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부동산 PF, 12년 전과 현재의 차이점
이상균 건설부동산부장
2022.08.18 08:28:18
부실 리스크 과거 보다 심각하지 않아 …위기 언제 끝날지는 물음표
이 기사는 2022년 08월 17일 07시 50분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.

[팍스넷뉴스 이상균 건설부동산부장] 작년까지만 해도 증권사의 부동산PF 담당자들은 모든 업계의 부러움을 한 몸에 받는 부서원들이었다. 신탁사나 시행사에서 2~3년 정도 근무한 뒤 증권사로 스카웃된 젊은 직원이 입사 1년 만에 외제차를 뽑는 경우가 비일비재했다. 프로젝트 하나를 시작하면 야근을 밥 먹듯이 해야 했지만 PF 대출 몇 건만 성사시켜도 수억원의 인센티브가 보장됐다. 개발건수가 얼마나 넘쳐나는지 만나는 증권사 부동산개발담당 임원마다 괜찮은 직원 좀 소개시켜달라는 부탁이 잇달았다.

생각해보면 지난 3년이 부동산PF 시장의 최전성기였다. 각종 규제로 꺾일 줄 알았던 부동산 개발시장에 공급 부족과 코로나19라는 유동성 확대가 맞물리면서 2020년부터 국내 미분양 아파트 수는 역대 최저 수준으로 줄어들었다. 부동산 시장 호조가 이어지면서 시행사들은 출혈 경쟁을 감수하면서까지 토지를 적극적으로 매입했다. 토지 매입비용이 비싸다는 우려가 있긴 했지만 금융비용이 워낙 저렴했고 분양만 했다 하면 날개 돋친 듯이 팔려나가니 너나 할 것 없이 시행을 해보겠다는 업체들이 줄을 이었다.


솔직히 말해 작년 말까지만 해도 이런 호황은 영원히 지속될 거 같다는 게 업계의 (희망이 듬뿍 담겨진) 전망이었다. 마치 이런 시장에서 시행을 하지 않으면 마치 바보로 취급받는 분위기가 존재했다. 시장에 거품 기미가 확연히 드러났지만 관계자들은 애써 이를 무시했다. 마치 바로 앞에 절벽이 있는 것도 모른 채 피리 부는 사나이를 따라가던 레밍처럼.


잔치가 끝났다는 것이 확연히 느껴지자 이제 시장 관계자들은 슬슬 부실을 염려하기 시작한다. 또 다시 IMF나 글로벌 금융위기와 같은 태풍이 몰아치지 않을까 우려하는 기색이 역력하다. 호황이 지속될 때 근거 없는 장밋빛 전망이 시장을 지배했다면 이제는 시한폭탄이 언제 터질까 전전긍긍하는 공포가 시장을 휘감고 있다.


위기든 기회든 이를 잘 헤쳐 나가기 위해서는 정확한 현실 파악이 우선이다. 무엇보다 현재의 위기가 12년 전 글로벌 금융위기 때와는 다르다는 점을 인식해야 한다. 당시 부동산 시장의 위기는 미분양이 발생해 시행사가 무너진 후 시행사에게 PF 보증을 제공한 건설사들에게 옮겨 붙었다. 시공능력평가 100위권 건설사 중 무려 60개 업체가 사라질 정도로 파급효과가 어마어마했다. 여기에 리스크 높은 후순위 대출을 무차별적으로 제공했던 저축은행들도 미분양의 직격탄을 맞았다.

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지금은 다르다. PF보증의 무서움을 호되게 깨달은 건설사들은 이제 책임준공에만 주력한다. PF보증은 건설사가 아닌 증권사가 떠안고 있다. 즉 미분양 발생로 시행사들이 지급불능 상태에 빠질 경우 이 부실이 증권사로 고스란히 전이된다는 얘기다. 후순위 대출을 맡았던 저축은행은 이제 금융당국의 고강도 규제에 걸려 시장에서 대부분 사라졌다. 그 자리를 메운 것은 캐피탈사다.


개인적으로는 이번 위기가 글로벌 금융위기 때만큼 심각한 수준에 달할 것이라고 보지는 않는다. PF 보증을 도맡은 증권사들은 12년 전 건설사들과는 달리 자본규모가 조 단위를 웃돈다. 몇몇 사업장에서 미분양으로 부실이 터져도 실적 악화로 이어질 수는 있지만 증권사가 문을 닫을 정도까지는 아니라고 본다. 물론 이 같은 분석에는 글로벌 금융위기 때 얻은 교훈을 잊지 않았을 것이라는 믿음이 깔려있다. 다만 자본규모가 증권사에 비해 월등히 적은 캐피탈사는 위기의 강도가 꽤나 다르게 느껴질 수 있다.


여기까지는 어느 정도 예측 가능한 수준이라고 보지만 문제는 그 다음이다. 지금의 위기가 언제까지 이어질지 여부다. 내년 가을에 정점을 찍고 다시 회복할 것이란 전망이 있는 반면, 지금의 위기가 향후 2~3년간 완만하게 이어질 것이란 분석도 있다. 이 부분은 예측이 엇갈린다. 일단 시장을 면밀히 지켜보는 수밖에 없다. 그리고 다시 10년 뒤 위기가 닥쳤을 때 이를 복습해보는 수밖에.

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