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PF보증 한해 평균 63건...절차 간소화 필요
권녕찬 기자
2022.08.08 08:35:16
⑤PF금리 낮아 금융비용 절감…각종 심사 많아 활용도 낮아
이 기사는 2022년 08월 05일 13시 51분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.

[팍스넷뉴스 권녕찬 기자] 주택도시보증공사(HUG)의 PF(프로젝트파이낸싱) 보증이 금융비용 절감과 사업성을 높여주는 장점에도 불구하고 활용도가 낮아 이를 늘려야 한다는 지적이 나온다. PF보증(주택사업금융보증)은 사업주체인 시행사가 PF대출 원리금을 상환기일에 갚지 못할 경우 HUG가 대신 상환하는 기업보증상품이다. 

개발사업자는 HUG의 PF보증을 통해 자금을 조달하면 금융비용을 절감할 수 있는 장점이 있다. 하지만 HUG의 각종 심사를 거쳐야 해 시간이 많어 걸리는데다가 대주단의 사업성 심사만으로 PF를 조달할 수 있는 만큼 현재 PF보증 상품의 활용도가 높지 않다는 지적이다.


HUG의 PF보증은 분양사업의 경우 사업비의 50%, 임대사업은 70%까지 받을 수 있다. 보증한도는 임대주택 활성화 차원에서 임대사업의 한도가 더 높다. 시행사 입장에서는 분양사업이 잘못되더라도 사업비 대출 최대 50%를 HUG가 보장해주는 만큼 장점이 크다. 


금융비용도 아낄 수 있다. HUG는 매 2년간 은행들과 업무협약을 맺고 PF 주선을 맡아줄 금융주관사를 선정하고 있다. 최근 HUG는 표준 PF 5개사(국민·우리·하나·부산·수협은행)와 후분양 표준 PF 3개사(우리·부산·수협, 중복 가능)를 새롭게 선정했다. 


시행사는 이들을 통해 CD(양도성예금증서) 금리+1.5%p(가산금리 포함) 수준의 저리로 PF를 조달할 수 있다. 이는 대출 기준금리로 활용하는 CD(91일물) 최근 금리를 고려했을 때 연 4% 수준이다. 최근 PF 선순위 금리가 연 7%까지 상승한 점을 감안하면 최소 3%p 낮은 수준이다. 

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하지만 이러한 장점에도 HUG의 PF보증 실적은 그다지 많지 않다. 최근 6년간(2015~2021년) PF보증 건수는 한 해 평균 63건에 그쳤다. 단순 비교는 어렵지만 분양사고 시 연쇄타격을 받는 분양보증 상품과 비교하면 10분 1 수준도 못 미친다. 자연히 보증사고도 상대적으로 적다. 최근 6년간 HUG의 PF보증 사고는 단 2건을 기록했다. PF보증 사고에 따른 누적 대위변제액은 400억원 수준이다. 


개발업계에서는 HUG의 PF보증 필요성에 대해 크게 공감하지 못하는 모습이다. 대주단의 사업성 평가만으로 PF를 일으킬 수 있는 상황에서 굳이 번거로운 심사 절차를 거칠 필요가 없다는 것이다. 


개발업계 관계자는 "부동산 경기가 좋을 때는 금융권에서 알아서 대출해주겠다고 나서는 상황에서 굳이 HUG의 PF보증 필요성을 느끼지 못한다"며 "PF보증을 받으면 HUG에서 사업비 지출과 자금 흐름, 심지어 분양가 산정에 대한 입김 등 간접적인 통제를 하기 때문에 크게 고려하지 않는다"고 했다.


HUG의 PF보증을 받으려면 시행사는 토지비 10%와 총사업비 2% 중 큰 금액을 선투입해야 한다. 시공사의 경우 HUG 자체 신용평가에서 BB+등급 이상, 시공능력평가순위 500위 이내, 책임준공의무가 가능한 회사를 선정해야 한다. 또한 사업부지를 HUG가 지정하는 부동산 신탁사에 맡겨야 하고, 외부전문기관에 사업성분석보고서를 받아 HUG로부터 별도 심사를 받아야 한다.


이처럼 충족해야 할 요건이 많은데다가 HUG의 사업성 평가 역시 굉장히 보수적인 것으로 알려져 사업자 입장에서는 활용 가치를 크게 못 느끼는 실정이다. 이 밖에 독점적으로 취급하는 분양보증과 달리 PF보증은 다른 공공기관(한국주택금융공사, HF)에서도 다루고 있다는 점도 활용도가 낮은 요인으로 지목한다. 


다만 최근 부동산 경기 흐름에서는 HUG의 PF보증 역할이 커질 수 있다는 평가가 나온다. 가파른 금리 인상과 미분양 증가 등 부동산 시장이 빠르게 얼어붙고 있기 때문이다. 사업자의 상환 부담이 커지고 PF대출 증가가 필수적으로 수반되는 후분양 제도의 확산도 PF보증 필요성이 증가할 수 있는 요인이다. 


다른 개발업계 관계자는 "사업자 입장에서 PF보증은 가입하고 싶게 만드는 좋은 상품인 건 사실"이라며 "다만 관련 요건이나 심사, 절차 등을 보다 간소화할 필요가 있다"고 강조했다.

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