠가 떠안을 수 있다는 것이다.


이 같은 리스크는 단일 임차인과 장기 임대차계약을 체결한 해외 부동산에 투자하는 리츠에서 두드러진다. 국가마다, 계약 건마다 세부적인 임대차 조건은 다르지만 통상적으로 해외 부동산은 임대료 상승 주기가 길어 계약기간 동안 물가 상승에 대응하기 어렵다는 것이다.


◆ 물가 연동해 움직이는 파이낸스타워 임대료

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물가 상승에 대한 시장의 우려에도 불구하고 제이알글로벌리츠는 소비자물가지수와 연동한 임대료를 바탕으로 안정적인 배당수익을 올릴 전망이다.


벨기에 파이낸스타워에 투자한 제이알글로벌리츠는 벨기에 정부기관과 장기 임대차계약을 체결했다. 벨기에 건물관리청이 해당 건물의 대부분(전체 임대료의 99.3%)을 임차해 각종 정부기관에 전대하는 구조다. 임대차계약 만기는 오는 2034년 12월이다.


파이낸스타워는 인플레이션 리스크에 대한 시장의 우려를 효과적으로 헤지했다는 평가다. 파이낸스타워의 임대료가 벨기에 건강지수(Health Index)를 반영해 매년 변화하기 때문이다.


벨기에 통계청(Statbel)은 매달 소비자물가지수에서 주류, 담배, 경유, 휘발유 등 항목을 제외한 수치를 건강지수로 발표한다. 파이낸스타워는 최초임대료(4270만유로)에 직전년도 12월 건강지수를 곱한 값에 기초지수(79.64)를 나눈 가격으로 매년 임대료를 책정하고 있다.



이를 통해 파이낸스타워는 물가 상승 리스크를 임차인에 효과적으로 전가하고 있다. 실제로 파이낸스타워 임대료 상승률은 직전연도 벨기에 물가 상승률과 비슷한 수준을 유지하고 있다.


올해 파이낸스타워의 임대료는 6241만유로(한화 약 832억원)다. 지난해 건강지수(115.6)를 반영한 금액으로 전년 대비 5.2% 증가했다. 지난 2021년 벨기에 물가 상승률과 비슷한 수준이다. 


벨기에 연방기획청(Federal Planning Bureau)은 올해 벨기에 물가가 지난해보다 7.6% 상승할 것으로 예측했다. 올해 12월 건강지수 전망치를 반영한 파이낸스타워 내년 임대료 상승률은 7.5%로 올해 물가 상승률과 대동소이하다.


◆ 5년마다 임대료 상승, 인플레 대응 어려워


제이알글로벌리츠의 또 다른 편입자산인 맨해튼빌딩은 보건의료노동조합(SEIU)이 전체 임대면적의 60%를 임차해 사용하고 있다. SEIU가 올해 지불하는 임대료는 35억8200만달러(한화 약 47억원)다. 임대차계약 만기는 오는 2050년 3월이다.


층마다 구체적인 계약조건은 다르지만, 맨해튼빌딩은 5년마다 제곱피트당 임대료를 인상해 전체 임대료를 책정한다. 제이알글로벌리츠가 제시한 SEIU의 계약기간 평균 임대료 상승률은 1.16%다. 



미국 자산은 파이낸스타워와 달리 인플레이션 방어 효과를 기대하기 어렵다. 맨해튼빌딩의 임대료 상승률(평균 1.16%)이 미국의 물가 상승세에 못 미치기 때문이다. 지난 10년간 미국의 평균 물가 상승률은 1.99%다.


물가 상승에 대한 대응력도 떨어진다. 올해 6월 미국의 소비자물가지수는 지난해 같은 시기보다 9.1% 상승했다. 맨해튼빌딩의 경우 임대료를 5년마다 갱신하는 탓에 매년 변동하는 물가를 임대료에 반영하기 어려운 것이다.

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