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'1조' 리파이낸싱 앞둔 롯데리츠, 배당 문제 없나
장동윤 기자
2022.08.23 08:48:02
⑥ 조달금리 200bp 상승 시 2023년 배당률 0.54%p ↓
이 기사는 2022년 08월 22일 09시 14분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.
기준 금리 상승으로 금융비용 부담이 늘어나면서 상장리츠에 대한 투자 열기가 사그라지고 있다. 리츠가 연일 신고가를 갱신하던 올해 상반기와는 사뭇 다른 분위기다. 리츠별로 대응책은 다소 다르다. 유상증자를 서둘러 리파이낸싱에 나서는 리츠가 있는 반면, 불안정한 증시 환경을 이유로 증자 일정을 미룬 사례도 있다. 당분간 금리 인상이 지속될 전망인 만큼 조달루트를 다변화하고 조달비용을 최소화하는 상장리츠가 경쟁력을 인정받는 시대가 됐다. 팍스넷뉴스는 상장리츠별 투자·조달구조를 깊이 있게 점검하고, 금리 인상기 대응방안을 살펴 본다.

[딜사이트 장동윤 기자] 최근 금리인상에 대한 시장의 우려에도 불구하고 올해 롯데리츠가 작년보다도 높은 배당률을 기록할 예정이다. 다만 롯데리츠가 올해 말부터 내년 말까지 1조원이 넘는 부채를 상환해야 하는 만큼, 향후 리파이낸싱 성과가 롯데리츠 배당률의 향방을 가를 전망이다.


롯데리츠가 내년까지 상환해야 하는 부채는 총 1조470억원이다. ▲산업은행 등 3개 금융회사로부터 조달한 부동산담보대출 4780억원(만기 올해 10월, 대출금리 연 2.27%) ▲하나은행 등 3개 금융회사로부터 조달한 부동산 담보대출 4580억원(내년 3월, 연 2%) ▲제3-1회차 회사채 800억원(내년 7월, 연 4.58%) ▲제2회차 회사채 310억원(내년 12월, 연 2.9%) 등이다.


◆ 올해 임대수익 100억 ↑, 금리인상 영향 '미미'


올해 롯데리츠 임대료수익이 큰 폭으로 증가하며 리파이낸싱 과정에서 발생하는 금융비용 부담이 희석될 전망이다. 롯데리츠는 오는 10월까지 산업은행 등 3개 금융기관에서 조달한 4780억원(이자율 연 2.27%) 규모 부동산 담보대출금을 상환해야 한다.

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오는 10월 예정된 리파이낸싱에서 롯데리츠의 조달금리가 200bp 상승하더라도 올해 롯데리츠의 배당률은 작년보다 높은 것으로 집계됐다. 롯데리츠가 대출금 4780억원을 조달금리 200bp 상승한 연 4.27%에 차환할 경우, 롯데리츠의 올해 이자비용은 작년(226억원)보다 52억원 늘어난 278억원이 된다.



롯데리츠는 올해 총 1126억원에 달하는 임대료수익을 거둘 전망이다. 이는 롯데리츠가 지난 2021년 거둬들인 임대료수익(1024억원)보다 102억원 늘어난 금액이다. 롯데리츠가 지난해 말 신규 편입한 '롯데마트 경기양평점'의 임대료수익이 매출에 온전히 반영되며 리츠의 전반적인 수익이 개선된 것이다.


임대료수익과 이자비용의 증감 외 배당 관련 변수가 지난해와 동일하다고 가정하면, 롯데리츠의 배당가능이익은 50억원 증가한다. 이에 따라 롯데리츠의 올해 연 환산 예상 주당배당금(DPS)은 319원, 액면가 배당률은 6.37%가 된다. 롯데리츠의 지난 2021년 연 환산 DPS는 283원, 배당률은 5.96%다.


◆ 관건은 2023년···배당률 하락 가능성 ↑


다만 오는 2023년 1조원 규모 리파이낸싱을 모두 마친 롯데리츠의 배당률은 지난해보다도 낮아질 수 있다. 편입 자산의 임대료 상승 폭은 제한된 데 반해 리파이낸싱으로 늘어난 조달비용이 순이익에 온전히 반영되며 리츠의 배당가능이익이 줄어들기 때문이다.


2023년 롯데리츠의 예상 임대료수익은 1157억원으로 올해보다 31억원 늘어날 전망이다. 트렌치 A~트렌치 C 임대료 상승률(1.5%)을 2023년 10월부터, 트렌치 D~트렌치 F 임대료 상승률을 2023년 3월부터 반영해 합산한 금액이다. 트렌치 D~트렌치 F 임대료 추산에는 지난 2021년 CPI(102.5) 대비 올해 7월 CPI(108.74) 상승률인 6.1%를 적용했다.


반면 롯데리츠의 금융비용은 전년 대비 146억원 증가한 424억원까지 늘어날 수 있다. 2022년과 2023년 리파이낸싱 금리의 200bp 상승을 가정한 경우다. 롯데리츠는 오는 2023년 부채 총 5690억원을 상환해야 한다. ▲3월 만기가 도래하는 부동산 담보대출금 4580억원 ▲7월 만기인 제3-1회차 회사채 800억원 ▲12월 만기인 제2회차 회사채 310억원 등이다.


이때 롯데리츠의 2023년 배당가능이익은 올해 예상되는 배당가능이익보다 115억원 줄어들게 된다. 이에 따라 롯데리츠의 2023년 DPS는 271원으로 올해 예상 DPS보다 48원, 작년 DPS보다 12원 줄어든다. 배당률은 올해 전망치(6.37%)보다 0.94%p, 작년 연 환산 배당률(5.96%)보다 0.53%p 각각 하락한 5.43%가 된다.



롯데리츠는 보유 부동산의 규모, 소재 지역, 임대차계약 조건 등에 따라 자산을 6개 트렌치로 구분하고 있다. 우선 트렌치 A~트렌치 C에 포함된 10개 자산의 임대료는 매년 10월 1.5%(고정)씩 오른다. ▲롯데백화점 창원점 등 3개 부동산(트렌치 A) ▲롯데백화점 광주점 등 5개 자산(트렌치 B) ▲롯데백화점 강남점 등 2개 자산(트렌치 C) 등이다.


지난 2021년 이후 매입한 7개 부동산(트렌치 D, E, F)의 임대료는 물가상승률과 점포별 매출 등을 반영한다. 트렌치 D와 E는 전년도 소비자물가지수(CPI) 상승률에 따라 오르는 '월고정임대료'에 각 점포의 전년도 매출을 반영한 '월매출연동임대료'를 더해 매년 3월 임대료를 책정한다. 롯데마트 김포물류센터(트렌치 F)도 매년 3월 전년도 CPI 상승률에 따라 임대료를 조정한다.


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